地方の大家さんの健闘ぶり
おはようございます！！
昨日、久々に奈良に行ってきました。同級生のお父さんのマンションですがモデルルームを作ったとの事でした。
田舎のおじさんは結構人の話は聞いてもらえないものです、特に娘の友達くらいにしか思ってはらないのでアドバイス的なものもなかなか聞き入れてはもらえません
正直暴走していなければいいなと思いながら案内された部屋に入りました、奇抜な色の壁紙にして若い子を意識したのでしょう。これは好みが分かれるなと思いました。。。
これならシンプルで家具付とかの方が良いんじゃないかと思ったんですがお父さんのどや顔に言葉を失いました。
しかしこれが功を奏したのか他に半分以上空室だった部屋が結構埋まってきていました、捨て部屋ではないですがモデルルームを見てやっぱり普通のシンプルな部屋に落ち着いてしまうのかもしれません。
自力でここまでやられてるんですから僕が生意気な事を言う必要もないですが自己満のリフォームをするのなら娘でもいいから女性の意見をしっかりと取り入れていけばもっと良くなるんじゃないかと思いました
昨日はいい経験させてもらいました
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
サラリーマン、これでいいの？？
おはようございます！！
サラリーマンの小遣いについてのニュースが発表されました、ノンバンクの調査によるものらしいですがバブル崩壊後最低額になっているそうです。
バブル崩壊後から今までは小遣いは増えていたとゆう事なんでしょうか？？
バブルの時は学生でしたしバブルとゆう言葉を知ったのは社会に出てからなので異常な状態を面白おかしく聞かせてくれた大先輩の武勇伝でしか知りません。
それにサラリーで生活していない僕にはよく分からない事ですが小遣いって仕事していく上で必要経費的な部分もあると思います。
付き合いって大切ですよね？？
深刻な状況の人が沢山居てはるのは世の中の流れを見ていれば理解は出来ます。
その小遣いが少ない、足りない状態に対して6割の解答が「我慢する」だそうです、これには正直残念に思います。
１０年以上前に僕が自分の力で稼いで行こうと決断したきっかけになったオーナーに言われた言葉があります、お金が無い事を我慢する努力と収入を増やす努力、どっちも努力が必要やけどうせするならどっちの努力がいいの？？
とゆう言葉です、僕は収入を増やす努力を選びました。
方法はいくらでもあるはずです、右にならえで諦めるのではなくしっかりアンテナをはって所得、将来の安心を気付いていただきたいと思いました。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
駄目な営業君
おはようございます！！
もうすっかり忘れていたんですがＧＷ前にうちのビルの空室対策でトランクルームにしたらどうかと考え、そういった提案や運営をしてくれる会社にアポを取って事務所の方に来てもらいました。
連休に入るとゆう事で明けたら提案書のほうをお持ちしますとゆう話になっていました、忘れていた僕も悪いにですが昨日ふとその提案はどうなったのかなと思い出したんです。
携帯電話でやり取りしていたので僕が不在の時に連絡があったとかそんな事はないはずでした。
おかしいなと思いつつその会社に電話をしてみたんです、すぐに会社に来た営業マンが電話口に出てきました。
僕の名前を聞くと少し間が空きました、そして「あ～」と言って思い出したようでした。
どうなってますかと丁寧に聞いたんですが、その営業マンはちょっとうちでは出来ないですね～と言ったんです。
トランクルームのサブリースの場合、仕様変更などは所有者負担になるケースが多いです。
実際にその費用とサブリースの金額を聞いて初めて所有者が考える事が出来るはずです、何百万かけて仮に大した利回りにならなくても長期間空室状態が続いていれば考える人も居ると思います。
営業とゆうものは「ＮＯ」を「ＹＥＳ」に変える仕事です
しかしその営業マンは自分で勝手な判断をし、連絡してくることすらなかったんです。
うちの会社にはその営業マンと代表取締役の名詞を持った人と二人で来ていました、社長がそうゆう指示をしていたんなら救いようはありませんね・・・
金にならなかったら約束も守れないんかと、最初はイラっと来ましたが検索でも結構上位に出て来るこの会社、しっかり社員教育して頑張らないとこれから大変だろうなと思いました。
人の振り見て我振り直せ、ですね。。。
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やりました～！！
おはようございます！！
やりました、２ゴール目です
任意売却で空室状態で取得した文京区のワンルームマンション、やっと入居申し込みが入りました
何がうれしいかって以前の入居者の時より５０００円も賃料のアップが出来た事です、壁紙を光沢のある少し良いのにしたりとシンプルだけどこだわったのが良かったのかもしれません。
この物件の家賃を聞いた時、僕は正直安いなと思っていました、前の所有者が委託していた管理会社が鉄板で入る賃料で募集したのではないかと思いました。
