今日も・・・
おはようございます。
いまいち調子が戻らないんでお休みです、よく考えると毎年誕生日前後に寝込んでいる気がします。。。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
一人暮らしの意識調査
おはようござます！！！
全国宅地建物取引業協会連合会とゆう団体が１２９１人を対象にしインターネットによる消費者調査を行いました。
お題は一人暮らしに関する意識調査です、回答者は日本全国の方なんで鵜呑みにはせず今後の賃貸経営の参考にしてほしいと思います。
まずその中で部屋の設備面ですが「風呂・トイレ別」が重要視されるポイントで１位になり全体の１５．７％となっています、内訳は２０代前半が２０．３％次に１０代で１８．１％、２０代後半が１７．１％と若い人のニーズが高いようです。そして男女の割合で見ると女性１７．７％、男性１３．５％と女性のほうが３点ユニットは敬遠していますい。
２位は「エアコン付き」です、付いていて当たり前のように思いますが無いワンルームマンションってまだあるんですかね？？選ばれた方は全体の１４．４％で５０代６０代の方の２割近くを占めたそうです。
そして３位は「収納スペースが広い」です、なんとなく想像できる調査結果でしたね
もう一度言いますが物件の所在地によっても当然答えはは変わってきますから、あくまでも参考までにです。大阪で言うと空室のマンションも多いです、新しいマンションの建設もいっぱいされています。競合物件がひしめく中で風呂とトイレが別で手ごろな家賃のマンションなんかは沢山あるからです、３点ユニットのマンションは問題外になります。。。
色んな事が数字で見れるので興味ある人はこれ
を見てみて下さい
この中で僕が一番興味を持ったのが日本で一人暮らししてみたい都道府県名です
１位 東京都
２位 神奈川県
３位 沖縄県
４位 京都府
３位と４位の沖縄、京都までが男女別で見ても同じ順位になっていました。
京都は地震ってあんまり聞かないし大学も多いから購入を考えた物件もいくつかありましたが沖縄の収益マンションの資料は今まで貰ったことありません、原発もないしワンルームで立地が良ければまわりそうだし面白そうだと思いました。
問題は管理会社をどうするかですね。。。
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マンション投資入門
おはようございます＾＾
昨日はポータルサイトで売りに出してる物件の解析をみていました、大型連休に入る前と終わってからでは３倍以上のアクセスがある物件もありました。
中古のワンルームマンション投資に興味を持っている人の多さが分かります、そこで思った事です。
興味はあっても行動に移す人があまりにも少なすぎると思います、僕だったら電話かメールですぐに気になる事や知りたいことを確認します。例えばエレベーターがあるのかとか入居者の事や賃貸契約期間、当然価格の交渉は可能かとかそんな事です。
聞くのはタダです、先日もこのブログで知り合った方と色んなやり取りをメールでしましたが質問攻めでした。僕は真剣に不動産投資を考えておられるんだなって思ったんで色んな事、返事させてもらいました。
僕の物件が質問に値しなかったのかもしれませんが、行動しない人がかってに成功することはありません
関西人だからあつかましいのか？そんな事は分かりませんが色んな質問や会話から勉強出来ることもたくさんあります
不動産屋さんのイメージが良くないのは僕も不動産やる前から思ってましたしやりだして余計思ったので、連絡するのは怖いと思う人が沢山居るとは思いますがフリーメール作ってメールしたら済むだけの事なんで色々勉強して欲しいと思います
レスポンスが悪い、無い業者はＮＧです。そんな所からも営業マンや会社の感じが分かりますのそんなのも参考になるんじゃないでしょうか？
もう一回言いますが聞くのはタダです、聞いてすっきりしないと買おうってなるもんではないのは業者さんも分かっています。興味があるからこそ一歩、前に行動して欲しいと思います
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
占い
おはようございます！！！！
賃貸マンションを探している続きですが昨晩、奥さんが長期休暇から帰ってきました。
実家でいつも見てもらっている占いの先生に図面を見せたら方角はＯＫやったわって笑顔で言われました。
伏兵の存在すっかり忘れてました、じつはその先生に言われて去年は動いてはいけないと向こうの家族全員に反対されて引越し断念したんです。。。洗脳とゆうか宗教とゆうかそんな感じでした奥さんの家族ではそれなりに信頼できる実績があるんでしょうが押し付けられるのは嫌いです。
なにわともあれ、ＯＫだったんでよかったんですが。
引越しやお店を出すって非日常の事ですから慎重になるし失敗とも思いたくない、誰か信頼のおける人に相談したい気持ちはよく分かります、現に僕も困った時に相談する占いとゆうか霊能力者とゆうかそうゆう先生がいてるんで。
女性は本当に好きだと思いますが自営業の人間もけっこう見てもらっている人多いんじゃないでしょうか？僕の周りにはけっこう居てます、それは経営者は誰にも相談は出来ないからです。
だからと言って全部が全部決めてもらっているのかとゆうとそうではありません、ある程度方向性が決まっているけど最後のふんぎりの為と納得とかの為に聞いてもらっているだけだと思います。
