2018-01-11 10:17:08

都心7.5%と郊外10%はどっちがいいのか

テーマ:建築・不動産で再起業!

どうも成人の日が正月明けの連休にくっついてから世間の年始の始動が遅くなっている気がしますが、私は受験生のように深夜まで仕事しています。。。


 


さて、先日、お友達がFBで「都心の利回り7.5%よりも郊外10%のほうがいい」という趣旨で開催されるセミナーについて「こいつどうなの?」的な引用をされておりました。


 


これはよく語られるテーマです。


私は地方投資をぜんぜん否定しませんが、このセミナー予告についていえば詭弁ですね。


これがどう詭弁なのか、理路整然とすらすら言えない方はまだ勉強不足かもw


つーか、こんなセミナーに5万払うカネ有ったら私に5000円おごってくれればもっといい話しますって(美熟女なら逆におごるしw


 


この方が言うには、同じ1億の予算で都心に7.5%設定で新築した場合と、地方に10%で新築した場合を比べた時、地方の10%のほうが家賃収入多いじゃんという理屈。


 


あのさぁ、同じ一億使い切る条件で都心と地方でアパート新築したとしたら同じ大きさの建物のはずないよね。


まあ、今の相場だと都心のアパートなら8室がいいところかな。


地方だと土地代が安い分建物代にかけられるので(だって1億使い切らないと彼の言う設定条件にならないから)2棟建つといっても過言ではないです。


 


それで大差ない家賃収入ということは地方物件の家賃は都心物件の半額ということです。実際、そうなるでしょう。


ということは単位面積当たりの賃料も半額です。要するに「坪いくら」というのが都心なら1万/坪だとしたら地方だと5000円/坪ということ。


 


この坪あたりの賃料の差、いろんなところで効いてきます。


 


まず原状回復費用や修繕などの費用は都心も地方も案外変わりません。というか、地方のほうが競争がないし、高速代とか加算されたりで高いことも多いです。


現状回復費用が20万かかったとして、家賃が7万取れていると都心物件であれば3カ月で回収できますが、半額の3.5万の地方だと半年かかるのです。


 


ADもデカいです。


都心の好立地ならADはせいぜい1カ月、場合によってはゼロでもいいかもしれません。


しかし地方だと2カ月分とか普通ですよね。


ここでもADの回収に2倍以上の差が出てきます。


 


こうした費用は運営費に計上されますが、都心と地方ではこうした事情で家賃収入に対する運営費の割合が全然異なってくるのです。


これらのことを鑑みた実質的な手残りをNOIといい、本来は不動産投資はこのNOI(とIRR)で判断すべきなのですが、都心と地方では全然このNOIが違ってくるのですね。なので都心NOIと地方NOIの差をよく考えて比較しないとまったく意味がないのですが、このセミナー主は知ってか知らずかこのあたりに触れていないようです。


 


ちなみに、私はけっこうこの手の収支分析のことも勉強しているので多少は語れるのですが、なぜかブログ読者様にはこういうハナシはウケが悪く、読み飛ばされている感ハンパないので書かないのですw


 


 


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コメント

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4 ■Re:貴重なお勉強ブログ。。貴勉あざっす

>3zaiさん
地方で待遇のよい大手の工場があるエリアだと借家は会社持ちなので妙に高いトコとかありますよね。競争ないし。
そういうギャップを見つけた人はラッキーですね!

3 ■Re:NOI

>神奈川県でRC数棟自主管理してます。さん
NOIとIRRのことまで説明すると物件売れませんw
私も最初は説明してましたけど、買い手側がそんな話求めていないことに気づき、説明しなくなっています

2 ■貴重なお勉強ブログ。。貴勉あざっす

・坪あたりの家賃が何故重要かを考えろ!
・土地代はべらぼーに違うが
上物代やメンテ代は地方でも変わらない
といった点、超基本かもですが地方お~やとして肝にめいじます!

地方には競争が働かないため家賃が何故か高いエリアがあります。。ずっとその状況が続くか分からないリスクはありますがギャップはチャンスかな~と思ってます。

借りて住む転勤族立場からするとありえね~って思う事もありますが(笑)

いつも貴重な情報ありがとうございます<m(__)m>

1 ■NOI

これは収益物件仲介会社も余り買い主に伝えませんよね、特にADが高額な地方物件を扱う首都圏の業者は、、、ちょっと悪意を感じますが。

AD高いエリアは入居して半年とかで退去されちゃうとAD貧乏にも成りますね!

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