こんにちは。
不動産鑑定士の福井將之です。
ある程度の遊休土地を所有していると、ある日突然、
ピンポ－ンと不動産業者が訪問してきます。
「この土地にアパ－トを建てると相続対策になりますよ」
相続税が安くなるという甘い言葉、セールスト－ク。
誰でも、税金が安くなる、と聞くと前のめりになるものです。
それは仕方ありません。
確かに、大まかに言っても、
土地は時価の80％、建物は時価の50％～70％ぐらいの評価にな
りますから相続税は下がります。
それに加えて、アパ－トを建てることによって、土地は貸家建付
地として減額されます。
そして、この時のもうひとつのセールスト－クはアパ－トの利回
りです。
たとえば、建物（アパ－ト）の建設費が1億円で、そのアパ－ト
での満室時の総収入が500万円とします。
500万円÷1億円＝５％
「利回りが５％ですよ、銀行の預金金利は1％もいかないのにいいですよね、
建物代金を金融機関から借りても金利2％だから十分返済できます」
さて、ここに2つの落とし穴があります。
まず1つ目は、500万円は総収入であって費用が考慮されていません。
総費用を総収入の20％と想定すると純収益は400万円です。
すると、純利回りは4％です。
2つ目は、この利回りには土地代が入っていません。
土地代を1億円とすると、土地建物合わせての純利回りは、
400万円÷2億円＝2%
結局、相続税対策でアパ－トを建てると、純利回り2％
（満室時）の収益物件となります。東京でもどんなに高くても2％はいかないでしょう。
もし、相続対策でアパ－トを建設した後、急にお金が必要に
なって、売却しようとしても、純利回り2％では売れず、市場で
は最低でも純利回り4％が必要となれば、土地建物の売却価格は
は1億円となり、もともとの土地建物価格の2億円を基準にすれ
ば1億円の損失となってしまいます。
税金を安くするつもりが逆に高くついてしまう場合もあります。
いかがでしょうか？
相続対策はよく考えてから行いましょう！