管理会社の友人に相談した時も５０００円アップの募集には難色を示しましたが、駄目なら下げればいいやんって事で強行しました。
退去後、すぐに震災があり部材の調達が出来なかったり出リフォームが遅れるなどいい感じではなかったのですがやり方とタイミング、そして友人が頑張ってくれたからだと思います。
最近のデーターで２３区の成約賃料が３％ほどダウンしてるとなっていました、全体的に苦戦しているのかもしれません。
しかし、借り入れでしんどい所有者が空室期間を出来るだけ短くしたいとか管理会社がすぐに客付けしたいとそんな理由で成約賃料が下がったのではないかとも思います。
管理会社は遠方の所有者からしたら大切なパートナーです、しかし管理会社任せではなく自分でもしっかり近隣の相場を調べてみたりして意見はきちんと伝えていかなければなりません。
現場の意見の尊重しつつパートナーに自分がどの様な考えをもって不動産投資をしているのかが理解してもらえれば最強タッグになっていけると思います
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ノ〇コムの意識調査
おはようございます！！！
ある不動産ポータルサイトが個人投資家５７７人に不動産投資の意識調査をしました。
物件保有者は３８６人、非保有者が１９１人とゆう内訳です、投資物件の買い時はとゆう質問に対しての回答は５２，７％が買い時、３０．５％がまもなく買い時がくると答えておられます。
気になる震災の影響ですが３８，１％が特に変化がない、２８，６％は震災後は様子を見ていたが何も変わっていないと７割弱の方が今は何も問題と考えておられないとゆう事になります。
ちなみにこれは僕も同じ感想です。
この一年で投資したいものはとゆう質問も７０，２％が不動産投資をしたいと根強い人気が伺えます、２位は株式で３８，０％です。
どの様な所にメリットを感じておられるかとゆうと１番は安定した副収入が得られるも７割、２番に老後の安心につながるとこの５７７人中の７割以上の人は根っからの不動産好きなのかもしれませんね。
買い増ししたいが当然一番で６５，０％、二番目は収益性を考えながら組み換えを検討したいと答えた方が２１、２％と回答がありました。築古物件からは脱却したいのでしょうか？
面白いなと思った傾向は半数以上が区分で所有されているようですが一棟物に注目されている人が去年よりも増えつつあるとゆう事です、確かにそうなると思います区分所有マンションでリタイヤを目指すことは厳しいからです。
不動産ポータルサイトに会員さんが回答されていますので偏った意見かもしれませんが実際に不動産投資を実行されている方々には震災の影響もあまり関係なく意欲的に首都圏エリアの物件に注目されています。
増税とか首相を首にしろとかいい希望の湧くようなニュースなんて一つもありません、さらに自分でなんとかしなければって考える人が増えているんだと思います。
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消費税を１５％？？
おはようございます！！
僕は何回かカジノのことを書いてきましたが仙台にカジノを作って復興に財源にしてしまおうとゆう意見があるそうです。
すごいアイデアだと思います消費税が１０％に増税されようとしています、国民はもう仕方がないのかと諦めムードではないでしょうか？
そこに追い討ちをかけてきたのがＩＭＦですよね、２０１７年までに１５％にしろと提言してきたそうです
増税すれば本当に財源は立て直せるんでしょうか？僕は消費の冷え込みも予想されるのでそこまで期待できるものではないと思っています。
税金を納める人や企業がどうしたら沢山の税金を払えるような経済にするのかが一番大切だと思います。
カジノは外貨獲得や地域の活性化にすごく期待のできるものだと思います、治安などの問題もありますがそれを前提に街作りをすればいいだけです。どんなものでも人が集まれば必ず問題は起こります。
都知事様ですら日本は破綻すると公の場で言ってしまってるような国です、経済を大きく建て直すためには小手先ではなく奇想天外なことをしていかなければいけないと思います
そして、その国で暮らす僕たちはもっとお金の勉強をして自分の身は自分で守っていけるようにする必要がありと思います
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作戦変更
おはようございます！！
売りに出していた都内のファミリーマンションですが作戦変更で賃貸の募集も開始することにしました、今後競合物件が増えそうな感じなのと遊ばせとくのは勿体無いとゆう理由からです。
リノベーションに使った金額をまずは回収にかかろうとおもいます、２年で回収は出来るんでその後どうするかはその時の近隣の状況と相場でまた考えようと思います
ご存知の様にマンションは空室でほっておいても税金や管理費・修繕積立金などと必ずお金が毎月出て行き、資産ではなくただのお荷物物件になってしまいます。
