医院の開発の場合、その院長先生が銀行に大きな借金をして建物を作るようです。
テナントに入居するようなケースではなく、更地に新しく医院を開院するようなケースでは、自己資金で建設する院長先生が多いようです。
この借金は、かなりの額になります。
普通に１億円。下手をすると２億円を超えていきます。
では、本当に自己負担する必要があるでしょうか？
面積の大きな不動産を持っている場合、一番多い土地活用は駐車場です。
大体１台で１万円くらいだとすると、８０坪の土地で、１５～２０台ほどの貸し出しが出来ます。
満車の契約があるとすると、月間１５万円～２０万円。坪2,500円程度の収入になります。
大体１台で１万円くらいだとすると、８０坪の土地で、１５～２０台ほどの貸し出しが出来ます。
満車の契約があるとすると、月間１５万円～２０万円。坪2,500円程度の収入になります。
満車契約でなかったら・・・・、怖いですね。
これだと、固定資産税ぎりぎり。評価金額が高いケースと、維持できないケースがあります。
そのため、もっと賃料を稼げる借り手を探していくのが、土地活用の基本です。
商業施設の場合、その賃料は坪１万円ほどになるケースもあり、商業施設への転用を地主は求めます。
地主の方にとって一番いい借主はどんな借主なのでしょうか？
１．退去しない借主
２．賃料交渉が厳しくない借主
３．社会的信用のある借主
１の退去しないというのは、長期契約を結べるところです。商業施設の場合、近隣に競合が出てくると一気に売上高が落ちます。そうすると一気に退去という話が進んでしまうのです。
最近、商業施設に貸したくないという地主の方が増えてきた要因の一つです。さらに、商業施設に貸すと、毎年賃料交渉を行います。どんどん貸したくないと思いますよね。
それと、３に関して言えば、大手企業に貸したいと考えている地主の方は多くなるのですが、商業施設の問題を考えていくと、なかなか貸主を探せないという状態になってくるのです。
商業施設に土地を貸す場合、地主の方が建設協力金を提供するケースがあります。
建物があることで、土地の価値を上げ、実際の賃料を上げていくのです。
そこで、医院開発です。
開業しようとしている院長先生必見です。
うまく地主の方との交渉ができれば、建設協力金を地主の方負担ということも可能です。
これは、プロの不動産屋さんでなくては交渉できません。
この辺がテクニックですね。
詳しい話を聞きたい方はメール下さい。