事例から学ぶ。債務不履行か？

読売新聞の記事を引用します東京都国立市で建設中だった１０階建てマンションが、７月の引き渡しを目前に解体されることがわかった。建設事業者の積水ハウス（大阪市）が今月４日、国立市へ事業の廃止を届け出た。完成間近のマンションが解体されるのは異例で、同社担当者は「マンションの構造に問題はなく、法令違反もないが、景観など周辺環境への影響の検討が不十分だった」としている。解体が決まったのは「グランドメゾン国立富士見通り」（総戸数１８戸）。ＪＲ国立駅から徒歩１０分の場所にある。同社によると、ほぼ完成し、一部の部屋はすでに契約が決まり、７月に引き渡しを始める予定だった。契約者には、すでに解体について説明したという。　マンション建設を巡っては、周辺住民らから「景観が悪化する」などと不安視する声が上がっていた。同社によると、解体時期は未定で、跡地の活用方法も決まっていないという。

《試験勉強》

債務不履行とは、契約に基づく義務を履行しないことです。

履行遅滞：履行が期日までに行われない場合

履行不能：履行が物理的または法的に不可能な場合

不完全履行：履行はされたが、その内容が契約に適合しない場合

本件の債務不履行

積水ハウスが契約者に対して行うべき履行内容は、マンションの完成および引き渡しです。しかし、完成間近のマンションが解体されることになったため、履行不能に該当する可能性があります。

契約解除の可能性

契約者から見た場合、以下の理由で契約解除が可能になるかもしれません。履行不能による解除：積水ハウスがマンションを引き渡すことが物理的に不可能になった場合、契約者は債務不履行として契約解除を主張することができます。

契約内容の重大な変更：マンションの解体という事実は契約内容の重大な変更とみなされ、契約の目的を達成することができなくなります。これも契約解除の理由になります。

契約解除の効果

契約解除が認められた場合、積水ハウスは契約者に対して以下の対応が必要と考えられます。

既払金の返還：契約者がすでに支払った金額の全額返還。

損害賠償：契約者が被った損害（例：引っ越し費用、代替物件の手配費用など）について、賠償責任が発生する可能性があります。

裁判所の判断

最終的には、契約内容や事実関係に基づいて裁判所が判断することになりますが、この記事の内容からすると、契約者側が債務不履行を主張して契約を解除する余地は十分にあると考えます。

※動画は債務不履行ではありません(^^♪

その他の考慮点

景観問題の検討不足：積水ハウスが周辺住民からの反対意見を受けて解体を決定したことも、契約者から見れば、事前に解消すべき問題を見過ごしたとして責任を問うことができるかもしれません。

法律的には契約者が債務不履行解除を主張できる可能性が高いと考えられますが、具体的なケースでは契約書の内容やその他の詳細な事実関係も重要になりますので、専門家の相談を受けることが望ましいでしょう。

不動産登記法の改正点　2024法律系資格試験対策

　　不動産登記法改正点

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

①　不動産の相続登記が放置されると、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなくなり、所有権の所在が不明確になります。これにより、不動産取引や土地利用の際に混乱やトラブルが発生します。義務化により、登記簿の情報が正確かつ最新の状態に保たれることが期待されます。

②　土地の有効利用促進：所有者不明の土地が増えると、土地の有効利用が妨げられ、公共事業や開発計画が進めにくくなります。相続登記を義務化することで、土地の所有者が明確になり、土地の有効活用や適正な管理が促進されます。

③　税収の確保：相続登記がされないと、相続税や固定資産税の適正な徴収が難しくなります。登記義務化により、税務当局が正確な情報を把握しやすくなり、適正な税収を確保できます。

④　相続トラブルの防止：相続人同士の間で不動産の権利関係が曖昧なままだと、将来的に相続トラブルが発生する可能性が高まります。早期に相続登記を行うことで、相続人間の権利関係を明確にし、トラブルの発生を防ぐことができます。

社会的コストの削減：所有者不明土地問題の解決には、多大な社会的コストがかかります。相続登記の義務化により、これらの問題を未然に防ぐことで、社会的コストの削減が期待されます。

具体的には以下の点が義務となります。

☆ 相続によって不動産を取得した場合：相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

☆ 遺産分割が成立した場合：不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

どちらの場合も、正当な理由なく義務に違反した場合は最大で10万円以下の過料が科されます。なお、相続が令和6年4月1日より以前に開始している場合でも、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続した際は、早めに登記の申請を行いましょう。

また、相続した不動産の「名義変更」手続きの際にも税金がかかります。不動産の名義変更手続きは法務局で行うことになり、その際に税金の支払いが生じます。

追記

相続登記には登録免許税がかかる。不動産の名義変更や新築した建物などを登記する場合、登録免許税が発生します。税額は不動産の価額に税率を乗じて算出され、不動産の価値が高いほど多くなります。相続登記の税率は0.4％です。

相続した不動産に対して不動産取得税はかからない：相続を原因として不動産を取得した場合には、不動産取得税は課されません。

相続関連の登録免許税の免税措置：相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡したときや、価額が100万円以下の土地の相続登記の場合、期間限定の免税措置があります。対象期間は平成30年4月1日から令和7年3月31日までです。

不動産を相続したときは相続税の有無も確認することが重要です。相続で不動産を取得したときは、遺産総額が基礎控除額を超えるか確認する必要があります。

相続税の基礎控除額の計算式： 3,000万円 + 600万円 × 相続人の数＝相続税の基礎控除額

相続税は、亡くなった人の財産が一定以上ある場合に課され、相続開始日の翌日から10か月以内に申告・納税手続きをしなければなりません。期限までに相続税の申告書を提出しましょう。

2024 新年明けましておめでとうございます

皆さま(^_-)-☆
新年あけましておめでとうございます。

宅建の講師であり、ラーメン愛好家の私から、新年のご挨拶を申し上げます。

新たな一年が、皆様にとって素晴らしい年となりますように。

新年の抱負として、さらに深くラーメンの世界を探求し、その知識を皆様と共有することを楽しみにしています。また、宅建の講師として、皆様が目指す目標達成のお手伝いをすることを約束します。

今年もよろしくお願い申し上げます。

ラーメン好きの宅建の講師より

さあ、お正月

朝はお屠蘇

日本にお屠蘇が伝わったのは平安時代から。始めは平安貴族の正月行事のひとつとして取り入れられたものだったそうです。

江戸時代になる頃にはさらなる広がりを見せ、次第に庶民の正月行事として定着していきました。

もとは中国の三国志時代のお医者様が、厄除けのために生薬を調合してお酒に浸して飲んだのが始まりと言われています。

宅地建物取引士試験を受ける方への10個のアドバイス

宅地建物取引士試験を受ける方への10個のアドバイス。

①　早めに学習を始める: 宅地建物取引士試験は法律や不動産業界に関する幅広い知識をが必要。早めに学習を始めることで、試験日（例年10月の第3日曜）までに十分な時間を確保できます。

最低300時間といわれてますけど、正直足りません

②　過去問題を解く: 過去の試験問題を解くことで、試験の形式や出題傾向を把握することができます。また、自分の

2024年版宅建士合格のトリセツ基本テキスト（宅建士合格のトリセツシリーズ） [ 友次正浩 ]