炎の錬金術 | 麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!?
2018-07-17 11:44:23

炎の錬金術

テーマ:建築・不動産で再起業!

今日から通常運転です。

リフレッシュできた人はいいな~。

今週は一日少ないので火曜からなんか慌ただしい。

 

さて、昨日のブログでも少し触れましたが、連休中に大家さんの集まりに参加させていただいてすんばらしい投資術を拝聴いたしました。

こういう場で出た話やセミナーで聴いた話は他所では口外しないのが暗黙のルールですから具体的な内容は書きません。

なのでその中で「化けるパターン」について書いてみます。

※不動産投資ブーム前に購入したものを高値で売り抜けたというのは今からだと再現性がないので除外

 

【人がやらない場所でやる】

ここでは絶対に賃貸業は無理だろうという場所や物件があります。みんなが無理だろうと思うので安いし競争もありません。融資付けも非常に困難。

しかし、それを根性とアイデアでやり切ってしまう人がいます。

こういうパターンはうまくいけばすごい利回りになります。

 

【専門知識を駆使する】

一見すると建蔽率・容積率超過だったり、未接道のために再建築不可、とかは融資がつかないし違法性を嫌う人が多いので競争が少ないし、値付けも安いことが多いです。

しかし、容積率緩和の要件を検討すればセーフだったりします。未接道も43条但し書き道路の要件を満たせば再建築可能となり、そうなると出口が見えるので一気に価値が向上したりします。

 

【底地・借地】

「この物件は借地権です」というと詳細を聞くことなく門前払いの人が多いです。

しかし、底地権、あるいは借地権が買い取れれば所有権化できて出口戦略ががらりと変わります。こうした案件に果敢に関わっていく人にはたまに幸運が転がり込んでくることがありますが、やらないとその確率はゼロです。

 

【用途替え等】

ごくまれですが、用途地域が変更されたり、市街化調整区域が解除されることがあります。あるいは公的機関の買取りとか。容積率が増えたり、自由売買が可能になればもちろん価値は上がります。ただ、これはかなり他力本願なところがありますね。

 

【容積率未消化】

都心で容積率500%のところに2階建ての築古が残っている風景はよく見かけます。まあ土地所有者も自分の土地の価値はよく理解していますからこれが極端な安値で放出されることはないのですが、それでも容積いっぱいに建てたらずいぶん利益が見込める土地というのはあるものです。ただ、こういうのを狙うのであれば事前に専門家に土地のパフォーマンスを正確に分析してもらったほうが良いでしょうね。

 

それ以外だと、やはり事業系で収益を上げる(ホテルとか)というのがありますが、これはもう完全に副業のレベルを超えてきますね。店舗に貸すのもレジ貸しよりは高収益でしょうが、レジとは違った運営の難しさもあるし、なによりも立地を選ばないとテナント誘致すら困難となりますので副業としてはあまりおススメはいたしません。

 

集まった錬金術師たちの一番の共通点は常にアタマを使って収益を向上させることに余念がないってことですね。自分のお金儲けにはさほど執着がない私はまずそこのところからガツガツしていかないとダメだなと再認識しました。。汗

 

 

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