当たるのも八卦と言いますがそれくらいの感じの認識が良いと思います、しかしうちの奥さんとその仲間達は違います言われたことは絶対モードになっていまうんです。
良い悪いをとか言うつもりはありませんが信じすぎて全てを頼ってしまうのはよくないと思っています、参考にはしたら良いと思いますが。
何かあっても尻拭くのはその先生ではなく自分自身ですから。
それにしても喧嘩にならなくてよかったです
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探せばあるもんだ！！
おはようございます！！！
先日から探している自分の賃貸マンションですがなかなかいいなってゆう物が見つからず焦っていました、とゆうのも見切り発射で奥さんが先月末に退去通知を出してしまったからです
知らなかったんですがそれくらい家主が嫌いだった見たいです
小学校の校区さえなければ大阪なんかは本当に選びたい放題です、空室率が違います。そして僕の東京のマンションも震災で繁忙期を逃してしまったので、タイミングずれて募集をかけている所有者の早く客付けしたい気持ちも分かります。
でもまずは校区→自分が気に入った物件→嫁
時間もないのと超えなければならないハードルがあるのででお気楽にはしてられません。。
それにしてもレインズって本当に見にくいなと思ってるのは僕だけでしょうか？
何年も不動産業をやってたら見やすくて便利なものになるのかな？これ、僕の疑問です。
物件が本当にあるのかないのかは置いといてアッ○ホームとかの方がよっぽど便利だと思います。
ちょっと話しはずれましたが色んな条件でカチャカチャしてたらようやく見つけてしまいました、今住んでるマンションと築年数も広さも変わらない物件が
しかも浪速区から西区に移動しようとしてるんですが坪単価がほぼ半分なんです、もしかしたら誰か死んでるのかもって思ってしまう様な家賃でした。
実際問い合わせてみるとそんな事は全く無いとの事でしたがこんな物件よく残ってたなって思いました
一人、超大型連休を取ってる奥さんが実家から帰って来次第見に行くつもりですが資料を見ていて気付いたのは広告料が回りよりも低いとゆう事でした。
近所には１０以上の賃貸屋さんの路面店があってこの条件で決まっていないのははっきり言っておかしいです、オーナーさんは業者の言いなりで手数料を出してはいけないと思いますがある程度の必要経費だと思って支払うべきだと思います。
僕はそうしています、空室でほっとくよりは絶対に良いに決まってます
オーナーさん、客付けをする営業マンは歩合性です、そしてそうゆう仕事を頑張る人はどうゆうタイプの人達か？
その辺が理解できれば業者さんとももっとうまく付き合っていけると思いますし空室対策の一つになるんじゃないかと思います。
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不動産投資のリスク
おはようございます！！
昨日は港区のマンションの退去通知が来た事を書きました、そして中の様子が心配だとも。。。
そこで思った事です、これってワンルームマンションをいっぱいいっぱいのローンで購入している人ってやばいなって事です。そうゆう人に限って管理会社の言われるままの人が多いからです。
それに退去後に次の入居者を付けるためにはリフォームが必要ですが、実際にリフォーム代なんかは普通のサラリーマンには分からないですよね？
実際どんな感じか？大体の場合は物件の管理を委託している管理会社が指定の業者を使って原状回復工事をしますがここが割高になる原因だと思います。
これは管理会社が業者からキャッシュバックを貰っている場合も多々ありますし、個人情報の漏洩を防ぐために大手にしか依頼しない場合など色んなケースがあると思います。
具体的な数字でゆうとこの前リフォームした文京区のマンションはサ○ゲツのクロスに張替えをしたんですが単価９００円でした、友人の指定業者は１２００円で僕が指定した業者とで㎡単価３００円の差がでてきました。
たった２５０円かもしれませんがされど２５０円です、見積もりを見ると壁が７１㎡、天井が１９㎡で２７０００円変わってきます。
管理会社次第とゆうのと知ってるのと知らないのではリフォーム代のコストが大きく変わってくる事がお分かりいただけたと思います。
そしていっぱいいっぱいのローンで買っている人は新築や築浅で利回りが低いのを選んでおられる事が多いので当然毎月の収支があまり出ないとゆう事になります、仮に毎月５０００円だけプラスが出ていて４年間賃借人がいた場合にプラスは２６万円です。下手したら今までの蓄えが一瞬で無くなる事になるかも知れません
つぎの契約で賃料が下がるとチーんって感じです、そうやって赤字経営に嫌気を差して売りに出ている物件が多くあります。
僕は買う時にある程度起こるであろうリスクを考え購入しているのであんまり計算は狂うことは今まではありませんが将来的に予想される家賃収入の推移と発生するであろうコストを十分考える必要があります。
不動産投資は人生の目標を叶えてくれる一つの手段です、しかし買えば儲かるとゆうものではありません。
色々学び、賢く良い物件を選んで欲しいと思います
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
退去通知
おはようございます！！
だいぶご無沙汰してます、初めての長期休暇で外部と完璧に遮断した生活をしてしまっていました
