罰金なん？？

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おはようございます！！

昨日、ツイッターで見つけたものです！

働いた罰金が所得税

買った罰金が消費税

持った罰金が固定資産税

飲んだ罰金は酒税

死んだ罰金が相続税

生まれた罰金が住民税

だそうです、このままうだうだいくと車買った・・・会社作った・・・タバコ吸った・・・など調べてみると知らなかった税金も沢山あります 。

復興税やら消費税と増税、増税と騒がれていますが今の段階でも色んな税金を払っていることになります。

無駄を省くための事業仕分けの成果は結局どうなったんでしょう？などなど色んな事を深く考えさせられたツィートでした

でも僕は税金を罰金と思った事は全くありません。。。

日本でお金を稼ぎ、生活をさせてもらってる以上は税金は必ず払わないといけないと思っているからです。国民の義務ですそして自分で確定申告をしてるからじゃないかと思いました。

脱税は絶対にいけない事ですが上手に節税する方法は沢山あります、節税は法律違反ではありません。

不動産投資も所有の仕方によっては節税効果が謳われますが僕はそこまで節税効果はないと感じています、節税効果を感じるのは初年度だけです、毎年出てるとゆう事は赤字経営になってる場合が多いからです。

自分自身が無意識に払っている税金ですがしっかり勉強して罰金だとは思わない様にして欲しいと思います、しっかり利益を出しかしこく節税していれば罰金だなんて事は誰も思わないんじゃないかと思いました。

しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m

立派な投資家に！

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おはようございます！！

昨日、奥さんに休みの事をゆうと実家に帰る日程をちょっと考え直してみるわと言われました。素無視されなくて良かった、一応お父さんの存在感はまだあるみたいです

昨日はお客さんがワンルームを買い増ししたいと相談に来られていました、この方は５０代の独身女性で仕事をしていません。どうやって生活をしてるかとゆうとご両親からの相続されたお金で生活をされています。

僕が出会ったときは何か心の荒みを感じました、もともとの出会いは僕がアパレルをしていた時でした。

僕の部下のお客さんだったんですが店での買い物の仕方が異常だったんです、毎月うん十万必ず買いに来ていただいていました。お洒落で服は好きなのは見て分かりますが仕事もしてないのに凄い人だと思いつつ感謝していました。

ある時、ご来店いただいたのがお昼時だったので部下と一緒にランチに行くことになったんです。その時、だいたいどんな方かよく分かりました。

ご両親も亡くされ、身寄りもないので死ぬまでにキッチリお金を使い切ると考えておられたようです。しかし自分がいつ死ぬかなんて誰にも分かりません、しかも日本の医療は進んでいます。

この人、長生きして先にお金無くなったら自殺してしまうのではないかとふと思ったんです。はっきり言われませんでしたがそんな感じでした。

そこから色んな話しをしいる中で使うだけじゃなくて資産運用もしましょうってなって不動産投資を始められたんです。

はっきり言っていいお客さんでした、僕が勧めたワンルームを３戸すんなり買われました。単純に信用してです。

営業マンとしては信用してもらえる事は本当にありがたいことですが、逆に売るだけではあかんとも思いました。

仮に僕が不慮に事故で死んでしまったらこのお客さん、絶対に困ると思ったからです

不動産投資に失敗する大きな理由の一つは何も学ぼうとしないからです、買える信用やお金があるのにもったいないと思います。逆に興味を持って取り組んでいけば面白みも出てきますし自分から質問も沢山出てくるものです。

色んなやり取りがこの２年間でありましたが昨日は自分の口からこんな物件が欲しいと言ってもらえるまで変化したことがうれしかったです。たぶん、僕じゃない営業マンから勧められても自分の投資スタイルを言って物件の良し悪しもきっちり言えると思います。

不動産投資は投資である以上はリスクが付きまといます、しかししっかりリスクを理解しリスクヘッジしていけば人生を良い意味で劇的に変える事も出来ます。

色んな人が色んな人生を歩んでおられますが、少しでもお役に立てたらと思います

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贅沢な悩み

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おはようございますっ！！！

さっきオーナーが突然２９日から５日まで休もうかと言われました？

僕は最初、何のことか分かりませんでした。会社を閉める何か重大な理由でもあるのかなと。

僕の頭には全く無かったんですがＧＷだったんですね

僕は社会に出て１８年、ＧＷに仕事を休んだことがありません。ずっとそんな生活をしてきました、はい休みって言われると普通の人はうれしいんだと思いますが正直何をして良いか悩んでしまいます

