利益の先食いか後食いかだけの話？

さて、昨日に引き続いて区分投資の話。

私が気になっている物件は築35年なので減価償却はあと14年（47年-35年＝12年にプラス20％）です。

今どきの融資情勢だと頭金2割で、期間は下手すりゃ償却期間と同等の15年。

管理費・修繕積立金と返済額を合わせるとちょうど家賃と同じくらいになっちゃいます。

一棟ものであればいざ何かあったときや原状回復など運営費が結構かかるので返済比率を抑えることはとても大切ですが、区分って自主管理ならトントンでもなんかとやっていけるんですよね。

返済期間と償却期間がほぼ一緒なら賃料に対しての税金はほぼ帳消しの計算。

本来、一棟物の不動産投資ならばCFを稼ぎ出してそれを再投資すべきでしょう。が、区分投資なんて今の利回りでは手残りいくらもないんですから償却が効いて税金かからないうちに賃料を右から左でとっとと返済して他人様のお金で純資本を増やすことに重点を置くのもひとつだと考えています。

昨日のエントリーの①で「値段が下がらないもの」を買えているのであれば、返済が終わったらいつ売却しても丸々手残りになるというのが区分のやり方なのではないかと思います。

結局、ほとんどの不動産投資は「返済を先延ばしにして利益をCFという形で先食いする」か、「返済を短くして最後に利確する」か、のどちらかだと思います。どちらでもないのなら大成功か大失敗です。

一棟ものの場合は返済比率を下げる必要性があるのでおのずと前者を選ぶことになりますが、区分は後者を選択できる物件を買って返済を進めたほうが賢明だと思っています。

ちなみに、私は物件探しをするとき、いつも「最後には自分が住んでもいい」ものを物色していますので３５㎡くらいなら今住んでいる自宅を売って、こっちを終の棲家にしてもいいんですよね。頭金がたまる都度にこういう買い方をしていれば老後資金作りになるのかなと。チマチマしてますけど、まとまった資金を持っていない者が不動産投資するならこんな風になっちゃうのかなぁ。。

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