某記事から(1)

某雑誌に「値下がりしない駅はどこ?」首都圏版が
記事になっていました。(マンション編)

損した得したって話は不動産に関わる者として
良く聞く話です。

テーマ選びとして、売買の時に「誰でも損はしたくない」
ユーザーの気持ちを捉える記事でした。

値上がりが目立つ沿線及び駅。またその反対。
を過去のデーターにしたマップ付きでの説明です。

ここで思ったのは事例として「確かに」なのですが
顧客は値上がり値下がりをエリア別に絞って
住宅探しをしていないと言う事です。

購入する人は業者ではなく個人の方なので
もっと細かいアドバイスがあれば、と思います。

経験的に叩かれて損するマンションは
駅が遠い・1階・ベランダの前にはさらに高い建物・
幹線道路脇など、その他。

それと値下がり率が少ない、もしくは上昇中の物件は
管理費・積み立て金が高額であるマンションが多いです。

100平米位のマンションで管理費・積み立て金を合わせて
6万円~10万円位ざらですから。

それと同じに統計を元に書いてもお客様の痒い所に手が届くような
記事じゃないような気がしました。

~~~ 記事.49 ~~~

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No,49   2004.11.1
Title   某記事から(1)  (お客様のニーズとして聞いた事ありません)

No,65   2004.11.20
Title   某記事から(2)  (お得なのは人によって違います)


No,85   2005.6.19
Title   某記事から(3)  (不動産の人気度は?)

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ももちゃん、だいぶ寒くなってきたよね。
暖かいお家にお引越し・お引越し。

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シマリスは冬眠をする動物です。
飼われているシマリスは部屋が暖かくなったり寒くなったりと
野生では考えられないような異常な環境になっています。

その中で冬眠をして、そのまま起きないシマリスもいるそうです。
我が家ではご覧のように観葉植物用の温室の中にネットを張り
シマリス用ゲージにしました。

温度は20度快適空間です。

~~~ 記事.48 ~~~

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No,30   2004.10.16
Title   不動産屋さんも癒されたい(1)  (桃色ももちゃん)


No,41   2004.10.27
Title   不動産屋さんも癒されたい(2)  (ももちゃんの自主トレ)


No,48   2004.10.31
Title   不動産屋さんも癒されたい(3)  (ももちゃんのお引越し)


No,53   2004.11.5
Title   不動産屋さんも癒されたい(4)  (まさに手乗り)


No,56   2004.11.11
Title   不動産屋さんも癒されたい(5)  (ハムスターのルビーです)


No,61   2004.11.15
Title   不動産屋さんも癒されたい(6)  (ももちゃんの彼氏です)


No,64   2004.11.17
Title   不動産屋さんは癒されません  (生まれました)


No,71   2004.12.3
Title   不動産屋さんも癒されたい(7)  (ここまで育ちました)


No,76   2004.12.11
Title   不動産屋さんも癒されたい(8)  (寒がっています)


No,107  2005.7.27
Title   不動産屋さんも癒されたい(9)  (久しぶりの登場)

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もう少し詳しく書けばよかったですね。
軽量鉄骨の2階建です。まあ安心して建てれますね。
第三者機関での住宅性能評価書を必ず取ったほうがいいですか?
主人は細かく写真を撮っとけばいいと、ダイワ(業者)も
信用が大事だから変な事はしないだろうといいます。
またお返事ください。

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軽量鉄骨の2階建てのダイワ。聞いていても安心ですよね。

ちょっと考えたいのが第三者機関での住宅性能評価書です。
2年くらい前に、お客様に「第三者機関を入れたい」
希望があり2年くらい前に調べた時には第三者機関というのが
全国に110社くらいありました。

驚いたのが実態は調査に来る調査員がなんと
正社員では無い会社が多かったのを覚えています。
すなわち仕事が多ければどこかの現場経験者に
ユニフォームを着せて、調査をさせていました。
結構大きな会社もでした。

