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よ~く考えてみると・・・

不動産投資の話題を中心に、日々の雑感やニュースに対して思ったこと、何か思いついたアイデアなど適当に。

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先週末、AOA(行動する大家さんの会)の大勉強会に参加してきました。

講演は2つ。


今回はそのうち、

みずほ銀行の調査部の方の講演について、感想などをば。


○賃貸住宅市場の現状と展望 ~2030年の市場規模予測と事業の方向性~

宿利 敬史 様

みずほ銀行 産業調査部 社会インフラ・物流チーム 調査役

みずほ銀行の調査部ということで、

そこらの単なるアンケート結果などと比べて信憑性が非常に高です。

ただし、たくさんの「仮定」のもとでの結果なので、

その仮定がどのくらい確からしい仮定なのかということについても

しっかり検証しながら見ていく必要があります。



講演の要旨としては下記3点

1.2030年の賃貸住宅市場は現在の70%にまでしぼむ

2.1の最も大きな原因は、「ファミリー賃貸市場の減少」

3.2の最も大きな原因は、「若年ファミリー世帯数の減少」



よく、世の中のアンケート結果等により、近年「賃貸派」が増えているとし、

「今後も賃貸住宅市場は拡大する」かのような予測をしている人がたくさんいます。

しかし、この調査では「むしろ減少する。それも30%も。」としています。

それは「若年ファミリー世帯数」が減っているためだとしています。


日本では、年齢を重ねるほど「持ち家率」は上がります。

ある程度の年齢で持ち家を買ってしまえば、以降はその持家に住み続けるからです。

一方で、日本は少子高齢化が進み、

人口ピラミッドを見ると、若年層ほど人口が少ないという状態になっています。


そのため、ここ10年程度では

人口全体としてはそれほど大きくは減少しないものの、

賃貸住宅に住むような若年層は年々減少するわけです。

その賃貸住宅市場にとって最も大きなお得意様である「若年ファミリー層」が

減少するため市場全体の規模が減少すると考えられるわけです。



つまり、

今後、ファミリー向け物件は結構厳しそうだということです。

一方で、シングル向け物件は高齢化、単身化による世帯数の増加により、

当面はそれほど市場は萎まないようです。

さて、

シングル向け物件については、

今後どのように運営していくべきなのでしょうか。

講演中ではあまり言及されませんでしたが、

みずほ銀行が公開しているレポートにその方向性が記載されています。


http://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/pdf/mif_121.pdf


一言でいうと、「高齢化対応をしましょう」ということです。

この結論に関してはそれほど目新しいものではないのでここでは言及しません。



問題はファミリー向け物件です。

ファミリー向け物件は賃貸住宅市場は萎むと予測されています。

一方で、ファミリー世帯が大幅に減少するわけではありません。


そうなると、経済の原則として、

賃貸向け物件が売りに出されることが多くなると考えられます。

物件を保有していても十分な収益が得られないためです。
その結果、中古ファミリー向け物件が非常に多く世の中に出回ることになるでしょう。

そして、中古物件の値段が大きく下がり、新築に対する競争力が増し、

新築物件が売れなくなるということが考えられます。


もちろん、一方的に新築にしわ寄せが来るわけではなく、

様々な物件種別に様々な影響を及ぼしながら波及するので、

はっきりと新築物件が売れなくなるという状態にはならないかもしれません。


このような市場で賃貸住宅としての価値を出すためには、

価格面での競争力強化には限界があります。

ニーズが減少している市場において低価格を打ち出しても消耗戦になるだけです。

そのため、今後のファミリー物件では、

「持家では実現できないこと」を実現することが最も望ましいでしょう。


それが具体的になんであるかは私にはわかりません。

もしかしたらカスタマイズかもしれないし、

大家主導のコミュニティ形成かもしれません。


ただ、単純なハード面での整備ではなく、ソフト面での対策になることは確かでしょう。



いずれにせよ、

今後、賃貸不動産業界には大きな変革が求められる時代が来ることは確かなようです。

それがどのような変化であるにせよ、その変化のせいですぐさま破産するということはおそらくなく、

様々な対応をしていくことにより、収益を維持していくことは可能であると思います。


つまり、今後も(もちろんこれまでも)、

常に勉強し、進化し続けていくこと以外に、

賃貸住宅の大家が生き残っていくすべはないということです。


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保有しているアパートの屋上に太陽光パネルを設置し、