奥さんは子供連れて実家に帰るって言ってたし・・・

連休関係なしで働く人は何をゆっとんねんと怒るかもしれませんね、有意義に過ごす方法今から考えます。

でも、特に予定も入らなければずっとＤＶＤ見ながらお酒飲んでるかもしれません。

そしてそんな僕を尻目にオーナーはストックホルムの格闘の試合がどうとか連休にヨーロッパに行く段取りを始めています、これをモチベーションに変えずに何に頑張るんです？？？？

今日も一日頑張ります

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心理的瑕疵物件

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おはようございます！

続々と届く収益物件の資料の中に事件物件が混ざってきました、もう先方の業者さんやけくそなんでしょうか？？

二つあったんですがその一つの出来事は僕も覚えていた、それくらいショッキングな悲惨な事件でした。詳しくは書けませんが殺人、損壊、遺棄が行われた部屋があるマンションでした。まさかニュースで見たマンションが自分の目の前に物件概要で登場するなんて夢にも思いませんでした

こんな事件の事を考えると一棟物は区分と違いリスクが高いなと思います、マンション全体がダメージを受けます。もう事件が起こってから３年も経つんですね、ついこないだの事件の様に思いましたが時間が流れるのは本当に早いです。

家賃相場は７万ちょとの単身者向けの収益物件です、確かに利回りはそこそこあります。自分が住むわけではありませんので安ければ買う人は当然居ると思いますが僕は気乗りはしないです。

しかし、レントロールを見て驚きです半分以下の家賃ではありますが借りている人がいます、当然心理的瑕疵は重要事項苦の際に説明を受けているんですが安かったら気にせず住む人もいるととゆう事です。

逆の意味で考えると収益性は落ちこそしていますが確実に毎月利益を生み出し続けている事になります。

どう考えるかですよね。。難しい。。。

緊急事態発生と以前に書いたマンションは事故後、半年経ってからばたばたっと退去者が出たみたいですが今は強気で募集しているみたいです。

収支のリスク分散する為には賃室は多い方が当然いいんですが一つの出来事で全体の収益性が落ちることは、本当に災難です。

しかし、区分のマンションでリスク分散すれば最悪な事態が起こっても所在地の違う他の部屋には影響は出ません。ここがポイントだと思いますその部屋だけ損切と思って、売却するとゆうで義地も作れます。

こうゆうネガティブな話題はどうしても意識の中でクローズアップしがちですが自分の住んでおられる周りで考えたら良いと思います、事件がどれだけお子ってるのかと。僕はそうな風に楽観的に考えている部分もあります。

しかし不動産に投資をする以上はリスクの一つである事は絶対に頭の中に入れておかなければいけません、交通事故に遭うより確立で言えば低いと思います。

しかし、住む人がちゃんと居るのには本当に驚きました、安かったら住む人居るんですよって管理会社の人から聞いたりお客さんに自分が言ったりしていましたが目の当たりし、嘘ではなかったとちゃんと確認する事が出来た点は良かったかも。

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相続税いつから増税？

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おはようございます！！！

今日は相続税の増税についてですが本来はこの４月から増税されるとゆう話しでした。

ねじれ国会や地震の影響で相続税の税率引き上げがうやむやになっていますが必ず実行されると思います、先日買い上がった豊島区のマンションもそうでしたが相続税対策に不動産投資がまた注目されています。

バブル期は借り入れを出来るだけしてプラスを相殺すると言った手法が目立ちましたが現在の日本の空室率を考えると地方でマンションを新築して賃貸経営を行うのは譲り受けた家族にリスクを残すものになると思います。

都心部を狙うと当然土地値が高いですから中々手が出せるものではありません。

僕の周りの方もそういった相談をしてくる人が出てきだしましたが何億となると別の世界の話しになってしまいます

僕が紹介するのは区分所有マンションになりますがお勤めにサラリーマンお方にも十分手が出る金額なので検討を始められているお客様も出てました、相続税対策をしてなくて大変な思いをしたなんてお金持ちだけの話しではなくなってくると思います。