そして中古まで検査資格のある会社がその時は
10社満たなかったです。
中古の方が検査が難しいからです。

その時私が選んでお客様に紹介したのが
中古も検査できて正社員100%の会社でした。

それからダイワも伸び盛りですから変な事はしないと思います。
正直業者側は第三者機関を敵対視するので
お客様も一緒に敵対視されると損かなと思います。

問題は基本通りに建築してくれるかどうかなので
現場の作業員さんたちとは仲良く
(缶コーヒーとかの差し入れが効果大)
ご主人さまのおっしゃるとおり写真をこまめに
撮るのが正解だと思います。

~~~ 記事.47 ~~~
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読者様からの質問です。

お金があるわけじゃないんです。
一軒目は、建築条件付きだったのです。
しかも、忙しくて元夫にまかせっきり。。。

だから、自分の家じゃないなぁと思っていました。

2軒目は友達のところにお願いしました。
もともとは坪あたり80万円くらいだったのですが、
あーでもないこーでもないとしていて、相手が最
後まで追加工事の計算をしないで、すごいことになってしまい
坪120万円になったのです。

たとえばこれだけかけるなら、RCでも出来たんじゃないか・・・とか、
3階の温度がすごいことになるとか、まぁ、
機能的な事で電気代とかコストがかかるんですよね。。。

後、玄関まで行く場所が、お洒落な階段みたいになってるのですが、
そこが微妙に狭くて、傘があたるっとか、
そんな事がストレスになっています。

住んでみて分かる事って、いっぱいあるんだなぁと思いました。。。

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なるほど。ありがちな話です。
てっきり2×4で120万円かける人って
そうそういないのでお金持ちって思いました。

打ち合わせは良いのですが素人相手にお金がかさむ事を
伝えないのが設計士です。
今日その話を他の建設業者の社長さんに話したのですが
設計士は打ち合わせ中に良い建物を建てたくなる本能が
働くので後日収拾がつかなくなることもあります。

すなわち本能が働きお金の計算は二の次になり
金額の見積もりは確定しないとお客様に話しません。
なぜ追加工事の見積もりを伝えるのが遅くなるかと言うと
見立てより金額が大きくなるとクレームになるからです。
怖くて話せないのです。
ですから、後になって坪80万円が120万円になって
大切な資産を使ってしまいます。
今現在の「デザイン的にはまぁまぁ満足。機能的にはまぁ満足」は
高いお金を払えば当たり前の話で予算を考えて造るのが
プロでしょって思います。


かたや不動産業者はお金の心配を第一に考えます。
お客様の財布の中身をある程度知っているからです。
引渡しの時にお金が足りなくなると大変ですから。
お金と引渡しを第一に考えますので建物打ち合わせが
おろそかになります。

ではどうやって顧客ニーズを把握し満足してもらうかは
打ち合わせをする前にヘアリングと予算の確認。
経験的に住んでみて気が付く事をお伝えする。
1階と3階の温度差の話。階段や廊下幅の使い勝手。
水周りの湿気対策。玄関に石を使っても傘でさびがつく。
階段の段差の傾斜加減をどこかで体験してもらう
今日の打ち合わせの内容の金額は概ねこの位と伝える事。
などなど、話せばきりが無いくらいです。

予算と不満はきっちりと伝えて住んだ後の
アドバイスをこまめに話してもらう人を捜して
ハウスメーカーを捜しましょう。

~~~ 記事.46 ~~~
読者様からの質問です。


最初の家は三井で、それに不満だったので、
今の家はアトリエ系ハウスメーカーで。
最初の家は坪あたり80万円、次は120万円。
共に木造(2×4)ですが、3軒目をまじめに考えています。

もう、最後にしたいので、すごく勉強になります。
mr-real-estateさんは、どこが個人的には総合判断で
よいと思われますか?


