財務省が地主の借地 | 麻布十番の 元・居酒屋オーナーで現・不動産屋@でんじゃらすお兄さんのためになるブログ!?
2017-02-27 11:55:02

財務省が地主の借地

テーマ:ブログ

今週も始まりましたー。

今週は2件の決済準備がメイン業務となるでしょう。

決済って、結構こまごまとした事務的なことも引継ぎで準備しなければならないので神経を消耗します。

でも長い期間をかけてやりとりしてきた最後の仕上げですからしっかりやらないと、です。

 

さて、本題。

どうせ流れてしまう案件でしょうから書きますが、かなり都心に近い立地の借地を検討していました。

新宿から2駅の駅近。30坪。再建築可。そして泣く子も黙る旧法借地権。いいでしょ。

 

この借地、底地権者が民間人ではありませんでした。

財務省です。

底地権者が財務省となっている場合、なんらかの理由で土地を物納し、その上の家を借りて借地になっているケースが多いようです。借りてる人は物納した元の持ち主ってことですね。

 

財務省底地にはかなりメリットが多いです。

まず更新料がない。各種承諾料はちゃんと聞いていないのでわかりませんが、民間人の底地権者とのやりとりに比べればはるかにラク、あるいは無いかもしれません。

 

また、財務省は借地人に対して随時底地買取を打診しているのでいつでも買い取って所有権にすることもできます。

あと、勝手に底地権を第三者に売らないとのこと。ずっと財務省が地主のままです。

 

そして、一番ありがたいのは底地の買取の際の値段が路線価ベースであり、立地の良さとか、駆け引きでセリみたいなことになるなんてことがないってこと。

 

もっとも、そもそも地代が格安なので底地を買い取らずにずーっと格安の地代を払っているほうがマシなくらいですがw

 

ただ、借地だけで融資を引くのは事実上無理なので、どうしても融資を使いたいならば底地借地同時売却にしてもらえば融資の可能性はぐっと高まります。だって決済終われば所有権確定だもん。

このときの底地買取価格が計算で事前に見当がつくので利回り計算もしやすいですね。

 

この物件、もう少し借地のほうの値付けを安くしてくれればいいんですけどね。

借地権だけでみると利回り10%。底地の買取費用を含めると7.7%に落ちます。9%にもっていくにはあと500万指値しなければなりませんが、元値が高くないのでそこから500万は下げないだろうなー。売主が音を上げるまでウォッチ対象ですw

 

 

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