これがリタイヤ生活ってゆうんでしょうか？？贅沢な時間の過し方は出来たと思いますがずっとこんな生活をしてしまってら人間駄目になるんじゃないかと思ってしまいました。
とは言うもののしっかり充電出来たし心機一転張り切って頑張るぞって会社に出勤した矢先に退去通知が来たと管理会社の友人から電話がありました
浜松町にあるワンルームマンションで賃貸契約が一番長かった入居者さんです、震災後怪我などなく無事だった事や設備面の故障もなかった事、一番早く連絡が着いた方でした。連絡がスムーズに取れる賃借人は優良な入居者だと思います。長い間、本当にありがとうございましたとゆう感じです。
しかしそれと同時に文京区のマンションの事が頭をよぎりました、オーナーチェンジで購入しているので中の様子がどんな感じかが少し心配です。。
場所的には問題はないと思いますがリフォーム代がいくらかかるか？？月末の退去までは分かりません。
色んな事が起こりますが僕はこんな方が自分にあっていると思います、お金があってもなくても一生懸命になれる仕事がなければ毎日楽しみ続ける事は難しいと思います。前に進むから乗り越えるべき壁と遭遇したりそれを乗り越えるためにあくせくしたりしたり、そうやって人間は成長していくものです。
今日からお仕事の方は多いと思いますが頑張っていきましょう
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
賃貸物件を見て
おはようございます！！
最近、引越ししようと思って物件探しています昔は間取りと場所で選んでいましたが今は不動産屋をしている訳ですからその自分のポジションを生かして安くていい物件探しに勤しんでいます。
しかし校区で頭を抱えることになるとは思いませんでした、今までの引越しは独身だったのであまり何も考えていませんでしたが子供のいる家庭の引越しは本当に大変だなと痛感しました。
場所が限定されると中々いいのはありません、繁忙期も過ぎてしまったからだと思いますおっいいなって思った物件は止めが入ったとか終わったとかみんな求めるものは同じです。
昨日は時間があったので奥さんと子供とで２件だけ見に行きました、両方ともリノベーション物件だったのでどうかなってワクワクしながら行ったんですがはっきり言ってただの自己満リノベーションだと思いました。
さすが売れ残りです、人の振り見てじゃないですが僕も勉強になりました。設備を新しくしただけで良いって物ではありません
もう少し住む人の目線でプランニングしたらいいのにって感じです、お金かけてるのにもったいない。。。
それと分譲貸しではないのに廊下とかが暗かったです。マンション全体がきっちり管理されていないと物件が死んでしまうのもよく分かりました。
賃貸の物件探しは縁のある人や紹介が多かったので手を抜いているはずはないんですが不動産屋になった自分が自分の物件を探すってここまで感覚が違うのかと思ってしまいました
物件が限られている分本気モード全開です、今日も合間をぬって探します
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
修繕積立金のガイドライン
おはようございます！！
国土交通省がマンションの修繕積立金のガイドラインを策定しました、修繕積立金が不足して長期修繕計画に支障をきたす事を防ぐためです。
修繕積立金の金額は長期修繕計画に基づいた金額である事が望ましいとされていますが、当然の事だと思います中古マンションの資料を見ていると戸数の割りにすごく少ない金額に設定されている物や異常に高いと思うものがあったりでこのばらつきはなんだ？？と、マンションの購入を検討されたことのある方は分かると思います。
逆に新築マンションの場合は２００８年に策定された長期修繕計画ガイドラインに基づき金額を設定してるマンションが増加しているのであまり問題はないと思いますし見てて普通かなって感じです。
投資ワンルームマンションにおいてもＮＥＴ利回りで考えますから収益性を考える為には必ず目が行く部分ですよね。
妥当な金額かどうかは未来の話になるんで分かりませんが新築のワンルームマンションの設定は結構安いなと思います、こんな金額で本当に大丈夫なのかと。
投資家にとっては管理費、修繕積立金は極力抑えた方がいいに決まっています、そして販売する側から見てもそうです。しかし過去の僕が見た図面の墓には期限付きで数千円の修繕積立金が１万円ＵＰしていたり期限無しでアップしているものも沢山ありました。何か後出しじゃんけんみたいですよね？？
所有者は大切な資産を守る為と諦めるしかないのが現状だと思います、文句の言い様も無く泣き寝入りです。
それに管理会社によっってもしっかりやってるんやろうけど高すぎなんじゃなって会社もあります、分譲会社の関連会社がＢＭする事が多いですので変更する事はなかなか難しいと思いますが分譲マンションに住まれている方は管理組合からくる総会の冊子はきっちり目を通し監視していただきたいと思います
そしてワンルームマンション投資を考えておられる方は修繕積立金のたまり具合はしっかりとチェックして購入する際の材料にして欲しいと思います、どうしても毎月払っていくものですので少ない方がいいに越した事はありませんが話し違うやんって事は現実に沢山起こっています。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m