引越し終了
おはよういございます！！
ブログさぼってしまってすいません
引越の日に家族そろって風邪ひいてしまうとゆう事態になり性も根も尽き果ててしまっていました。
日頃の行いが良くないとゆう事になるんでしょうか・・・
もっと皆さんのお役に立てれるように頑張っていかないといけません
前回の退去のお部屋のリフォーム代はＩＨコンロと冷蔵庫の交換が入って３０万円ほどになりました、想像していた金額よりは少し高かったですが仕方ないですね。
色んな方がブログに書いておられますが価格.ＣＯＭとかで家電を調達しセルフリフォームが出来れば費用は抑えれると思います、そういった部分で言えば大阪の僕が首都圏のワンルームマンションに投資する事のリスクともいえると思います。
そして何が一番嫌かとゆうと人件費などの費用が東京の方がはるかに割高だとゆう事です、知り合いの建築会社の社長も東京で大きな仕事が取れたら大阪から人を連れ行くと言ってたくらいです。
そうゆう場所だから大阪の倍ほどの家賃を頂けるとゆう事になりんですが一長一短です。
安定した収益を求めて都内の中古ワンルームマンションに特化してやってるんでこのスタイルで当分はいくつもりですがリニアの開通や電力問題などを考えると少し違う場所も面白いのかもと思います。
不動産投資には目的が必要です、漠然と金儲けや老後のために購入してもうまくいかないと僕は考えています。大きな目的の中に物件によっての目的がそれぞれあってもいいと思います。
例えば転売を目的とした場合や、長期・中期保有を目的とするなど物件によってもいろんな事を考えることが出来ると思います。
ポートフォリオの枠組みの中に色んな物件を入れ、それを入れ替えていきながら自分にしくりあった投資スタイルを見つけていく事が大切だと思います！！
浜松町のマンションは古いので現状有姿で手放す事も考えましたがきれいにしてもう少し頑張って貰うつもりです
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
退去の立会い
おはようございます！！
今日は東京に来ています、初めて退去の立会いってゆうのをしてみました、管理会社の友人が段取りよくやってくれたので黙って傍観してるだけでした、きた意味あったのかな？？
入居所の方も悲嘆金額の部分はご理解いただきなんの問題もなく終わりました、それにしても４年間綺麗に使っていただけたことは本当に感謝です。
中の様子を心配していたんですが原状回復の出費もそんなにかからなさそうです、友達もなかなかこんなにスムーズに行くことはないと驚いていました。
次の募集に向け今から打ち合わせをしてきます
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
サブリース契約
おはようございます！！
文京区のワンルームマンションですがまだ空室のままです、反響もあり案内も良い感じで入っていましたがこの時期まで引っ張るとペースダウンです。
そもそも客付け業者さんに頑張ってもらおうと広告料を出し、少し高めの家賃で募集していたんですがもう限界かもしれません
少しグレードの高い高級感のあるクロスで演出したんですが残念です、立地の良い場所であれば家賃を下げれば申し込みが入る可能性はぐんと上がっていきます。都内で単身者が居ないとかゆう心配は今のところありません。
自己満のリフォームで欲張りすぎてはいけないことはよく分かりました、震災がなければ可能性はあったかもしれませんがたられば言ってても仕方がありません。
長い期間空室で悩んでおられる方もそういった見直しをしなければいけません、大半の方が返済する金額との兼ね合い出てくるので簡単には下げたくはない下げれないと言った内情があるかもしれませんが空室でほって置くよりは良いと思います。
足利市の教育委員会の職員がマンション投資で失敗して義援金を着服したって残念なニュースを見ましたが人任せにせず自分からアクションを起こせば家賃が入ってこないとか騙されたとか言わずに済んだと思います。
僕の推測ですがこの方はサブリース契約を管理会社としていたんではないかと思います、家賃が入ってこない詐欺に合ったとか言ってるのおかしいですもんね？
家賃保証とは聞こえが良いですがその契約内容はよくチェックして欲しいと思います
以前に登場した電気温水器が売却前に運悪く壊れてしまったマンションなんかは契約期間中は解除できないサブリース契約になっていました、この契約によると退去後一月は家賃は入ってこず２ヶ月目から家賃保証されることになっていました。
こんな場合もあります、僕は一番曲者だと思っていますが募集家賃に対して家賃保証をしますって契約です。
退去して次の募集家賃ですから極端な話し絶対に決まる金額で募集すれば管理会社は何も困りません、運悪く数ヶ月空いたとしても募集家賃に対しての保証ですから保証する金額も下げる事が出来ます。
僕の知らないサブリースがいっぱいあるはずなんでそう言った点で契約内容をしっかり把握して欲しいと思います。融資を受けギリギリの収支で賃貸経営していたら一瞬でお荷物物件になってしまいます。
投資ですので全てが結果論です、しかし株や為替と違い自分の努力やアイデア一つで上手くいかす事が出来るのも不動産投資の醍醐味ではないでしょうか？
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
テコレップシステム
おはようございます！！
被災者の為に提供されているグランドプリンスホテル赤坂ですが来年５月から一年もかけて解体されることが決まっています。
