2015/5/5
土地の優先交渉権を手に入れて、トントン拍子で話が進み、
契約を交わして支払日を4月10日に決定。
地盤調査をお願いしつつ、ローンをする銀行を決定することにしました。
住宅ローンというのは調べれば調べるほど不思議なもので・・・
元となる金利があり、そして割引があり、保証金があり・・・
たとえば元となる金利が2.5％でも、割引が1.7％あると、実質金利は0.8％になります。
しかし保証金は借入金の2％になり、それを払わない選択もあるのですが、
そうすると金利が0.2％上昇して、最終的に1.0％になる・・・という按配です。
私たちはイオン銀行で仮審査を通っていますが、
イオン銀行は実質金利が極めて安く、2015年3月の時点で0.57％でした。
保証金は存在しないので0.2％アップはないものの、
その代わりに借入のタイミングで2.16％の手数料がかかります。
実質的に保証金みたいなものですね。
借入金が4000万円で、金利が0.57％、借り入れ期間を35年とした場合、
月々の支払いは10万5076円、
35年間で支払う利子の額は413万円になります。
借入金が4000万円で、金利が0.57％、借り入れ期間を25年とした場合、
月々の支払いは14万3090円、
25年間で支払う利子の額は293万円になります。
借入金が4000万円で、金利が0.77％、借り入れ期間を35年とした場合、
月々の支払いは10万8678円、
35年間で支払う利子の額は564万円になります。
借り入れ期間が短ければ短いほど、金利が低ければ低いほど、
支払わなければならない利子の額が大幅に減ることがわかります。
また金利が上昇しても、支払う金額が一気に増えるわけでもないことがわかります。
たとえ手数料が高くても、利子が低い商品を選ぶほうが、
トータルで見た支払う金額が抑えられることがわかります。
一方、これは変動金利での計算のため、金利が上昇するリスクが存在します。
フラット35などでの金利は1.1％が相場です。
借入金が4000万円で、金利が1.10％、借り入れ期間を35年とした場合、
月々の支払いは11万4788円、
35年間で支払う利子の額は821万円になります。
フラット35との比較では、400万円を安心料と見るかどうか、という判断となります。
（このあたりの計算は、エクセルで簡単に行えます）
イオン銀行をセレクトしたのは、このあたりの事情を踏まえて、
なるべく早いうちに元金を減らし、
金利上昇の局面に差し掛かってからの固定金利化でも良いだろう、
という判断からでした。
というわけでイオン銀行の窓口（イオンモールなどにあります）に出向き、
本審査に必要な書類などについて話を聞いてみることにしました。
しかしまさか、そこにも落とし穴があるとは思っていませんでした…