豊島区一棟収益マンション２
おはようございます！！
先日の豊島区の一棟収益物件ですが銀行の方はノリノリでＯＫの返事が来ました、三方路線で３００坪あり路線価も３億以上あるんでここで仕事しなかったらどうするのって感じの物件です
この物件は信託受益権の物件で実際にこうゆう取引は経験がないのでよく分からない事がいっぱいありました
オーナーは信託受益権としてではなく不動産として買う事を希望しています、僕は当然受益権から不動産に戻して取引するものだと思っていました。
しかし仲介で入っていく場合、第２種金融商品取引業の免許が必要になってくるんだそうです。
そんな物、うちにはありません
無ければ売り根付の両手になってしまいます。。。
意地でも免許のあるとこ知り合いをたどって探して見せます。
信託受益権の物件を現物不動産として購入したい方は多いと思います、調べてみると取引には３つのパターンがある様です。
一つは売主が信託契約を解除して現物で取引をする方法です、僕はこれをイメージしていました。
売主が受益権化した人のままであれば良かったんですが今回の場合変わってしまっているので不動産に戻すと登録免許税、不動産所得税と凄い金額を売主が払わなければいけなくなります。この為に今回は出来ないとゆう事だったんです。
二つ目は受益者の指示に基づき信託銀行が売主となって取引する方法です、この場合は宅建業法に基づく取引となるため瑕疵担保責任などが付いてくるため信託銀行としてはリスクが大きすぎてやりたくないみたいです。
そして最後が今回のケースで、受益権のまま売買契約をして信託契約を解除するとゆうやり方です。
本当にややこしいです、でもおかげで少し賢くなった気分です
４億で買い付け入れたんで後は価格が折り合いつくかです
攻防は続きます、また報告しますね
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
悪質勧誘への取組み
おはようございます！！
投資用マンションの悪質な勧誘が社会問題になるのはご存知の方、多いと思います。
先月には行刷射新会議の規制仕分けでもようやくガイドラインの検討が始まりました、しかし行政の対応を黙って待っているだけでは今この瞬間も被害者は出ているかもしれません。
各営業マンの良心とおかしいなと思ったら関わらないとゆう消費者の対応しか今は方法がないのかと思っていたら動いてるところはきちんと動いていました。
大手のマンション開発、販売業者が首都圏中高層住宅協会とゆう任意団体を作っています、そこではすでにでガイドラインを制定しています
動いたのも早く去年の７月から協会で相談窓口を設け、会員企業にもそれぞれ相談窓口を作るように働きかけていたそうです。
制定した自主ルールは再勧誘の禁止、業者名の告知義務などです詳しくはこちらを 。
消費者とトラブルになっている原因は物販の世界では昔から問題になっていました、その為に特商法とゆうのが施行され販売方法に対するガイドラインが出来ました。しかし宅建業法の中では規制されていないので、残念ですがそのグレーゾーンの隙間を狙って営業する会社や営業マンが急増したのが問題の始まりです。
契約した者勝ちみたいな所がこの様に営業をかけ始める所から規制をかけていけば消費者も泣き寝入りしなくて済みます。
加盟している会社は聞いた事あるような有名な会社が並んでいます、こうゆうベンチャー系の会社は本当に危機管理能力が高いと思います。おやっと思った会社もありましたがコンポライアンスを設ける事により他の業者と差別化を図る事も出来ます。
この様な取り組みを本当なら協会や行政がいち早く取り組まなければいけない問題ですが後の祭りなんで宅建協会や国土交通省もすぐに賛同して宅建業者全体に働きかけていってほしいと思います。
新築のマンションに投資してうまくいくか行かないかは別の話しになりますが、このルールがしっかり全国の宅建業者に浸透すれば嫌な思いをして買わされるお客様は居なくなるはずです。
安心できる不動産取引、業界での取り組みの紹介でした
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建築業界も大変みたいです。
おはようございます！！
昨日はいつも取引しているリフォーム業者の担当者に休日出勤をしてもらい打ち合わせをしていました、以前話した歯医者さんの自宅の監視カメラの設置の件です
金額はＯＫだったんですがリビングの天井に点検口を付けることにすごい躊躇していました、綺麗なリビングの天井に不細工な点検口は付けたくないとゆう気持ちは理解できます。
しかしカメラは機械ものです、ずっと使い続けるわけですから故障する事も考えなければいけません。その度に天井を開口してまたクロスの補修をするのは経済的ではありません。
友達としての意見だったので何とかキッチンの隅に点検口を作ることに納得してもらって工事日が決まりました、後は業者さんにお任せするだけです
話しがまとまって三人でランチしに行きました、普通に世間話をしていたんですがやはり話題は地震の事になりました。
その業者さんの会社は全国的に仕事をしているんで、不謹慎かもしれませんが復興に向けて建築の仕事は増えるんじゃないですかって友達が聞きました。
来ても下請け、孫請けになるから仕事の依頼が来れば忙しくなるしこればっかりは分からないと言っていました。
それより大阪の仕事が大変だとそうです、材料とかが全部被災地の方に行っているんで今やってる別の工事なんかはユニットバスが入荷しなくて困っているそうです。壁に使うボードやベニヤ板なんかも不足していて確保するのにすごく困っているみたいでした。
生活物資が大量に被災地に送り届けられていますが、あるって程度めどが付くと当然次は衣食住の住の復興になります。
最近の記憶に新しいのが北京オリンピックの現象です、建築に使われる資材の値上がりが考えられますのでマンションや自宅の建築を考えられている方はタイミングを考えたほうが良いかもしれませんね。。
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広がる輪
おはようございます！！
統一地方選挙が始まってるはずなのに大阪市内は静かに思います、活動を自粛されている候補者の方々が多いからです。しかし、選挙活動をしないでどのように有権者に自分の意思を訴えかけるのか疑問に思います。
静かなのは僕的には嬉しい事です、しかし不謹慎と感じられる方も居るかもしれませんが大阪なんかは被害が全くないわけですから逆に元気良くやってもらって貰った方がいいように思います。
被災地復興支援は大阪府も大阪市も頑張ってやっていますこれから何年間も続いていきます、関西はそろそろ元通りになって周りから元気な気持ちの支援もすべきだと思います。
そして支援で思う事は沢山の地方自治体や民間の大家さん達が住居の提供に手を上げています、住み慣れた土地を離れるのは嫌だとゆう方も居るかもしれませんが取り合えず水や電気、ガスのある所で眠りたいとゆう方々も多いと思います。そうゆう方々をいつまでも避難所生活させるのではなく移動させる行動をもっと早くして欲しいと思います。
大阪から東北はかなりの距離があります、でも仮に被災者が大阪に避難してくればもっと出来る事が増えるはずです。十分な治療が受けれず透析の方が亡くなる様な事もなかったはずです。
被災地はまだ雪が降ったりするようですが大阪などはエアコンをつけなくても過ごせる位になってきました、空腹や寒さが無くなるだけでも気持ちが全然変わるはずです。
オーナーにはお金の無かった時代、食事だけは本当によくご馳走してもらいました。
「腹いっぱいにしとけ腹へってたらろくな事思い浮かばんからな」って。
気持ちが折れる事が一番良くないです、気持ちが強くないと復興は出来ません。
戦後の焼け野原から経済大国を作った日本人なら必ず出来るはずです
それと仮り住まいの輪 、素晴らしいと思ったで紹介させていただきます！
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プラス思考で！
おはようございます！！！
文京区のワンルームマンションの賃貸の募集は反響だけはすごい良い感じみたいで昨日も案内が入っていました、早く申し込みが入って欲しいと思います。
経済的、余震、放射能など色んな問題で先行きが見えてきませんが、だからと言ってマイナス思考にはなってはいけません頭で勝手に考える事には誰にも迷惑はかかりませんし、悪いことばっかり考えると体にも良くありません。僕なんか奥さんが呆れるくらい楽天的です、賃料アップ出来るとしか思ってません
賃貸と対照的なのが売買の方です、売りに出してる物件の一つは大手の不動産会社と街の小さな不動産会社と二つの会社と一般媒介をしています。地震の後、問合せがぱたりと止まってしまいました。
余震とか放射能の騒ぎとかで様子を伺っているんだと思います、昨日は近場の他の物件の動きが知りたくて状況確認で電話したてみました。
大手の営業マンはこの状況なんでとゆう感じで言い訳じみた説明をしてくれました、今月の数字がやばいと僕に言い出すくらいです。それなら俺のマンションを早く売ってくれと思ったんですが正論ですし仕方無いのかなとも納思いました。
次に電話した小さい不動産会社の営業マンは物件が動いてないわけじゃないと言ってきました、さっきとは反対の意見です。そしてもう少しだけお金をかけてリフォームする事は無理かと提案してきました、それは出来るだけお金をかけたくなかった僕が省いた部分を的確に指摘してきた内容でした
費用も３、４０万位あれば出来る事なんで無茶振りして言っているわけでもありません、胸にグサっとくる言葉でした。僕は買い付けにその条件が入れば考えますと答えました、売れるならそれくらいは全然考えます
皆さんが僕の立場ならどちらの人にお願いしますか？？有名な会社だからいいとゆうものではないのが分かります、大手さんの方とは一般媒介を更新しないことにしました。
どんな事でも当てはまると思いますが同じものを同じ値段で扱っていても売れる人、売れない人が出てきます。
全ては物事をどう捉えどうするかで結果は大きく変わってきます、ダメなものをどうダメじゃないように努力するかが仕事だと思います。
このタイプの違う営業マンを見て自分はどなのか？どっちが良いと思うのか？考えてみて欲しいと思います。
前に進んでいくしかありません、みなさんもプラス思考で今日も頑張って生きましょう
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不景気
おはようございます！！
４月に入ったと言うのに春の浮かれた感じにならないのが残念な感じです、しかも今日はブログ３回目書いてます完成してタイトルを考えてる時に２回とも消えてしまうとゆうアクシデントに見舞われています
次こそは大丈夫と思って書いているんですが平常心ではもうないです。。
心筋梗塞で緊急カテーテルの手術を受け、命拾いしたアパレルの専務から連絡がありました。
人脈の広い方で大学病院の教授の知り合いがおられるんですが、日曜日も会社に出働き続ける専務を心配してここぞとばかりに徹底的に体の隅々まで検査をしてもらい他に何も問題なしと太鼓判をもらったみたいです。
気持ちの問題ですが体調に不安を抱えながら生活をしていると力が１００出ませんが偉い先生に大丈夫といわれると前より元気になったんじゃないかと思うくらい元気になられました
電話の用件は４つの不動産の登記簿謄本をあげて欲しいとゆうものでした、オンラインでやれば簡単な事なんで住所を聞き、法務局で地番の問い合わせをすぐに出来ました。
不動産を始めた時からずっと思ってるんですが住居表示と地番は何故同じに出来ないんでしょうね？
謄本を見るとかなりの額の根抵当がついていました、その中の一つは強制競売開始となっています
僕はけっこう謄本を見るのがすきなんです、物件の歴史が感じられるからです。今回の場合は所有者の背景まで分かります。
検討はついていましたが書類を渡しに行き、事情を聞いてみました。案の定、取引先だそうです。
アパレルの場合はコンセプトによってブランド名をつけるので気付かなかったんですが若い女の子に人気のあるブランドをｋ展開している会社でした。
有名なモールにもショップがあり認知度も高く、そこそこの売り上げを上げていたはずの会社が悲惨な有様です。最近、有名ブランドなんで大丈夫だろうと安心していたら支払いがドンドン悪くなっていったようです。
後の祭りですが根抵当の設定日から考えると取引をするかしないかの段階で謄本もチェックしていたらこんな事にはならなかったかもしれません。
専務さん、頭を抱えていましたが傷口が広がる前にスパッと処理して欲しいと思います。
人は見かけで判断してはいけません、分かっていても勝手に思い込んでしまうのが人間です。
決算は何とか乗り切ったけどとゆう会社が息切れして倒産が増えると思います、今までの付き合いも大切ですが現状は大丈夫なのか？約束が一日でもずれれば様子はおかしいんです、思い当たる事のある経営書の方は再度チェックしなおしてみられてはどうでしょうか？？
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
豊島区一棟収益マンション
おはようございます！！
久し振りに良さそうな収益物件の情報が入ってきました豊島区の収益物件で、一階部分は店舗で上は２ＬＤＫのファミリータイプです。少し古いかなとも思ったんですが場所が気に入りその日の東京に飛んだオーナーからは管理がしっかりしてて綺麗やったよとルンルンで連絡がありました。
４億ちょっとなんで平行して銀行に打診しています、土地が大きく積算も出てますので満額出そうな感じでした。正式な返答は数日後ですが楽しみです。
去年からオーナーはいくつもの買い付けを入れてきました、いつも価格交渉のところで止まってしまいます。今回の売主はファンドなんで価格の交渉は難しそうですがそこを頑張るのが僕の仕事です、今回こそはなんとかまとめたいと思います。
そして今日は渋谷のマンションの決済日です、お金は先方の業者に振込み済みなんで後は司法書士から所有権移転完了の連絡を待つだけです。
今日で３月も終わります、陽気なニュース中々聞けませんが前を向いて行動あるのみです
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被災地への郵便局の対応
おはようございます！！
３１日に急遽決済が決まった渋谷のワンルームマンションの書類を郵便局に出しに行きました。
顔馴染みのお兄さんといつもの様にあいさつしてレターパックを買いました、送り先を記入している時にふと何日か前に見たテレビを思い出しました。
気仙沼では多くの支援物資が送られてくるようになったみたいですが、その支援物資を官民連携して何とか被災者の方全員に行き渡るように頑張っているとゆう話でした。
活躍していたのはヤマト運輸のドライバーの方です、自治体の職員さんでは慣れない仕分けは難しくドライバーの方がボランティアで買って出て手際よく仕分けをしていきます。
そして自衛隊の機動力で避難所に次次と運ばれて行きます、そしてそのドライバー方は当然、地域住民の方々も把握されていますから避難所には行かず自宅で避難生活を送っている方々に物資を届ける事もされていました。馴染みの兄ちゃんが物資を届けてくれますから話しもしやすく必用な物のリクエストを聞いてそれを自治体に伝える架け橋的な役目もされていました。
その方は奥さんと娘さんは難を逃れ無事だったんですが家は流され、今は体育館で生活をされている被災者でもあります。
前置きが長くなりましたがヤマトは頑張っている、日本郵便ではどこまでするのかが知りたくなったんです。石巻の友達にもし連絡がついて何か欲しい物があるなら送ってあげたいと前から思っていました。それで宮城県の避難所に荷物は送れますか？？と聞きました。
現状では郵便局までは局止めで荷物は送れるようになっているとの事でした被災地への荷物の配達は受け付けていないと思ってたんで驚きました
当然取りには行かないといけませんから本人と連絡が取れる事と本人の確認が出来る証明になるものが必要にはなります、友達とはまだ連絡は取れていませんが念の為に石巻なんですけど送れますかと聞いてみました。
返答は残念ながら石巻の郵便局は配達可能な局のリストにはまだ載っていなく送れないとゆう事でした、津波で流されてしまったのかもしれません。連絡がつかないんでどうしょうもありませんが荷物が送れる様になるのはまだもう少し時間がかかりそうです。。。
大地震が起こり大変な状態は続いていますがみんな確実に前進しています、もし被災地の知り合いに直接何かを送ってあげたいとお考えの方は一度、郵便局に電話して確認してみてはどうでしょうか？
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新築ワンルームマンション投資の怖さ
おはようございます！！