ワンルームマンションは古くなるにつれ建物の評価自体が低くなります、土地は持分になるので評価額もぐんと下がります。

持ち家をもたれている方は毎年固定資産税を払っておられると思いますが、僕の都内のマンションならだいたい１戸で３万～４万くらいの金額です。どこに自宅があるかで金額は全く異なるとは思いますが安いと感じられるのではないでしょうか？

評価額の１．４％が固定資産税なので逆算すると２、３００万くらいの評価額になります、その物件から毎月５万とか６万とかの家賃が入ってきています。

物件の金額は収益還元法で算出される事が多いですので６００万とか７００万になります、貯金してていくら利息が入りますかとゆう話しになりますよね？

物件が６００万円と考えると現金ならギリギリ子供に相続できますがワンルームマンションであれば２戸相続する事が可能になってきます

小規模宅地の減税がどうなってくるかはまだはっきり分かりませんが今の状態が続けばもっと大きな相続税対策が出来る事になります、人間いつどうなるかなんてはっきり言って分かりません。

税理士さんとも相談されしっかりと対策を考えていって欲しいと思います。ちなみの税理士さんによっては相続はあんまり分かってない人も居るので相続税に強い税理士さんにかぎりますよ～

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急にペットが

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おはようございます！！！

友達から相談がありました、ペット禁止の賃貸マンションに住んでいるんですが最近大家がペット可で募集しだしていたみたいで知らない間にペットを飼ってる人が何人も入居してきたそうです。

子供がペットアレルギーとかそんな深刻な状態ではないらしいんですがおしっこなどのマナーが悪い人が居てなんとかならないかとゆう相談でした。

僕の住んでいる賃貸マンションは逆に無理にお願いしてペット可にしてもらった経緯もありますからペットを飼っている人のモラルの問題じゃないかと思います。

友達はマナーの悪さと勝手に断りもなくペット可にされたことに納得が出来ないみたいで３０分くらい文句を聞かされました、こんな時はひたすら聞くに徹して怒りを抑えるしかありません

その子の親が奈良で賃貸マンションをやっているんですが同じようにペット可に切り替えたときは管理会社にアドバイスされ入居者全員の同意をもらって変更したそうです、その親が文句を言ったら大家さんは引越し代を出すので出てもらってもいいと言われたそうです。

僕も賃貸経営をしている身ですが区分所有マンションなんで管理規約を変更する時には当然前もって分かりますし、反対することも賛成することも出来ます。この場合は個人の大家さんなんで実際どうなのか分かりませんでした。

いったん電話を切り、大阪市内で２０棟ほど不動産を持っている人に聞いてみました、その方は引越し代を出してくれるって言ってるんなら良心的ちゃう？？？と笑いながら言われました。そんなもんなのか。。。

ネットで調べてみても色んな意見があります、ごねようと思えばなんぼでもごねれそうです。

ようは友達がどうしたいのか？？これに対して行動するしかないと僕は結論に至りました。

聞いた事、調べた事を伝え何が望みかを聞くと子供の校区もあるんで引越しはしたくないそうです、ペットのしつけがなってないのも怒ってましたが一番怒っているのは家主が勝手に条件を変更したことでした。

地方に行けば行くほど空室の問題は大変だと思います、なんとしても入居者を付けた家主の気持ちも分かります。しかし、入居者への配慮を怠ったことは多きな間違いだと思います。

しかし後の祭りでしかありません。

今は友達がワーワー言ってるだけですがペット反対派が出来、みんなに引越し代を払って出て行かれてしまうと何の為の条件変更か意味がなくなります。

怒りをなだめつつ取り合えずマナーの悪い入居者を特定するようにしたらと言っておきました、マナーは共同住宅である以上みんなで守っていかなければいけません。

言ってダメなら次の手を考えないといけませんが言えばきちんとする人も居るはずです、１００％納得した訳ではありませんでしたがペットの飼育者のマナーが改善される事を祈ります・・・

実はうちの下の子はペットアレルギーと診断されました、２匹も犬がいるのに

僕は最初から居た犬を実家にも預ける気にもならず緒に生活しています、たまたまですが生まれて間もない時ほどアレルギーもでなくなったので荒療法成功したかなって思っています。

しかし、深刻なペットアレルギーの子供さんも沢山居ます、健康被害とかで訴えられたりでもしたら何してる事か分からなくなってしまいますよね賃貸経営されている方は気をつけて頂けたらと思います。