驚くのは買いたい方法です、日本人って本当に素晴らしいと思います。建物の最上階を蓋として使い各フロアーをジャッキアップさせて上からワンフロアーずつ潰していく方法だそうです。
ビルの解体とゆうと昔テレビでよくびた火薬を使ったボカーンって感じのをイメージしてしまいますがこの方法なら振動や粉塵、落下物の心配もあまり無いとの事です。
言葉で説明するの、難しいので図をご覧下さい。
逆に下の階からダルマ落としのように解体していく方法もあるそうですが街中で行うにはベストだと思います。
今後も老朽化した建物の解体が沢山行われると思います、全国には１９８１の耐震基準をクリアーしていない建築物が沢山あります。学校などもあります。
そういった物件の整備も所有者任せではなく国が積極的に援助していくべきだと思います、日本の建築技術は高いと思いますが万全を期する必要があります。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
物の金額
おはようございます！！！
引越し業者さん決まりました、結局Ｋ先輩の時にお願いした業者さんが一番安かったです。
しかし、引越しの代金ってあってないようなものではないかと思ってしまいます。あいみつを取れば取るほど安くなっていきます、人件費やらで最低の部分はあるんでしょうが面白いように下がっていきました最後は意地と意地のぶつかり合いのようになって驚きました。
一日、仕事休んでひっきりなしに呼んでみたらまだ安い所見つかったかも知れませんが時間がなかったので残念です
話しは変わって収益物件でもびっくりするような金額で買える場合もあります、抵当権の状態と売主さんの事情とかたまたま色んな要素が合致したときにですが。
僕も一回だけあります、その時の売主の状態は新築でワンルームマンション投資をされていた資産家なんだろうと思いますが営業マンに言われるがまま何戸も買ってしまっておられました。
売る理由が不動産投資なんてもうこりごり、見るのも嫌とゆう状態になっていました。普通こうゆう場合は持ち出しが増えて行って資金がショートとしにっちもさっちも行かない場合がほとんどですがこの方はまだ資金に余裕があり抵当権以下の金額でも売れる人だったんです。
僕は買い側だったのでそんな事情は全く分かりませんでしたが収益還元法で算出した価格でしか買付を入れる気がなかったので駄目もとでいれてみたらそれが通ったんです
長期間保有し続けた場合の持ち出し金額を考え損切りと割り切れば今後の被害は最小限で済んだことになるのかもしれませんが不動産投資を勧める人間としては残念な結末です。
お客さんは大喜びだったので良かったんですが本当に複雑な気持ちです、最初から中古でスタートされていたらそんな事にはならなかったかもしれません。
全てが必然と僕は思っていますが何でもやってみないと分からないとゆう事が今日言いたかった事です
今日も一日、頑張っていきましょう
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
引越しの見積もり
おはようございます！！
引越し先が決まったのに引越し屋さんを決めていないことに気付き焦りだしました
いつもぎりぎりにならないと本気モードになれないのは歳をとっても変わりません、どうすんの？？ってけつをたたかれ以前から気になっていた一括見積もりサイトを一回やってみようと思い使って見ました！
ある程度の金額がメールで来て、その中から安そうな所に見積もりに来てもらおうと思ったんです。
しかし、それは僕のイメージしたものとは大きくかけ離れたものでした、メールは何十と来ました。ここまでは良いんですが携帯の電話がひっきりなしに鳴り出してもう仕事どころではありませんでしたしゃべってる間にキャッチで留守電は言っていたり仕事が忙しいときでもここまで電話が鳴った事はありません。
かろうじて助かったのはサイトに登録したときの携帯場番号を一番使っていない番号にしたことです、仕事の電話を邪魔する事だけは避けられましたがずっとブルブルです。人間だったら激やせしてると思います。
便利なサイトではあると思いますが引越しされるときは気をつけて欲しいと思います。今日も多分、電話なりっぱなしになると思います。。。
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過剰なサービス
おはようございます！！！
三菱地所がマンション居住者向けのサービスを開始すると発表しました、リフォームインテリアやハウスクリーニングに加え電球交換・家具の移動・家事や買い物の代行なんかもしてくれるサービスだそうです。
いったいいくらかかるサービスなのかはよく分かりませんが快適な賃貸物件を提供するだけではもう、だめなんだなと思いました。
何かで見た都内の新築分譲マンションなんかもホテルのようなサービスが付いていました。
当然、富裕層に対するものが前提だと思いますが今後も過剰なサービス合戦が過熱して苦してくると思います。
僕の知り合いの方の賃貸マンションも２４時間体制でエントランスにガードマンを配置し、入居者の顔をしっかり把握しポーターみたいなことや不審者が紛れ込まないようにと徹底したサービスをされていました。
この場合は便利なサービスではなく安全とゆうサービスです、相場より安くない賃料でも高い入居率をほこっています。
僕のような区分所有派、しかも遠方となるとなかなか難しいですが地元で収益物件を持たれている方には空室対策のヒントになるのではないでしょうか？
中々、面倒くさいことで出来そうで出来ないことですが痒いところに手が届くような盲点的なサービス、入居者にアンケートなんか取ってみて色々試してみても面白いかもしれませんね
