不動産の物件の流通の仕組み

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こんにちは。前回の投稿からだいぶ時間が空いてしまいました。

すみません。

今日は前回からの「不動産売却の注意点」からの続きです。


まず物件の流通の仕組みを説明致します。


不動産を売却する時には通常は不動産会社に売却の依頼をします。

そしてこの依頼の方法は3つに分かれます。


1.専属専任媒介契約

  売却を依頼する会社は1社に限定されます。なおかつ売主の方が自分で見つけてきたお客様と

  契約しようとする時も売却を依頼した会社を通して契約をしなければなりません。

  売主にとっては最も縛りのある方法です。

  逆に不動産会社にとってはメリットはありますが、それだけ責任も重くなるので1週間に1回以上の

  売却活動の報告義務をしなければなりません。(書面で)

  要はしっかりと責任を持って業務に努めなければなりません。

  不動産業者にしか見るの事のできないレインズ(東日本不動産流通機構)に3日以内に

  登録する義務があります。


2.専任媒介契約

  これは上記の専属専任と同様に売却の依頼は1社しか依頼できません。ただし、自分で見つけてきた

  お客様に限ってはその会社を通さず、契約することが出来ます。

  それでも不動産会社にとっては1社の専任になるので責任は重くなることに変わりはないです。

  売却活動の報告義務は2週間に1回以上になります。

  レインズに7日以内に登録する義務があります。


3.一般媒介契約

  売却を依頼する会社は複数依頼できます。何社でも制限はありません。

  不動産会社にとっても責任は軽くなるので報告義務はありません。


以上3つの契約方法によって売却依頼の形式が決まります。

上記に出てきたレインズとは不動産業者間で登録情報がパソコンで確認が出来きます。

要は今どんな物件が売りに出ているのか、レインズを見ればわかる仕組みになっています。

自分のお客様の購入条件に合う物件があるかどうかはレインズで調べれば一発で分かります。

それで合う物件があれば、その売却を担当している会社に連絡をして自分のお客様を紹介して

いく、これが共同仲介という流れになります。



これから問題にするのは1と2の専属専任と専任の場合です。

これの形式の時に依頼された会社のモラルが問題となるのです。

これはまた次回じっくりとそのカラクリを話したいと思います。



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不動産の売却の注意点!

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不動産の売却の場合、一番重要なのが「どこに依頼するか」です。

しかも重要なのは看板ではありません。絶対に・・・・

その会社の姿勢が一番大事なのです。


なぜ看板が重要ではないのか?


それは「仲介」だからです。結局他人さまのものを他人さまへ売る売買の

仲介に入るだけなので、大手だから保証が付くというのはないのです。

だから看板は関係ないのです。


大事なのは姿勢と言いましたが

それは具体的には・・・

①本当に売主様のエージェントとなって活動してくれるか

②物件調査をきっちり出来るか

この2点だと思います。①も②も不動産会社として当然ですが

①を出来ていない会社は本当に多いです。

特に大手は。「顧客第一主義」はスローガンだけですので本当に・・・


これから何回にわたってこの辺の事を詳しく書いていきますので

ご期待下さい。

これからが本当の「ここだけの話」です。



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中古マンションの購入の注意点

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中古マンションの購入の場合は下記の点に注意した方が良いでしょう!


①まずは一にも二も管理状況です。

 中古マンションは10年も経てば管理状態で建物傷み具合や劣化などに大きな差が出てきます。

 これは資産価値に大きく影響が出てくるので、管理状況を調べるのは必須です。

 簡単なのはエントランスに入って、きれいに維持されているかどうか、駐輪場などがしっかり整理されて

 置かれているか、外壁の状況はどうかなどでおおよそは予想がつきます。

 あとは修繕履歴などを調べてみるといいでしょう。

 自主管理だからとだめとは限りません。自主管理であってもしっかり管理されているところはしっかり

 管理されています。


②駅からの徒歩表示の分数に騙されないように!

 新築マンションなどはしっかり距離を測って表示をしてるので問題ないですが

 中古住宅の場合、売りを担当している不動産会社に任されているので、測ると徒歩10分の

 ところを平気で8分くらいで表示をしてしまう悪質な業者もいますのでご注意を。

 必ず駅からはご自分の足で歩いて距離感を確かめるように。


③税の軽減措置が適用になるかならないかをチェック!

 中古住宅は築年数によって、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置などが利用できない場合が

 多いのでご注意を。不動産業者の人が教えてくれればいいですが聞かれない限り

 教えてくれないケースも多々あるので自分で調べるに越したことがありません。


いろいろ注意すべき事はありますが、とりあえずこれくらいは押さえておいた方がいいです。


不動産の価格

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不動産の価格とは何でしょう??


価格を決める要素とはいろいろとあると思います。


例えば、マンションであれば設備であったり、日当たり、

眺望、駅からの距離、環境など様々です。


一戸建てであれば、道路付けや駅距離、日当たり、周辺環境などなどです。

そういったものをすべてひっくるめて価格で表しています。


そしてこの価格設定はなかなか難しいのです。

同じ物件でも売り出す時期、他の部屋の売り出し状況、経済状況、季節などによって

平気で変わってきます。


だから今、現在売りに出している方がいれば安易に業者の話に乗って

価格下げなどはしない方がいいのです。

不動産屋(売主側業者)はいかに楽をして契約することを考えています。


だからあの手この手で価格を下げようと思ってます。

それが契約への手っ取り早い近道だからです。


もちろん、市場の状況、近隣の直近事例、経済状況などトータル的に鑑みて

アドバイスをしてくれる営業マンはいいですが、そういう営業マンにあたる確率は本当に

稀だと思います。なぜなら彼らも会社には逆らえないのです。

現実は売主側の業者の仕事はいかに価格を下げさせるかなのです。

それを根本において不動産業者の話はきいた方がより本音が見えるかもしれません。


私のお勧めエリア

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久しぶりの投稿です。


今日は少し趣を変えてみます。

私の独断と偏見で選ぶお勧めエリアを選んでみます。

これは本当に私の勝手な主観で選ぶので参考程度にして下さい。


1位・・・麻布十番!!!

    理由⇒まず響きがいい。麻布十番というとお洒落な街・セレブな街というイメージがありますもんね。

        そして意外と商店街など充実してが下町っぽい情緒もある。

        南北線・大江戸線が通っており、都内どこに行くにも便利!


2位・・・武蔵小山!!!

    理由⇒商店街が充実。(武蔵小山パルム商店街)

        目黒線はとても便利。目黒まで2駅。南北線と三田線ともつながっているので

        都心へにアクセス良好です。


3位・・・恵比寿!!!

    理由⇒便利!山手線・湘南ライン・日比谷線が通っているのでどこへ行くのも便利です。

        恵比寿ガーデンプレイスなどもあり、買い物・食事も全く困りません。

        あとは何と言ってもお洒落ですよね。一度は住んでみたい街です。


以上、都心・城南エリアで私の好きなエリア(駅)ベスト3でした!