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テナント付け

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おはようございます！！！

自社ビルのテナント付けに日々悪戦苦闘しているウリポンですが条件面を見直し、前にも書きましたが敷引も止め敷礼表記にし礼金も一ヶ月分下げました。

すると案内が入るようになり、手応えを感じています関西の賃料の下落は深刻な問題だと思います、レンタルオフィスが調子良いとも聞きますが運営するノウハウがないのに良いからと飛びつくわけにも行きません。

だからと言っていくらでも良いから店子をつけないといけないとゆう訳でもありません、将来売却するかもと考えると収益は出来るだけ保ちたいからです。

そこで考えたのがトランクルームにしたらどうかとゆう作戦です、もしかしたら立地的のもいけるんちゃうかと思い実は今日この後打ち合わせする事になっています。

結果が全てですので何が正解なのかは試行錯誤していかないと分かりませんが仕組みを勉強させてもらおうと思ってます。

今日僕が言いたい事は不動産投資は買ったからって儲かるものではないとゆう事です、そんな感じで営業されるところも多いかもしれませんがやはり努力した人が利益を出し続けるものだと思います。

投資と言ってもこれは賃貸経営で経営をしているからです、プラスアルファーの収入や老後の生活の為にと考えておられるサラリーマンの方は多いと思いますがそうゆう心意気も必要だと思います。

ちなみに先週再会した立派になった様に見えた青年、調べてみたら怪しいＦＸの自動売買ソフトの販売をしてるみたいなので却下しました。。。

トランクルームは面白そうだったらまた報告します

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出会いを求めて

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おはようございます！！

昨日は朝からオーナーと新しい物件情報の事で打ち合わせをしていました、信託受益物件が多く利回りが低いのがネックになっています。長期的に資産として保有するのには良いのかもしれませんが都内といっても築の浅い物件ですので家賃収入が下がる事を考えないといけません。その事も考えるともう少し古い物件で家賃も落ち着き利回りもそこそこあるものにと僕もオーナーも考えてしまいます。

古くなると当然、物件の管理状態がいいのかとか修繕をしたばっかりなのかとかそっもきっちりチェックしないといけないのでどちらが正しいとかは無いと思います。

一番良いのはピカピカの築浅で利回りが高いものがいいのは間違いありませんがそんな都合の良い物件と出会える事はまずないと思います。

それでもお宝を追い求めるのが人間です、不動産投資家の方と話しているとよく出回ってないのがいいと言われます。

理由の一つは出回ってるってゆう事はブローカーとかが資料を持ち歩ききちんと取引できなかったりするからだと思います。実際に打ち合わせに行ったら先の業者や関係者がずらっと並んでいて皆さん、爪を伸ばしてくんでまとまる話もなとまらなかったなんて話は良く聞きます。

それと一番の理由は優越感じゃないかと思います、極秘物件を買ったとゆう。

僕は基本的には出回ってようが出回ってなかろうがどちらでも良いと思っています、一番大切なことは価格の交渉が出来るかじゃないかと思います。例えばインターネットにもガンガン出てくるような物件でも指値が利き夢のような高利回り物件になるのなら投資としては全く問題が無いからです。

そういった意味でもファンド物件は強気なんで難しいかなって思います。

オーナーが出かけてくると会社を出て行った後もずっと積算の計算をしていました、今回は出来るだき自己資金は使わずに購入したいと思っておられるからです。

三時を過ぎた頃にオーナーから着信が入りました、物件の名前を３つ言われ住所をすぐにメールしてとの事でした。

それから一時間くらいしてまた電話があったんですが○○○○は管理いまいちやなって言ってるんです

そうなんです、最初の電話の時にもう東京に着いていたみたいです午前中は大阪に居たのに。。。

よっぽどこの前の買い上がりが悔しかったのか居ても立っても居られなくなったのか一目散み東京に向かっていたみたいです、もうスイッチ入りまくりです

不動産投資はやはり買うまでは本当に勝負だと思います、今回の３件は全ていまいちだったみたいですがこれだけの思いで物件探してるんですから絶対に良い物件と出会って欲しいと思いました。

しかしどんな事でもそうですが欲しい時ほど見つからず、そうでもない時に出会いってあるもんですよね・・・

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仮設住宅はどれだけ必要？

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おはようございます！！！

石川遼とゆう若者は本当に凄いですね、帰国してすぐでコンディションも万全ではなかったと思いますが３位はよく頑張ったと思います。そして今回の義援金１０４４万円だそうです、重圧のかかるコミットをして本当に強いメンタルですよね？京セラドームに一生懸命並んでた人達も同年代だと思いますがこの１９歳がどう映っているのかなって思います。目的に対する行動力はどちらも素晴らしいと思いますが方向が違いすぎます。。。

今日は真面目な話で政府は予算案に仮設住宅を１０万戸作る費用を盛り込むそうです、避難民が全国で１３万人以上いらっしゃるので妥当なのかなと思える数字です。

しかし、全国の空室率は２０％を超えています、東京都でも１６％と言われています。続く余震などで被災地を離れたい人達は沢山いらっしゃるのではないかと思います。

その方々の要望と全国の空室物件の活用をもっと国を挙げてマッチングイさせていくべきだと思います、民間の大家さん達がサイトを立ち上げ働きかけていますが電気の通っていない被災者の方に通じているのかも疑問です。

先程も言いましたが、空室率の増加は深刻な社会問題になってくると思います。今後全国的に見れば３０％とも４０％になるとも言われています、それを尻目に都心部ではまだまだ住居の建築が行われているのも問題だと思います。

地方都市は過疎化していきます、復興させることは大切な事ですがそこに増税までしてお金をつぎ込んでいくのは間違いだと思います。首都を東北に移すつもりなら話は変わってきますが。

仮設住宅は１軒当たり４００万位するそうです、あくまでも仮の住まいです。建築業界に仕事を回さないといけない縮図もあるのかもしれませんが本当にそれだけの数が必要なんでしょうか？

僕が一番問題だと思うことは仕事です、新たな地に避難しても生活の見通しが立たなければ動きたくても動けません。貯えの無い人が避難所を離れて生活が出来るはずがありません、人間一生懸命になれる仕事があれば必ず前向きになれるはずですこのへんも国がしっかり道筋をいち早く作って欲しいと思います。

そしてローン苦の見出しも目立ちますがこの場合は金融機関がリスクを負うべきで家を失った人に猶予を与えるとか訳の分からない責任の所在をすり替えはしてはいけません。

住宅ローンは土地と建物を担保にしてお金を借りているわけです、担保にお金を出したのは金融機関ですので担保価値が無くなってしまったものには当てが外れた金融機関が責任を負うべきです。

あしかせが無くなれば選択肢はぐっと増えるはずです。

自治体や個人が出来ることには限界があります、算盤弾くのも税金を使うわけですから大切ですが日本全体を見て、国だから出来る思い切った政策を打ち出して欲しいと思います。

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怖い行列

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おはようございます！！

昨日はブログアップした後、友達の賃貸マンションの案内をしてたんですがいつも見慣れた堀江がとんでもない光景になっていたんですいつもは人通りの少ない新なにわ筋に人の壁が何メートルも出来ていて、よく見ると遠く先の方で折れ曲がり２重になっています、こちらおっさん二人、壁はパッと見でも何千人怯んでしまいました

クリスピードーナッツの行列を初めて見た時もビックリしましたがそんな比ではありません、若い人が多かったですが女の子も沢山居ました。映画のエキストラかなんかなっとも思ったり何かのお店がオープンして行列が出来てるのかなとか色々考えましたが本当に異様な光景でした。

しかもガードマンまでいてたので何事か聞いてみるとＡＫＢだそうです。。。

しかし何の変哲もない桜川とゆう駅をとぐろを巻くように出来た行列はどこに？？？

みんなが目指すは京セラドームです、地元ネタで申し訳ありませんが桜川駅周辺から京セラドームまで太い列が出来るってジャニーズが来ても阪神戦をやっても絶対そんな風にはなりません。ドーム周辺はもっと混雑していたはずです、調べてみたら３万２千人がイベントに参加したそうで恐るべしＡＫＢの握手会です・・・

このパワーがあれば必ず日本は復興すると思います、握手するために何キロも並ぶ根性があるんですから。

今の若者はパワーの矛先をコントロール出来ていないだけだと思います、その情熱を頑張れば成功する、人間やって出来ない事はない、そんな方向に向けれれば自分の人生自分の手で１８０度変える事だって出来るはずです

趣味は趣味で好きなものを追求したら良いと思います、そして仕事にもその情熱を注いでくれたら良いなと部屋を見ながら二人で話してました。気持ちはずっと１６歳のままなんですが話の内容が最近どうもおっさん化してる・・・

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