【まさか、家賃から値切ってませんよね?】 | 資産運用はまだするな!お金で失敗しない判断基準の作り方

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テーマ:
損をしない不動産処世術 
~家(部屋)を借りるときの値切りの順番~

まいど。

宅建(全く使っておりませんが)保持者の北田です。


突然ですが、

あなたは家(部屋)を借りる時何から値切りますか?



「まさか、家賃から値切ってませんよね?」


と、いうわけで、

これからの引っ越しシーズンには持ってこいの

「大阪人が教える不動産屋との値切り交渉術」

をお伝えします。


周りに引っ越しされる方がいらっしゃれば、

ぜひ転送して教えてあげて下さい。



まず、一番初めに行う事は、

「こちらが不動産賃貸の仕組みを知ってる人だと思わせる。」

です。


えっ、知らんけど?

という人のために、

魔法のキーワードを授けるのでそれ駆使して伝えてみて下さい。


そもそも不動産屋に素人だと思われると、

業界の事情を知らない事をいいことに、

何を言っても難しい難しいの1点張り。

で、ほとんどの人は交渉は難しそうだな。


または、家賃を2,000円も負けて貰ってラッキー。

となる。

元々下げる為に家賃を高く設定してたとも気付かずに。。。。



やから、

まずは相手を交渉のテーブルに着かせる!



そして仮に、
(家賃8万、敷金2、礼金2、仲介手数料1、2年は住む)

という物件があるとします。


僕が、魔法のキーワードを駆使して交渉する順番は、

①礼金
②フリーレント
③家賃
④設備交換
⑤仲介手数料
⑥更新料(2年以上住む場合)

です。(注意:諸条件によって変わります。)


何故か!?


いきなり家賃を下げに行かないのがミソ。


家賃というのは、

相場や大家のこだわり、

他の居住者の状況によって決められてるので、

下がったとしても、せいぜい3,000円程度が限界。


しかし、礼金2ヶ月分の内1ヶ月分(8万)を値切ると、

80,000÷24ヶ月=3,333円の家賃低下と同じ効果があるし、

割りと値切りやすい。


なぜなら、

礼金の半分は不動産屋に入ることがほとんどやから、

多少は値引く裁量を持ってるケースがある。(新築以外)


その次に、

フリーレント(*1)を少なくとも半月分(4万)は取りにく。

効果としては、40,000÷24ヶ月=1,666円の家賃ダウンと同じ。


併せると、

5,000円/月の家賃値引きと同義になり、

かつ初期費用が12万も安く済む。


もし、ここまで順調に交渉が進んだなら、

「あと、、、家賃なんですが、」

なんて言いながら、

1,000~2,000円ほどの家賃交渉をしましょう。


ここでは、

家賃の値引きが出来なくても気にしません。


しかし、

「なら、○○を取り替えて貰えるように、大家さんに伝えていただけますか?」

と提案しましょう。

*「○○」には、エアコン、水回りの設備など、

古くなった色んな設備を入れる。


大家としてもいずれは変えなきゃいけないものなので、

「じゃあせっかくだから」と、

変えてくれるケースがよくあります。


そして最後は、

仲介手数料(不動産屋の利益)に手をつけます。

一般的に、

家賃の1ヶ月分だと思っている人が多いのですが、

仲介手数料というのは貸主又は借主から不動産屋が貰う手数料で、

手数料額は家賃の1ヶ月を超えてはならない。

と(法律で)決まっています。


最近流行りの手数料半額のカラクリは、

「今まで借主(あなた)から満額貰ってたけど、

これからは半分は大家からもらいます。」

と、いうこと。


したがって、

仲介手数料が1ヶ月分だった場合、

「最後の最後だから半額にしてよ。」

と厚かましく言ってみる。

当然、「これ以上はできない」という。

「なら、30%でもいいから。」と食い下がる。


もし、これだけで仮に30%の値切りが出来れば、

80,000×0.3=24,000が浮くことになり、

これを24ヶ月で割ると、

1,000円家賃が下がるのと同じ効果がある。



○戦績(内訳)

礼金 →1ヶ月分(8万)、
フリーレント →半月分(4万)、
設備交換 →(エアコン、水回りetc)
仲介手数料 →(2.4万)
値切りの技術&勇気 →(プライスレス)

小計 14.4万

となり、

月換算では(÷24ヶ月=6,000/月)の負担圧縮効果がある。


要は、家賃でなくとも、

値切れるところを探して交渉する。ということ。


僕は上記テクニックで以前、

家賃13万、初期費用【78万】の物件を、

初期費用【54万】まで値切り、いや値切り倒した。


もちろん、

エアコン、水回り、建付けなどもを取り替えて貰った上で。


ただ、余りにも長期間に渡り値切り倒すから、

担当者はかなりグロッキーだった。

あの時のおばちゃん、ごめんなさい。。。


併せて読むと効果倍増

「家賃交渉に話術はいらない」


【魔法のキーワード】

●フリーレント(タダ貸し)*1

例)二重家賃は避けたいから、
 今の部屋(旧居)を退去するまではフリーレント付けてもらえます?


●媒介(ばいかい)

1.一般媒介(イッパン)幾つもの不動産屋で借主を探している。
2.専任媒介(センニン)大家とその不動産屋しか借主を探せない。
3.専任専属媒介(センゾクセンニン)その不動屋しか借主を探せない。つまり、隠れた物件。
例)センゾクセンニン(又はセンニン)の物件ってあります?


これらの言葉を言うだけで、

「おっ、こいつ不動産知ってるやつか?」

と、担当者の態度が豹変します。


ただし、

もろもろの諸条件に応じて交渉方法などは変化するので、

交渉前にはネットなどで知識武装しておきましょう。

特に交渉しやすい時期など。

これだけで、値引き額や成功確率がかなり上がると思います。


それでも心配な人は、

身近な【大阪人】の友達を連れてゆきましょう。

生粋の(値引き)戦闘民族である、

【大阪人】に勝るものはありません。

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