久しぶりの内見 | リバティ大家の不動産雑記

リバティ大家の不動産雑記

東京下町に勤務するサラリーマン大家の記録です

昨年末のことになりますが、久しぶりに

 

物件の見学をしてきました目

今回は自分で探したわけではなく、登録

 

している収益物件サイトからの紹介で、

 

まだ表に出ていない、いわゆる水面下

 

案件です。

 


場所は都内23区の某私鉄沿線にある中古

 

アパートです。通常、このサイトからの

 

紹介物件は、私の目線に合わない物件

 

ばかりなのですが、今回はちょっと違い

 

ました。

というのもこの物件、最寄り駅から

 

徒歩3分という好立地なのですグッ

最寄り駅は、各駅停車しか停まりません

 

が、数駅先に乗降者数日本一のビッグ

 

ターミナル駅がありますからまったく

 

問題ありません。

しかも、この場所は23区内の中でも人気

 

のある区で、そういうエリアの駅徒歩3分

 

物件は、今どきなかなか出ないでしょう。


というわけで、早速見学に行ってきました。

 

予定より早めに着いたので、物件へ

 

行く前に駅前をブラブラしました。駅前

 

は昔ながらの下町という感じで、商店街

 

があり、スーパーやコンビニ、100円ショ

 

ップなど生活に必要な物は一通り揃って

 

います。駅から少し離れると、閑静な

 

住宅街が広がっていて環境もいいですねOK

 


物件に着くと、仲介業者の社長と従業員

 

がすでにおり、挨拶して空室となって

 

いる一部屋を見させてもらいました。

部屋は1K・20㎡弱の3点ユニットで

 

都内では、ごく一般的な単身物件です。

洗濯機置き場がベランダにあるのが残念

 

でしたが、他に大きな問題は無さそうで

 

す。

 


管理については管理会社に依頼している

 

のですが、管理料が7%と高く、共用部

 

がほとんど無いにも関わらず、清掃料も

 

毎月1万円以上かかっています。

ただこの管理会社は近々解約するという

 

ことです。社長が言うには、ヤクザ絡み

 

の管理会社で、今までいいように取られ

 

ていたのだろうという話でした。


そういうわけで、久々の超好立地物件

 

なのですが、残念なことにこの物件には

 

大きなネックがあるのです。

一つは築50年という築古物件であること。

 

ただし、これについては30年ほど前に

 

大規模修繕を行っているということで、

 

実際に見た感じも築30年程度にしか見え

 

ませんでした。

しかし残念ながら、修繕履歴が全く無い

 

のです。そうなると旧耐震物件です。

 

私の融資先であるまいど信金は、基本的

 

に旧耐震物件には融資しませんから、

 

これは一気に難しくなります笑い泣き

さらに難しいことに、その大規模修繕を

 

した際に建蔽率を超過しているかもしれ

 

ず、現在測量中ということでした。

 

建蔽率オーバーであれば、融資は当然NG

 

です。


まあ、今どきそんな完璧な物件が都内で

 

出てくるわけないので、ある程度想定内

 

ですが、融資が付かないことにはどうに

 

もなりません。ノンバンクなら融資して

 

くれるでしょうが、クソ高い金利を払って

 

まで買いたくないので、ノンバンク融資

 

は考えていません。

おそらく建蔽率オーバーでしょうから

 

見送りですねショボーン


私が買わなくても、こういう物件は、

 

どこかの資産家が相続対策で現金買い

 

するんじゃないですかね。

私道に面していて道路付けが良くない

 

物件なので、おそらく相続税評価額は、

 

売価より大幅に下がり、相続対策とし

 

ては、もってこいです。

小規模宅地等の特例を使えば、さらに

 

相続税評価額を圧縮できます。小規模

 

宅地等の特例は、その名の通り小規模

 

な宅地等に適用できる優遇税制なので

 

㎡単価が高い土地に適用することで

 

節税効果が高まります。

田舎の広くて安い土地よりも、都会の

 

狭くて高い土地に適用する方が効果的

 

なのです。

これが、相続対策として都心の物件

 

が買われる大きな理由です。


相続税は所得税と同様、累進課税で

 

最高税率55%ですから、課税対象に

 

なる人にとっては、切実な悩みです

 

よね滝汗

お金持ちになればなったで、それなり

 

の悩みが出てくるんですね。

 


私には無縁ですがグラサン