全量売電を行おうと考えている。


発電量(システム容量)は10.29kwである。


太陽光発電においては、出力が10kwが一つの目安となっており、

10kw未満であれば、様々な補助金などが受けられるし、

ほとんどのケースで固定資産税がかからないようである。

それに対し、10kw以上であれば、様々な補助金などは受けられないし、

固定資産だとみなされて固定資産税(償却資産税)が課税される。

ただし、10kw未満の場合では10年しか固定価格で買取してもらえないのに対し、

10kw以上では20年間固定価格で買取してもらえる。


この20年というところに魅力を感じ、10kw以上の発電設備を導入することとした。


シミュレーションによると売電収入は1年で投資金額の1/10ほど。

つまり、投資資金が売電収入で回収できるまでに約10年かかる見込みだ。

(補助金などは受けられないため。)

ところで、この太陽光パネルの売電収入は、いったい何所得になるのだろうか。

(ちなみに私は法人格は持っていない。)

普通の家庭の屋根に載せる10kw未満の発電設備であれば、

雑所得となるようである。しかも、収入が20万円未満であれば確定申告の必要もないらしい。

うちの場合、賃貸アパートの上に載せているので当初は

不動産所得になるものだとばかり思っていた。

しかし違うらしい。


国税庁によると、(下記参照)

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/02/46.htm

全量売電の場合、基本的には雑所得とされるようだ。

ただし、「それが事業として行われている場合を除き」とある。

え~と、つまり、太陽光発電が「事業」であれば、事業所得としていいわけね。


はいはい。

でも、そうだとすると、「事業」ってなんぞや。


しかし、そんな定義はどこにもない。

どこかのサイトでは「社会通念上『事業』として認められれば『事業』」なのだそうだ。

うん、意味不明。

意味不明って言うか、つまり「常識的に考えろよ」ってことですね。


また別のサイトでは、「事業計画書があればいい」とか、

「規模は関係なくて、売電以外に事業をやっていればいい」とか、

「担当者が常駐する程度でなければダメ」とか、

「どんな規模でも事業だといえば事業だ」とか、

「50kw以上だ」とか、

様々な議論が飛び交っていて、全然わからん。


どの主張もどうも根拠が薄いように見える。

薄いというか、はっきり言って根拠がない。

実際のところ、どの程度なら「事業」として認められるのだろうか。



ところで、

本記事の冒頭でも述べたが、

10kw以上の設備であれば、固定資産税が課税される。

10kw未満であれば課税されない。

(両方とも市の担当者に確認済み。)

固定資産税とは「事業に用に供することができる資産」に課税されるものであるらしい。


つまり、逆に言うと、10kw未満の発電設備に固定資産税を課税しないのは、

「10kw未満の発電が『事業』ではないとされるから」と解釈できる。

その所得が「雑所得」と分類されるのも同様の理由によりだと考えるとしっくりくる。


だとすれば、

10kw以上で固定資産税を課税されるということは、

「事業」だと認識されているからだと考えて差し支えあるまい。

ということはその所得は「事業所得」だとしてもいいということなのだろう。

国税庁もそのつもりで、、

「それが事業として行われている場合を除き」としていると考えると最もしっくりくる。


10kw未満の設備を付けた一般家庭にいちいち事業所得として

確定申告させていたら大変だもんね。

日本ではサラリーマンには年末調整をさせて、

確定申告をさせないのが良しとされているから、

一般家庭での売電収入は雑所得とさせて、

確定申告にまでは至らないようにさせたんだろうと考えると最もしっくりくる。


個人で10kw以上もの設備を設置するのはまれなケースだから、

注意書きとして、「それが事業として行われている場合を除き」と書いたんだろうと思われる。

おそらく「事業とされると困るから、事業とされないようにしようとした」わけではあるまい。


もちろん、固定資産税を課税するのは市町村で、所得税は国税庁だから、

お互いの認識がずれていて上記と解釈するのは間違っている可能性もある。


でも、もし税務署に問い詰められたら、

「上記と解釈できるだろ。市町村が『事業』だと認めているのに、

税務署がそうしないのは法律の不備だ、

その不備を納税者に押し付けるな」

くらいのことを言えば、なんとかなるのではないかと期待する。笑


ってことで事業所得にしちゃおうと思っている。


専門家の方、ぜひご意見を。


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このブログでは、

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最初のテーマとしてサラリーマンがなぜ不動産投資を考えるべきなのかついて述べました。


その記事はこちら↓

サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(1)

サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(2)
サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(3)

サラリーマンのあなたがなぜ不動産投資を始めなければならないのか(4)


次に、

「不動産投資の具体的進め方と副業としての特徴」について述べました。


その記事はこちら↓
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(1)

不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(2)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(3)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(4)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(5)
不動産投資の具体的な進め方と副業としての特徴(6)


今回からは、不動産投資における「賃料」の重要性について述べます。

また、その賃料を決めるために必要な「家賃相場」を

どう見ていけばいいかについて、考えていきます。

今回はその第三回目です。


これまでの記事はこちら↓

賃料の重要性と家賃相場の捉え方(1) --なぜ賃貸物件の募集戦略を考えなければならないのか--

賃料の重要性と家賃相場の捉え方(2) --どのように募集戦略を考えるか--

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賃貸物件の売買の現場や、賃料設定の現場にいると非常に軽んじられるのが、

賃料設定についてです。

もちろん、賃料設定より重要なことはたくさんあるのですが、

賃料設定が本来重視すべき重要度より低く見られているような気がします。

賃貸物件の収入はほとんどすべてが賃料収入です。

そして設定された賃料で契約してしまえば、

基本的にはその賃料で入居者が「退去したい」というまで貸し続けることになります。

そのため、募集時に設定する賃料が長期的に見ると

収入に非常に大きな影響を及ぼすことが多いです。

また、賃貸物件は多くの場合、銀行に資金を借りて、

ローンを返済しながら運営されます。

近年は非常に金利が安いとはいえ、

賃料収入に対するローンの返済額の割合はかなり大きなものです。

物件によっては8割くらいに達する場合もあるでしょう。

その関係で、賃料収入のほんのちょっとした差が、

キャッシュフローに大きな影響を及ぼすことが多いのです。

例を取ってみてみます。

下記2つ表はある投資家が同条件の物件を、

30年の長期にわたって買い続けた場合に

収支がどうなるかというシミュレーションを行ったものです。

初期費用として312万円が貯まったら物件を買います。

※細かい設定は説明を割愛します。


よ~く考えてみると・・・-長期収支1


よ~く考えてみると・・・-長期収支2

両方のシミュレーションの内容の違いは賃料だけです。

上の表では74000円で貸し、下の表では76000円で貸したとしています。

また、賃料の違いによって入居率は変わらないものとします。

(両方とも空室が出てもすぐ決まるような賃料設定と仮定。)

両者の各種数値がどうなるかを計算し、

表にまとめたものが下記です。


よ~く考えてみると・・・-数字のマジック

これを見ると、

賃料の差の割合は2.7%、

表面利回りの差の割合も2.7%

実質利回りの差の割合も2.7%

となっています。

(実際には実質利回りの差の割合はもう少し大きくなるはずですが、

簡単なシミュレーションであるため、同じになっています。)

ここまではイメージ通りだと思います。

しかし次のキャッシュフローの差の割合を見ると、

実に9%にもなっています。

賃料の差はたったの2.7%なのに、

どうしてキャッシュフローの差は、9%にもなるのでしょうか。

これは、賃貸物件におけるマイナスのキャッシュフローの

最も大きな部分がローン返済という固定費であるためです。

つまり、収入の差の割合はそれほど大きくなくても、

ローン返済という固定費を引いてやると、

分母が非常に小さくなるので、分子である差が拡大して見えるのです。

これは、賃料収入に対してローン返済額の割合が大きい物件ほど

顕著にあらわれます。

さらに、キャッシュフローが9%も違うため、

30年後の総資産額の差は11%にもなります。

(このシミュレーションでは312万円たまらないと再投資できないため、

それほど大きな差は出ませんでしたが、実際の運営などを考えると、

少しのキャッシュフローの差がもたらす影響はもっと大きいものとなる可能性が高いです。)

これらのことから、

賃貸物件における賃料設定は非常にシビアに行う必要があるということがわかります。

ただし、入居率に大きく影響を与えてしまうほど高い賃料を設定してしまえば、

逆に収入が減ってしまうということも考えながら設定しなければなりません。

不動産の売買の現場では、

売買額に対して額が非常に小さいので、

あまり重要ではないように見える賃料設定ですが、

非常に重視すべきポイントであることは間違いありません。

次回は、

具体的な賃料設定の方法について考えていきます。

つづく