おはよ。東京都 三鷹市（三鷹、井の頭公園、三鷹台）、武蔵野
市（吉祥寺、三鷹、武蔵境）、小金井市（東小金井、武蔵小金井
新小金井）、練馬区（上石神井、武蔵関）、調布市（調布、西調
布、深大寺、布田、国領、飛田給、つつじヶ丘、仙川）、西東京
市（田無、東伏見、西武柳沢）、府中市（多磨、白糸台、武蔵野
台、多磨霊園）、杉並区（西荻窪、荻窪、久我山）密着
年中無休 税理士＆行政書士＆認定経営革新等支援機関
相続 起業 フリーランスの確定申告に強い三鷹駅徒歩1分
三鷹中央通り沿いにある 税理士事務所 水原会計事務所
相続・ 顧問税理士・節税相談 駆け込み寺（ 税金駆け込み寺）
で頑張る野良うさぎです。(^-^)/
今日は雨の週明け。がんばろ。
昨日、東京都武蔵野市境（武蔵境駅）在住で、昨年、武蔵野市
境でアパートを購入し、今年度分の確定申告（不動産所得）
に悩むお客さんに、
地域密着・年中無休の個人事業の起業・開業（店）会社設立
（法人なり）・確定申告・準確定申告・相続税申告書・遺言書
作成無料相談のとき（税金駆け込み寺）、いろいろ
聞かれたんだな。
「昨年、武蔵境で規模は小さいですが、不動産賃貸業も
副業として始めました。サラリーマンが本業で、なかなか処理が
手付かずです。１階に私が住み、2階の2室を貸しています。
古い中古住宅を購入したせいで、修繕費がそこそこかかり
ました。あと、長期の火災保険にも加入しました。
ところで、修繕費は全額必要経費になるのでしょうか
、
あと、地震・火災保険料は経費になるのでしょうかそれとも
保険料控除という所得控除になるのでしょうか」なんだな。
三鷹駅徒歩1分にある税金駆け込み寺（水原会計事務所）は
トップが不動産業経験者であり、業界では不動産に強い
税理士と言われているせいか、土地建物といった不動産の相談
が結構多いんだな。 なぜか、たまに23区等からも問い合わせが
ある位なんだな。
その中でも特に、確定申告の時期になると、不動産賃貸業
の方からの不動産所得の確定申告の相談が多いんだな。
不動産賃貸の場合、修繕費の判断はむずかしいケースも
多いんだな。
ただ、普通、下記の基準で判断できるものはそれで
判断するといいんだな。
修繕に関する支払金額が２０万未満か
３年以内の周期で決まって修繕しているもの。
大概はこれで解決できるんだな。これは中身がどうであれ、
全額修繕費で必要経費処理できるんだな。
これ以外の修繕関連の支出で誰が見ても
修繕でない（現状維持回復といえないもの）
、つまり建物の
価値が高まるか耐用年数が伸びるような場合（資本的支出）は
取得原価（資産）になり減価償却を通じてその耐用年数に応じて
必要費用計上していくんだな。
今回のケースは、まさに、３年以内に入居者が変わった
タイミングでの修繕のケースにあたるので、問題なく
全額経費にできるんだな。
次に、賃貸物件と自宅が一体となっている場合、
例えば下の階に大家さんが住み、上の階を他人
に貸す場合は、どうするか問題になるんだな。
この場合、占有面積で案分し自宅部分の保険料は所得控除
としての保険料控除にし、賃貸部分は損害保険料とし、
必要経費に計上するんだな。
なお、旧長期損害保険料等の場合、満期返戻金が払われる
部分は積立の保険料（資産）として計上し必要経費には
できないから注意なんだな。
では、今日はこのへんでー。