内覧で何を見る その2 ^^ゞ | むらさんの居眠り大家日記^^ゞ
2018-07-05 19:42:52

内覧で何を見る その2 ^^ゞ

テーマ:ブログ

ワタシは、ボロ戸建の再生・賃貸を生業としている。


たまに区分もやるけれど、1棟モノには興味が無い。


というか、金もない^^ゞ


金は借りればいいじゃないかという人もいるが、


還暦過ぎて、借金まみれになるのはイヤだ。


で、自分でできる範囲でボロ戸建を買ってきた。


買う時の根拠になるのが、暫定的な利回りだ。


物件価格+リホームを含む諸経費=総費用と


賃貸相場.・・・いくらで貸せそうかという金額で


どのくらいの暫定利回りになるかが計算できる。


これが自分の基準でOKなら買い、NGなら買わない。


ただそれだけのことだ。


なので、ワタシの内覧時の視点は、やり方によって


変動幅が大きいリホーム費用と期間なんだよね。


素人の時は、どうしても表面的な仕上げに目が行く。


クロスがきれいとか、照明がしゃれているとか、


スイッチ類がホタル付きじゃん^^ とか・・・。


ここら辺は「素人に売るときに参考にすべき」


投資で買う時には、それほど重要ではない。


表面的なリホームはそれほど費用が掛からないし


やる気があればセルフでできることも多い。


だけど、土台・柱・梁・小屋組み・屋根・壁などの


主要な構造関係に問題があると、プロかセミプロ


の領域になってしまい、費用も時間もかかる。


それなりに経験を積んでセルフで修復できるなら


買い叩く材料になるけれど、そうでなければ


安く買えたと思っても、リホーム費が嵩んで


結局、高い買い物になることもある。


主要構造部に問題のある物件は、


いくら安く見えても入門編ではお勧めできない。


ところが初心者は嫌がるけど、そんなに手間も金も


かからないこともある。


例えば、居室の床のぶかぶかは、床下に潜って


根太を補強すれば、それほど苦労なく直せる。


水回りのぶかぶか床は要注意だけどね。


屋内の砂壁が崩落していても大丈夫。


下地を組んでボードを貼れば安く修復できる。


部屋が汚れていて嫌だという人もいるけど


ボロは安いけど汚いのが当たり前だ。


きれいな物件は、高くても売れるのだ。


汚れていたり、残置物があることに


ひるんではいけない。


掃除こそ、セルフリホームの第一歩だからね。


庭が雑草だらけとか、樹木に覆われているのも


素人は嫌がるけど、それほど問題はない。


産廃とちがい、草木は自治体のごみ処理で安く、


あるいはタダで処分できる。


キコリや草むしりをする根性の有無だけど、


根性ない人はシルバー人材が安く対応してくれる。


草木の手入れはシルバーさんの得意分野だ^^


苦手なことは、金出して得意な人に頼むのも手だ。


内覧に行ったら、表面のきれい汚いより、


どこをどう直せば、どれくらいの費用と期間が


かかりそうだなとか、


どこをどう直せば、いくらくらいで借り手が付くかな


という視点で見たほうが失敗が少なくなる。


どんなに慎重に見たって、実際にリホームに入れば


想定外のことが起こるのが当たり前だからね。


あとは、経験を積んでいくしかないのかな^^

むらさんさんの読者になろう

ブログの更新情報が受け取れて、アクセスが簡単になります

コメント

[コメントする]

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス