融資きついね~ | 麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!?
2018-07-12 11:28:38

融資きついね~

テーマ:建築・不動産で再起業!

タイの少年達、無事全員救出されて良かったです。

救出時には鎮痛剤を飲ませてぼんやりした状態にして運び出したそうな。

閉所恐怖症の私は「これ、俺だったら途中でパニックおこしておかしくなるだろうな」と思っていたので、なるほどそういう作戦かと感心しました。

 

さて、融資の門が閉まって久しいです。

少し前までは金融機関によって対応にバラツキがありましたが、今はだいたい足並みが揃ってきました。

 

端的に言えば、耐用年数切れに対しての融資はほとんど絶望的です(一部特権階級除く)。

 

木造アパートで売りに出ているのはほとんどが20年超ですから、木造アパートへの融資はかなり厳しい状況です。

必然的に耐用年数が残っているS造やRC造へと向かいますが、これとて30年も経っていれば評価も厳しいですから自己資金は2割、場合によっては3割4割なんてこともあり、一棟モノとなれば1,000万からの手出しとなりますからずいぶんハードルは上がりました。

 

となると、RC造区分が一番融資が出やすいのでは思いますし、金融機関もそれならなんとか俎上にのりますなんてことを言っています。

不動産は融資ありきということを考えると、今後区分が盛り上がる可能性はあります。

 

が、このジャンルは、仕入→リフォーム→再販のプロがたくさんいます。エンドさんと比較して、彼らはスケールメリットで工事費も安く抑えるし、エンド直販となれば「仲介手数料無料」作戦が使えますから、よほど安く仕入れて安くリフォームしない限り戦うのは大変でしょう。。

私は、どの商売においても「個人が大手と同じ土俵で戦ってはいけない」と考えておりますので、大手ではできないことを考える必要があると思います。

 

「軸をずらせ」とよく言います。

例えば、不動産で言えば立地。大手は都心をバトルフィールドとしますが、あえて郊外でやるとか。

例えば、コンセプト。大手は無難な万人向けプランじゃないと社内稟議通りませんが、キテレツなリフォームプランにするとか。

例えば、戸建で勝負。大手は瑕疵担保の関係で比較的安全なRC区分に限定しますが、個人ならもう少し自由度があります。

例えば、フレキシブルな方針変更。大手は販売方針を軽々に変えたりできませんが、個人なら「売買でダメなら賃貸にしちゃえ」とか全然ありです。

例えば、時間。大手は設定した期限内に売れなければ損切りしたりしますが、個人ならそんなのどうでもよいので賃貸に出しながらゆっくり買い手が付くのを待つこともできたりします。

 

そんなかんじで個人ならではの強みを認識してやっていったらよいのではないでしょうかね。

とにかく、大手と同じことやって真っ向勝負はダメですよ。

 

 

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