パーク赤坂。成功物件に変身? | ジャンクの女王

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ジャンク不動産(ワケ有りボロ物件)とかジャンクな車が好きで
面白ければ飼って愛でたいっていうヘンタイのタワゴトです。

やっと、取り掛かり始めました、確定申告。あちこちの管理会社からの書類を集めていたら、今まで、あまりの少額物件だったので、見落としていた駐車場の資料が。

 

見落としたり、スルーしないで、押してね。


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「パーク赤坂」なる月極駐車場は、私が物件購入の失敗で生じた、空き地の活用策として、去年から経営を始めたんですよね。

 

最初この物件を購入したのは、一昨年に、現在使用中のアトリエが手狭になったせいで、近所のボロ戸建を改造して、アトリエにしちゃおう。ってんで自宅から直線距離で1.8km(車庫証明の関係で2km以内の物件が欲しかったの)で150万円で売りに出していた、古家付きで土地が46坪付いたボロ戸建を、指値して100万円にて購入。

でも、上物を活用するには結構なボロだったので解体。そして車が出入りするので、歩道の切り下げ工事までしたので、結局250万円の物件になってしまった。これが2年前の春。

 

しかし、当初描いていた、海上コンテナを置いてアトリエとして使用するという方法が、数年前の国土交通省の通達で実施できなくなって、解体した更地が雑草の住処になってしまった。

 

そして、去年の春に、門司で古い倉庫を見つけて、方針転換。赤坂の土地は諦めて、門司にアトリエ(美術館ANNEXとも言う)をオープンさせるべく、現在改装工事中です。

 

そうなると、赤坂の購入失敗物件を、どう挽回させるか、ですが、やはりなんども言いますが、土地は立地が大事です。この赤坂って場所も、北九州市で一番の行政区、小倉北区にあるので(辛うじて入っているw)周りには賃貸マンションが立ち並んでいます。

そこで、月極駐車場に方針転換しました。

ところが、46坪のボロ戸建が100万円で購入できる地域ですから、周りには、空きのある月極駐車場が林立しています。そして、同時期には、近所に十数台駐車可能な、アスファルト舗装の立派な月極駐車場もできたばかり。

 

こうなれば、差別化競争です。ええ、私は下流の方に行きますww

砂利敷こそ業者にやってもらいましたが、区分ラインも、駐車場看板もD.I.Y.で施工で安く仕上げる事を目標に工事して、マトモに区分したら、普通車が4台しか入らない土地ですが(46坪だからね)区分を小さめに区切って、普通車4台と小型車1台、そして奥の入れにくい場所に、軽区分を一台。それと、停めたら他の車が出られなくなっちゃう様な使えない区分を一つ(自分の車の購入時の車庫証明に使用するんです。普段は停めませんよww)と、満車時には6台入る駐車場にして「パーク赤坂」として経営を始めたのが去年の4月から。

 

戦略としては「地域最安値」です。一台分で5500円(税込6050円ですね)が4台と小型車枠が5000円(税込5500円)軽区分が4500円(ここは、未だ誰も借りてくれない。税込4950円の地域最安値なのにww)

当初は、反響は少なく、契約もポツポツと1台とか2台だったんですが、去年の12月には、バタバタと、もう普通車と小型車枠は満車になってしまいました。

 

ですから、現在の「軽自動車一台分空き有り」の状態でも購入費、解体費、ガードレール撤去費用に駐車場造成費用。これらを合算しても、利回りは約12%です(なんとか成功しましたね)

 

それに、ここは固定資産税が年額700円なんです(安いなぁww)

今後、軽自動車枠に申し込みがあったら「現行実質利回り7%の駐車場」って触れ込みで、600万円の売値で、どこかの投資家に売っちゃおうかな?(原価の倍掛けの値段じゃんw)

 

でもなぁ、今後もリフォーム費用は掛からないし、いざとなったら、さっさとテナントを解約できるから駐車場って良いよなぁ、やっぱり持っていようかな(あと3年はねww)

 

やっぱり、立地さえ良ければ、土地って、潰しが効くから、如何様にも収益方法はあるんだよね。って、いつもの持論になってしまったww

 

持論ですが、ここは押さないといけないんだよ。


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う〜ん。今日は普段にも増してショボい話。超少額物件のお話でしたね(月額3万円の世界のお話ですからねえww)