父が亡くなり，法定相続人である，母，私，兄，弟が相続しました。
母が単独で，地主さんとの間で，新たに「借地の契約書」に調印しました。
この「借地契約」は有効なのでしょうか。
誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 新たな契約は，有効／無効の両方の解釈が成り立つでしょう。
【借地権の相続と契約書の再調印】
≪共有不動産≫≪借地－名義書換料，譲渡承諾≫≪相続；遺産分割－遺産分割協議≫≪相続の基礎知識－名義変更≫
父は，借地上に建物を所有していました。
父が亡くなり，法定相続人である，母，私，兄，弟が相続しました。
母が単独で，地主さんとの間で，新たに「借地の契約書」に調印しました。
この「借地契約」は有効なのでしょうか。
→新たな契約は，有効／無効の両方の解釈が成り立つでしょう。
まずは杓子定規に法律を適用してみます。
お父様が亡くなった時点で，「借地人」（一般的には土地の賃貸借契約の賃借人）という地位が，相続により承継されます。
「賃借権」（借地権）を相続人全員で「準共有」している状態，となります（民法２６４条）。
ですから，本来「新たな借地契約書の調印」は，地主＋（借地人の）相続人全員，という当事者が行うべきです。
そうではなく，相続人の一部だけで調印した場合は，「無効」（効果不帰属）となるのが原則です。
ただし，「新契約」の内容によっては，「有効」ということもあります。
「新契約」の内容やその他の事情によって違ってきます。
［民法］
（準共有）
第二百六十四条 この節の規定は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用する。ただし、法令に特別の定めがあるときは、この限りでない。
【相続人の１人のみによる借地契約調印の有効性】
≪共有不動産≫≪借地－名義書換料，譲渡承諾≫≪相続；遺産分割－遺産分割協議≫≪相続の基礎知識－名義変更≫
相続人のうち１人である母だけが地主と新たな借地契約に調印しました。
新契約の内容が従前のものより地代が上がった，というような場合には，新契約は有効でしょうか。
→従前の借地契約よりも「不利な内容」なので「変更」行為として，共有者全員の同意が必要です。しかしそもそも，そのような場合は，新契約自体が無効となる可能性があります。
例えば，地代が高くなる，とか，契約期間が短くなる，など，不利益な方向への変更，という契約の場合，「共有物の変更」として，共有者全員の同意が必要となります（民法２５１条）。
従って，「共有者の全員の同意を欠く」場合は，契約は無効となるのが原則です。
この点，仮に他の共有者（相続人）が，事後的に追認した場合，「有効」となります（民法１１６条）。
ただし，その場合でも，「借地の契約が借地人に不利に変更された」という場合は，借地借家法の解釈上，無効とされる可能性があります（借地借家法９条等）。
［民法］
（無権代理行為の追認）
第百十六条 追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
［借地借家法］
（強行規定）
第九条 この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
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