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
マンション探しで思った事
おはようございます！！
何回か登場してますが奈良の同級生のお父さんの賃貸マンションの客付けの事ですが昨日初めて問合せが来ました
ポータルサイトからではなくレインズからだったんですが物件の近隣の業者さんじゃなかったんでお客さんが居るのかも？？？と、少し期待が膨らみました。
この繁忙期で退去、入居差し引きすると若干プラスとお父さんご自身の頑張りで空室率は少し改善できましたが僕は役にはまだなれていません
しかし、まずは募集を公開することが先決だと考えてますので引き続き結果が出せるように頑張って行きたいと思います。
自分が住む物件を探していた時、ポータルサイトではあるのにレインズには出ていない物件がいくつかありました。どうゆう事情かはお客さんとして物件の確認をしたので分かりませんがお客様から募集を依頼された物件を囲い込みしているのなら本当に最悪な業者だと思います。
系列店数店舗で来客数がいくらあるのでしょうか？大阪市内など並んでいるんちゃうかってぐらい賃貸業者の店舗が密集しています、それだけの店舗数からの案内の方が制約につながる確立は確実に上がるはずです。
目先の利益を追求する嫌な部分が見えましたし、そしてまだそんな会社があるんやと呆れてもしまいました
空室の部屋の客付けを業者さんに依頼されているオーナーさんは問合せの反響や状況をきっちりチェックして下さい、業者任せ出はいけません。
そして選任媒介ではなく一般媒介で色んな店舗に営業に行くのも近隣の状況が分かったりと色んな気付きが出来るので面倒臭がらずにやって欲しいと思います
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
不動産投資の新たなリスク？？
おはようございます！！！
埼玉県でエアコンの室外機の窃盗が急増しているとゆうニュースを見ました
実際に２００９年に１８７件、２０１０年には三以上の５９２件今年は四月末現在でもうすでに４１３台の被害報告が出ていたそうです、金属の転売が目的だそうでがもうむちゃくちゃですね
１台３０００円～１万円くらいで買取業者が引き取るようですが大量に持ち込まれたらなんかおかしいんちゃうかって思わないんでしょうか？グルの所もあると思いますが盗まれたほうはオーナーも入居者もたまったもんじゃありません。
エアコンって室外機だけ購入できないみたいで丸々さらのセットを購入することになります。都会では起こりにくい事件だとは思いますが実際に業者の格好で白昼堂々２００台あまり盗んだ罪で捕まっている犯人もいるようです。
作業着着てたら交換に来た業者さんかなって近所の人にはうつるかもしれませんね。
オーナーさんは盗まれるかもとゆう前提で盗まれない様に対応して欲しいと思います
これも不動産投資のリスクになるんでしょうか・・・
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
不動産投資にきっかけ
おはようございます！！
まだ、すっきりしませんが寝てばっかりいれないので今日は仕事します！！
寝込みながらしみじみ思ったんですが家賃収入って本当に素晴らしいと感じました、まだ微々たる金額ですが寝ていても月中にはきっちり入ってきます。
僕の場合、空室の物件もあるので頑張りが足りませんがきっちり入居者の確保が出来れば後は当分バタバタする事はありません。
昔、株をしていた時はまだ余裕のある時間のすごし方が出来ましたがＦＸをやりだした時は気が気で寝れないなんて事、しょっちゅうありました。
僕は情報を買っていたので朝メール配信されてきた通りにポジションを入れ午前中で５万儲かったって事もよくありましたが調子に乗ってもう一つポジションを勝手に入れた時に限ってプラスをパーにしちゃったりします、深中になってもなかなか決着が付かず気になって寝れなかったりする事も多々ありました。
投資でもなんでもなくはっきり言ってただのギャンブルでしかなかったです。
リーマンショック前は友達の何人かはかなり派手に稼いでいたので僕もむきになっていたのかもしれません、熱くなりやすい性格なので仕事をおろそかにしのめり込みポジションに居一喜一憂している自分を冷静に見れた時に向いていないとも思いました。
そしてリーマンショックで友達達と供に強制的に卒業することになりました。。。
今考えれば投資ではなく投機とゆうものです、その前から家賃収入には興味は持っていました。自分の経済状態に関係なく毎月自分は決められた家賃の支払いをしていたからです。
しかしオーナーのように何千万、何億とゆうお金を動かすことは出来なかったのですごくハードルが高いものだと思い、いつかはってゆう漠然とした夢でしかありませんでした。人間イメージできれば出来ない事はありませんが無理と思ってしまってるものを無理やりイメージする事は難しいことです。
そして投機するお金も無くなった時にワンルームマンション投資と出会いました、数百万はすぐにイメージできたし目標にし頑張って仕事して買うことも出来ました。
アパレル業をやっている時みたいに１００万儲かったとかすずめの涙ほどしか収入になかったりとか激しい波もドキドキ感のような刺激もありませんが安定してお金が入ってくる仕組みが作れた事は本当に気持ちが楽になりました。
体調が悪い時ってあまり良い方向に物事考えれないもんですがふと、初心の気持ちに帰れたような気がしました。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m