抵当権を抹消するためには全額を払わないといけないのでしょうか。
誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 新所有者が決めた評価額を主張する「抵当権消滅請求」により消滅させることができる場合もあります。
【抵当権消滅請求】
抵当権者が，抵当権消滅請求「評価額」ではなく，「残債務額全額を払わないと抵当権を消さない」と主張しています。
抵当権を抹消するためには全額を払わないといけないのでしょうか。
≪形式的競売と担保権（住宅ローン）≫≪抵当権消滅請求・代価弁済・第三者弁済≫
→新所有者が決めた評価額を主張する「抵当権消滅請求」により消滅させることができる場合もあります。
抵当権者から「評価額（の弁済）」を主張してこないこともあります。
その場合，新所有者サイドから，積極的に，「評価額」を主張することもできます。
そして，抵当権者がこの「評価額」に納得し，承諾すれば，新所有者は「評価額」分を支払えば，抵当権は消滅します（民法３８６条）。
これを「抵当権消滅請求」と呼んでいます（民法３７９条）。
［民法］
（抵当権消滅請求）
第三百七十九条 抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。
（抵当権消滅請求の効果）
第三百八十六条 登記をしたすべての債権者が抵当不動産の第三取得者の提供した代価又は金額を承諾し、かつ、抵当不動産の第三取得者がその承諾を得た代価又は金額を払い渡し又は供託したときは、抵当権は、消滅する。
【みなし承諾；抵当権消滅請求】
新所有者からの消滅請求に対し，抵当権者が「評価額」を承諾しない場合は，抵当権を消滅させられないのでしょうか。
≪形式的競売と担保権（住宅ローン）≫≪抵当権消滅請求・代価弁済・第三者弁済≫
→抵当権者が２か月以内に競売を申し立てない場合は「承諾」したものとみなされます。
新所有者から「消滅請求」を受けた抵当権者は，「単に承諾しなければよい」というわけではありません。
消滅請求の通知を受けた後２か月以内に競売の申立をしない場合は，承諾したものとみなされます（みなし承諾；民法３８４条１号）。
逆に言えば，抵当権者としては，↓の２種類の選択肢しかない，ということになります。
＜消滅請求を受けた抵当権者の選択肢＞
・競売を申し立てる
・承諾する（みなされる）
要は，抵当権者としては，「競売をした場合に売却され，その結果回収できる金額（の予想）」と「消滅請求の評価額」を比較して，多い方を選択することを強いられるのです。
［民法］
（債権者のみなし承諾）
第三百八十四条 次に掲げる場合には、前条各号に掲げる書面の送付を受けた債権者は、抵当不動産の第三取得者が同条第三号に掲げる書面に記載したところにより提供した同号の代価又は金額を承諾したものとみなす。
一 その債権者が前条各号に掲げる書面の送付を受けた後二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないとき。
二 その債権者が前号の申立てを取り下げたとき。
三 第一号の申立てを却下する旨の決定が確定したとき。
四 第一号の申立てに基づく競売の手続を取り消す旨の決定（民事執行法第百八十八条 において準用する同法第六十三条第三項 若しくは第六十八条の三第三項 の規定又は同法第百八十三条第一項第五号 の謄本が提出された場合における同条第二項 の規定による決定を除く。）が確定したとき。
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