中古一棟マンション投資への考察（後編）

不動産投資ネタ第４弾「中古一棟マンション」後半として、属性別のお薦め投資方法を紹介したいと思います。
 
過去の記事はこちら。
（第１弾→新築区分マンション投資）
（第２弾→中古区分マンション投資）
（第３弾→新築一棟マンション投資）

（第４弾→中古一棟マンション投資（前半））・・・銀行融資から目安の投資金額を書いてます。

まず、どのような属性の方にも共通して言えることですが、取得価格は安い（利回りが高い）に越したことはありません。満室時の限界利益の金額も上がりますし、不動産ローンや諸経費を支払った後の損益分岐点が下がりますので少々の空室率にも耐えることが出来ます。

購入時に一番妥協しがちな項目ですが、甘く見ると将来痛手を負う可能性があります。

また、物件の規模に応じてある程度まとまった資金は持つようにしましょう。

不動産投資をする中で緊急時の対応が迫られること多々あり、その中でも保険の対象外（水道管の破損等）に対応できる資金は常に保持するようにしましょう。

間違えても、キャッシング等を利用して支払うのはやめましょう。金利が暴利なので、なんのために不動産投資をしているか分からなくなります。

（１）年収500万円未満の方

融資の前提が日本政策金融公庫となりますので、一番ネックとなるのが融資期間です。

最長で10年の借入期間となりますので、ローンの残高の減りが早く支払いを終えることのできるメリットはあります。一方、相応の利回りがないと毎月のキャッシュフローが出ないので、上にも書いた緊急時の支出で対応できずに詰まる可能性があります。

その点にも注意してもらったうえで、投資対象としてはそれなりに築年数の経った木造又は軽量鉄骨の一棟マンションから始めるのが無難です。これらを安く取得し、内装のリフォーム等の自分でできることは自分で行い、コストを極力かけない戦略となります。

不労所得という言葉からは遠いかもしれませんが、自分自身の頑張りが結果として出やすい方法になります。

（２）年収600万円から年収1,000万円の方

銀行のアパートローンを利用して物件を取得出来るので、投資対象としては築古の鉄骨マンションやRCマンション、投資金額は1億円未満となります。

ただ、この範囲の給与所得の方が多いため競争が激しく、優良物件がなかなか出てこないのが現状です。

なので、仕入れに強い不動産業者と多く関係を持ち、常に良い物件が出たら買うという姿勢を見せる必要があります。さもないと、物件の紹介がなかったり、ワンルームマンションへの誘導、イマイチな物件を押し付けられる可能性があります。

（３）年収1,000万円以上の方

投資方法としては（２）と同じですが、1億円以上の物件を取得できるので、築浅物件であったり比較的規模の大きい物件も投資対象となってきます。また、不動産業者も物件仲介による手数料が増えることから上客として扱うことから、自分が偉くなった気分になるそうです。

しかし、業者の言うがままに物件を購入し、不動産投資に失敗しているのはこの属性が多いのです。

よくある事例は、イマイチな物件を高値で取得して、入居者が決まらずに泣く泣く手放すというケース。自身が借入できる最大の金額を1棟取得で使用して、数年後、税務上の不動産所得がプラスとなり、給与所得と合算した税金を考慮すると不動産投資によるキャッシュフローがマイナスとなって、何のために投資しているのか分からなくなったケース。

他にも色々ありますが、税金面も含めて長期的な視点で物件取得の方針を示してもらえる業者とお付き合いすることが重要です。