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こんにちわ!
相対して話しているのではないので文面から想像して答えます。

三井・アトリエ系ハウスメーカーの何が不満かわからないのですが
2×4で80万円・120万円のお金をかけていらっしゃるので
建物構造的に不満が感じられるような気がしません。

打ち合わせをしていたにも関わらず、イメージとかなり違う?
生活して初めて気が付く不満をプロの三井さんが
気を利かせてくれなかった?
dokurituさんのブログではデザイン・機能は
まぁ満足と書いてありますし。

「mr-real-estateさんは、どこが個人的には総合判断で
よいと思われますか?」
↑と言うより、お金のある人なので信頼できる設計事務所で
不満部分、改善したい部分をすべて話して図面を作成し
それを設計事務所さん主体で管理をしてもらいながら
注文先のメーカーを捜すのが最善のように思いました。

私ならお金が無いので仲の良い工務店を言葉でのせながら
良いのを丁寧に作ってもらいます(笑)。

~~~ 記事.45 ~~~
読者様からの質問はこちらにて書かさせて頂きました。


質問.1
新築を考えてます。
セキスイハウスは予算的に無理だったので
ダイワハウスにしようと思います。
安全性はどうですか?ご意見お聞かせください。

質問.2
ミサワホームは如何ですか?
後、いわゆるアトリエ系ハウスメーカーとかは。。。
次の家の事を考えてます。。。。

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ダイワハウス・ミサワホーム・アトリエ系共に
建築基準法を満たした建物なので安全性で言えば大丈夫です。

ダイワハウスは10F建て以上のマンションを建てています。
もともとノウハウのないダイワハウスが建てますが
下請けに使う業者が一人残らずマンション専門の業者なので
そのままダイワハウスのノウハウとして残ります。

小さな一軒家はどうでしょうか?
鉄骨専門のダイワハウスが最近木造も建てるようですが
マンションのようにはすべて木造経験者で?
少し怪しいです。営業力が強く伸び盛りのダイワハウス。
伸び盛りというのは多少乱暴かもしれませんので
多少良く見ていた方が良いかもしれません。


ミサワホームはUFJの不良債権の関係でダイエー・大京・
双日(ニチメン)で怪しいですよね。

昔、2×4住宅が注目された頃に今は無き殖産と一緒に
仕事する事が多くミサワホームに流れている人が多いです。
彼らが言うには潰れる前と似たような状況らしいです。
(詳しくは興味なかったものでわかりません)

もちろんUFJからの融資は今後無いのでどうかなと思いますが、
建物がよければそれで良いというのであれば
気をつける事は一つ、建物保証の問題をハッキリさせて下さい。

経験的に潰れた会社が社名を変えてピンピンしている会社があります。
ですが建物保証は前に粒bれた会社のものなので有効ではないと
逃げている建設会社がありまして、私の出動となりました。

建設業者さん逃げないで保証をして下さい。と、保証の範囲で
修理してもらいました。

潰れた後保証書はどうなるのですか?とハッキリ聞いてください。


アトリエ系ですが基本的にはデザインと頑丈さは
一緒にはなりません。
シーソーのように優先すればどちらかが優先されない。

ただ最低基準は満たされるのですがギリギリで
デザイン優先でしょう。

デザイン優先すればそう言う建物だと思ってください。

~~~ 記事.44 ~~~
今回読者様からの質問はこちらにて書かさせて頂きます。

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質問!!セキスイハウスの建物って本当に地震に強いんですか?
今度借りた新居がセキスイの新築なんですが、
借りるときに”地震に強いよ~”って言われたんです。

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基本的に日本にある建物は建築基準法を満たした建物です。
風圧力と構造耐力上必要な軸組等の計算をし
壁量計算(耐力壁の計算)をした建物です。
ですから2×4、在来工法、他は関係ありません。

問題はその通りに建てているかどうかです。

それは検査済証があるかどうかです。
完成後、筋交のかけ方止め方はどうか?
パネルの固定の仕方はどうか?
など基本通りであれば大丈夫です。
と、ここまでは一般常識です。

各ハウスメーカーや工務店の比較論を話すと難しいですが
先ほどの基本に忠実であれば5段階通信簿で言えば3とします。
セキスイハウスの場合不動産業として横の繋がり及び現場を見て
感じた点数は5です。