昨日は紹介された方の相談に乗っていました、とは言ってもほとんど黙って真剣な顔を作って話しを聞いていただけですが
この方は５年前に新築のワンルームマンションを何を思ったか４戸も買われていました、営業マンの甘い言葉に乗ってしまったそうです。こうゆう状況に陥る人は購入目的が漠然としている場合が多いです、この方は老後の為にと自分なりに決断し購入されたようですが家賃が下がる事をあまり考えてなかったみたいです。。。
購入して５年、一年間で家賃にお財布から１００万円以上上乗せしてローンを払っている状態です。計算してみてください、毎月給料から９万円近いお金が投資したはずのマンションにつぎ込まれているんです
自分で住むマンション買えちゃいます、最初の持ち出しは小額で生命保険代として払ってるくらいの感覚だったらしいんですが４戸共、入居者が入れ替わってから事態は深刻になっていきました。
去年の猛暑でクーラーが壊れたと管理会社から連絡が入った時にもう不動産は嫌だと思ったそうです。
そしてこうゆう方の特徴は自分のせいにしない事です、人のせいばかりしていたら何の成長もありません。買ったのは間違いなくその人なんですから。
今売れば１４００万位でしょうか、抵当は２０００万。売りたくても売れないのが実情です。
新築でワンルームマンション投資を行う場合は家賃が下がっていく事を想定してローンシュミレーションしなければいけません、この様に毎月の持ち出しに苦しんでいる方は多いです。現金で買えばそうゆう問題も起こりませんが２０００万、３０００万のキャッシュを寝かして月数万円ではもったいないです。それならレバレッジをかけて中古の一棟物を買った方が利回りはいいでしょう。
損する人が居るから得する人も出てくる訳ですがこのまま後２５年も支払い続けていくのは忍びないので色々確認すると管理会社のフィーが募集家賃の１０％と高すぎる事が分かり、これはすぐに解除するように言いました。腹くくって自主管理で真剣に取り組むのなら僕も色々アドバイスしてもいいですし、４％５％でもしっかりやってくれる管理会社もあります。
それと厳しいですが繰り上げ返済の計画も立ててあげました、負債が減っていけば返済も加速していきます。思いつく色んな話しをしてあげましたが、その方は方を落としたまま帰っていかれました。
新築のワンルームマンションが悪いわけではありませんがその利回りで大丈夫なのか？？新築じゃないと夢は叶わないのか？？その辺を考えて欲しいと思いました。。。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
文京区のワンルームマンション
おはようございます！！
人にうつせば風邪が治るといいますがまさにそうだと感じました。僕は昨日、ついにダウンしていましたが数日前に４０℃近い高熱を出していた娘二人は奥さんと元気いっぱい京セラドームにワンピースを見に行かれてました、家族のお役に立ててよかったです
久々にゆっくり一日、横になりながらボーっとテレビを見ていたんですが地震速報の音に慣れてきてしまうのは本当に危険なことだと思います。地震は東北地方とゆうよりは色んなところに広がっている様に感じます。大阪に居る僕が感じる様な揺れは当然ありませんでしたが被災地の方だけではなく首都圏や周辺の方々もピリピリしてるのではないかと心配です。
そんな中、余震に負けるもんかと文京区のワンルームマンションは改装も終わって募集を開始しています、しんどかったんで友人と物件と両方気になったので連絡してみました。
当初、前の家賃より上げて入居者の募集をかけることに難色を示していた友人ですが思った以上に反響があってテンションが高かったです。
こんな事態ですので頑張ってくれた業者さんには広告料を１ヶ月出す条件を付けました、申し込みが入るまでは安心は出来ませんがちょっと期待に胸が膨らみます。
日常生活の方は水はなんとか実家から送ってもらったみたいですが気にしすぎたら何も出来ないとあっけらかんとしてたんで安心しました。お客さんがいて仕事が出来るんですから僕も寝込んでる場合じゃないと逆にパワーを貰いました。
もう四月まで数えるほどしかありませんが頑張っていきたいと思います
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