方向転換が決まれば後はいかに早く客付けが出来るかです、レインズ見てみたら広告料なしでみなさん募集されてるみたいなんでとりあえず５０％で様子を見たいと思います。
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
東電の株
おはようございます！！！
東電の株がすごいですね、僕も現金があれば久々に株やっていたかもしれません。
いつも物件の売ったり買ったりをお手伝いさせていただいている社長がおられますが、この方は株も大好きで今年も順調にもうけておられました。
東電の空売りでもうん千万と利益が出てるとおっしゃっておられたんですが全力で売りに走ってた矢先のストップ高で今回は億近く凹んでしまったとしょんぼりされていました。。。
上がるか下がるかなんかはギャンブルと同じです、やっていれば儲かった損したなんて事は必然的に起こるものだと思います。
勝ってるときに止めれれば誰も困らないんですが熱くなってしまうと最終的にはマイナスになってしまいます。
きっちり自分のルールを決めこまめにトレード出来れば利益を上げる事は不可能ではないと思います！！
上がったら売る下がったら買う、単純な事なんですがなかなか感情が入ると難しいんです。
東電、信用取引の清算とかで今日はまたあがると思うんですが今は先立つものがないとどうしょうもありませんね
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
築古のマンション
おはようございます！！！
以前、賃貸中ファミリータイプのマンションを空室になって売れば差益が取れる場合があるとブログに書きました。実際に空室になった部屋があり、スター○イカさんのようにぱぱっと売ってしまおうと張り切って水周りも全て新調し売りに出している部屋がありました。
そのエリアは古いマンションが都内でも多いエリアで築浅の在庫も少なくリノベーション物件で勝負と考えたわけです
しかし僕の経験上一回ケチがつくと物件の動きって鈍くなってしまうものです。
反響も多く、案内もいくつか入り申し込みも入りました。自分自身天才ちゃうかなって思ったくらいすんなりといきました
買い側の業者は超大手、ローンも安心かなと思いきやローン付けがうまくいかなかって流れてしまったんですお客さんはローンが通らない人ではなかったんですが申し込み満額の融資が出ず自己資金が足りないとゆうおちになりました。。。
ようは融通が利かなかったわけです、地元の業者さんにはフラットなんで使わなかったんだろうねっ絶対に通ったのにって不思議がられる始末です。
そこから数ヶ月ずっと目立った動きもなく時間だけが過ぎました、そこで震災が起きました。
それでも頑張ろうと思って価格を下げたりしていましたが、最近そのエリアの中古マンション事情が変わってきたようです。どうなってきたかとゆうと売却の相談が増えそうなんです
今後は耐震前の物件の売り物が増えてくると思います、耐震前とゆうのが微妙な感じではありますが逆に掘り出し物もでてくるのではないかと考えています。
実需とワンルームはまた事情は違いますが様子を見てみたいと思います。
それにしてもそのファミリータイプ、どうするか真剣に考えないとキャッシュフローが厳しいです
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m
収納スペースの大切さ
おはようございます！！
昨日は筋肉痛で遅刻してしまいブログを書く時間がありませんでした、家具の組み立てがあんなに重労働だとは思いませんでした
イケアで買うのは簡単ですが女性が一人とかで組み立てるとかはちょっと無理な気がします。
３つ組み立てるのに５時間くらいかかってしまいましたが組みあがった棚に物がドンドン納まりおかげで部屋がすっきり片付きました
僕自身は今までそんなに部屋選びで意識した事はありませんでしたが収納スペースの充実さが賃貸募集には大きく左右する事が身にしみて分かったし自己満足のリフォームでは駄目だとゆう事もよく分かりました。
例えば今回組み立てた家具の一つはシューズボックスだったんですが備え付けられていた下駄箱は腰の背丈ほどしかない物で買ったのは天井ぎりぎりの高さのものです。
僕はあんまり気にしていなかったんですが奥さんは最初に見たときから下駄箱は新しいのを買うと決めていたようです。
実際に箱から出てくる靴を見るとブーツが多くそら入るわけないわと思いました、せっかく新調した下駄箱も全く意味がありません。
人の振り見てわが振り直せではありませんがワンルームマンションのリフォームであってもその辺りは注意して今後はやっていこうと感じました。
お金を無限にかけれる物ではありませんがかけなければならない原状回復する為に費用は絶対にあるわけですのでどうせお金を使うなら入居者の目線にたったリフォームがお客様の心をつかむ大切なことだと思いました。
狭い間取りの部屋であってもアイデア一つで収納スペースを作ることは可能なはずです！！
そしてそんな事が物件の魅力になったりするはずです、そうゆう事を考え実行できるの賃貸経営の面白さの一つではないでしょうか？
しつこいですがご協力、宜しくお願い致しますm(_ _;)m