構造計算など基本以上でもっと強く
会社の風土的にもクレームのこない良い建物を造ろう!。
社員さんもクオリティー高くミスは絶対になくすように。
徹底しています。

転職してきた設計士さんに「前はどちらにいたのですか?」
と聞いた時に元セキスイハウスであれば安心しています。

omaccya さん、セキスイハウスでの新築は安心ですよ。

~~~ 記事.43 ~~~
住宅ローンの斡旋金額が「住宅ローンの強み(1)」 でお話をしました。
昨年度120億円の斡旋を一本化したスケールメリットを活かし
お得な金利優遇としてお客様にご提供しております。
私の認識している住宅ローンを書きました。
でも銀行さん大丈夫かな~?って計算してみると
実態はこうなっています。

〇変動金利の場合
1,375%の短期プライムレート(0,05%公定歩合・銀行の仕入れ値及び経費)
 +
1%(銀行の利益)
 =
2,375%(店頭金利)
ここから1%の金利優遇しますので、あれ儲けがない・・・実質¥0?

〇固定金利の場合(ここでは2年もので話ます)
0,35%ベースレート(コールマネーなどから資金調達)
 +
1,65%スプレット(経費おおむね1%+銀行の利益)
 =
2%
ここから1%の金利優遇したら、残り0,65%の中で経費はおそらく捻出できない。
あれ儲けがない・・・実質赤字?

低金利時代の優遇サバイバルの中で
弊社のお客様は安く借りれてすっごくお得しています。
だって、銀行さんが儲けていないのですから。

因みに都市銀行さんでは50兆円の住宅ローン残高があります。
昔は儲けていた頃の残高が1年、1年薄利の住宅ローンの比率が多くなっていきます。

銀行さん大丈夫なのかな~。
近い将来50兆円の残高は利益の生まないお金の塊?

~~~ 記事.42 ~~~

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No,23    2004.10.11  
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No,67   2004.11.26
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chibi02


ももちゃん今日もお留守番していてね。
帰って来たら外に出してあげるから・・・

野生のシマリスは約70Mの行動範囲が
あると言われています。

お留守番中のモモチャンは、かごの中。

運動不足になっちゃうね。

今日も、ももちゃんは自主トレをおこたりません。

~~~ 記事.41 ~~~

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No,61   2004.11.15
Title   不動産屋さんも癒されたい(6)  (ももちゃんの彼氏です)


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Title   不動産屋さんは癒されません  (生まれました)


No,71   2004.12.3
Title   不動産屋さんも癒されたい(7)  (ここまで育ちました)


No,76   2004.12.11
Title   不動産屋さんも癒されたい(8)  (寒がっています)


No,107  2005.7.27
Title   不動産屋さんも癒されたい(9)  (久しぶりの登場)

大型台風と大型地震の中で

テーマ:
対応の悪い業者のクレームの電話でした。
当時の担当者は逃げ逃げで、しかも修理代金は
お客様負担という事でした。

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大型台風の通り過ぎた後新潟大地震までの話です。
当時の「売主さんを信用して購入したのに・・・」

悔しさいっぱいで私に電話をして来て
雨漏りがひどいと言う事で状況確認の為
お客様宅におじゃましました。

クロスをはがしてみると数年前からのカビが酷くて、
今まで自覚症状がありませんでした。
そして今回の台風で許容量を超えて部屋の中が
水びたしになり、今までず~っと建物中に水が
進入していた事実を今回気が付きました。

保証の範囲内の修理と言う事で
売主さんに雨漏りの状況を伝えましたが
当時の担当者は逃げ逃げで
しかも、修理代金はお客様負担という事です。

「良く私に電話をしてくれましたね」って気持ちで
三者で立会いをセットして
さっそく今日、工務店が無事修理に入っています。

クレームって嫌な仕事でなく嬉しい仕事に捉えれば
うまく対応出来てお客様に喜んで頂けます。
会社が大きくなっても一会社員として接する事が大切で
いつでも飛んでいきますよって気持ちです。

単身赴任のご主人は今回の件で新潟から東京に帰ってきて
新潟の大きな地震からまぬがれ
家族全員でいられたことに感謝していました。

~~~ 記事.40 ~~~