取り戻そう、私たちの交野。 山本けいオフィシャルブログPowered by Ameba

効率的で適切な行政運営を行い、税金のムダ、税金の不正使用、税金の私物化、をなくします。
業界団体、特定の団体、公務員組合、のための政治ではなく、交野市民の皆様のための政治を取り戻します。


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14.一部の副理事長や理事等が約半分弱の広大な土地を所有するエリアを星田駅北の土地区画整理事業からはずして一方で市街化編入するのはどうなのか
を加筆

1.概要
 財政厳しいと交野市役所が言うにもかかわらず、市有地が野菜畑になっても「放置」しているのが相次ぎ発覚し、日本全国にその名を馳せた交野市役所は、過去の負の遺産を「放置」する一方で、国が進めるコンパクトシティに反逆して立地適正化計画を作成せず、コンパクトシティと称して星田駅の北側に広がる、枚方市部分を含む星田北・星田駅北の両市街化調整区域、約46ヘクタール(1ヘクタールは、100m×100m)、甲子園球場約11個分、交野市域の約2%を、交野市民の皆様の税金で、組合施行型の土地区画整理事業により、大規模に開発することを支援しています。大規模開発では、大阪府の外郭団体である大阪府都市整備推進センターが関与し、大林組や戸田建設を事業化検討パートナー・一括業務代行予定者として迎え、黒田実交野市長は、「全力で取り組む」と公言しております。
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 そして、出店を辞退する可能性が高いことからやめた方が良いとの平成27年からの私の忠告を無視し、天下のNHKが新規出店を凍結と報じるイトーヨーカドーを核とするアリオを、誘致条件を「のり弁」にして誘致しようとしました。そのため、アリオの「意向」なのか、邪魔な歴史と伝統ある市道星田高田線を闇に葬るだけでなく、交野市民の皆様の税金で枚方市部分まで別の道を整備するとの開発計画をぶち上げました。
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 第二京阪北側のアリオにより迂回する市道星田高田線

平成28年9月時点
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星田北
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星田駅北
宅地需要が少ないことから宅地を減らし、北東部分が倉庫に

 人口集中地域でないエリアで土地区画整理事業をする場合、平成30年度までに事業化することが社会資本整備総合交付金の交付要件である中、アリオが「逃走」したため、代わりに倉庫やあてのない商業施設にすると言い始めました。
平成29年2月時点
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アリオが「逃走」したため星田北を倉庫と商業用地に
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星田駅北の宅地がさらに縮小し倉庫が増加

 私は、交野市役所に無茶苦茶ではないかと忠告しましたが無視され、交野市役所は、商業施設を誘致すると大見得を切りました。しかしながら、やっぱり失敗し、大林組主導の倉庫に舵を切りました。

平成29年6月時点
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ほとんどがダークな準工業地域

 そうした中、「のり弁」にしたアリオの誘致条件を私に暴かれ、交野市民の皆様に多大な負担を負わせるとしか考えられない条件であることが明らかになりました。
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 倉庫のために公道を廃道にするとの暴挙に対し、平成24年4月における市道星田高田線での歩行者の死亡事故を受けて市道星田高田線の拡幅を求め7961名の署名を集めた茄子作・高田を中心とする枚方市民は、大規模な反対運動を展開し、大阪府・枚方市・交野市での都市計画公聴会は大炎上いたしました。たまりかねたのか、星田北土地区画整理準備組合・星田駅北土地区画整理準備組合・交野市役所は、どちらとも取れる二枚舌としか言いようがない文書を出しましたが、追い込まれたのか市道星田高田線の廃道を断念し、総会を開催することになりました。
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 また、星田駅北の開発に反対する地権者への仕返しなのか、府道交野久御山線の延伸部の都市計画道路の位置を、直線であったにもかかわらず捻じ曲げて、反対派地権者の親族を追い出すとの恐怖すべきことを始めたものの敢え無く失敗しました。
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 一方で、移転のため借金できない宅地所有者には、国に逆らい立地適正化計画を作成しないにもかかわらず、アパートやマンション等への移転を提案されます。拒んだら、強制連行の上家を取り壊し、土地は減歩の上タタキ売るのでしょうか。なお、市長戦略は、「住みたい、住み続けたいまちづくり」とのことですが、「住み続けたくても 住み続けられないまちづくり」の間違いではないでしょうか。
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 さらに、星田駅北に至っては、一部の副理事長や理事等が約半分弱の広大な土地を所有するエリアを星田駅北のエリアからはずし、一方で、交野市役所は、市街化区域に編入します。一部の副理事長や理事等の一部の土地が減歩されませんので、不公平・不公正です。
 私は、交野市役所から交野市民の皆様を守るため、最後の最後まで戦い抜きます。

2.組合施行型の土地区画整理事業とは
 一般論ですが(星田北・星田駅北といった個別ケースを指しているわけでない)営利でないと自己主張しつつも高値で土地を貸したいまたは高値で土地を売りたい賛成派の地権者がハコモノを受注したい事業化検討パートナー・一括業務代行予定者や安く都市計画道路や公園を整備したい市町村等とともに、税金を投入し反対派の地権者からまで減歩と称して土地や清算金を徴収し、事業費を捻出する事業です。そのため、小規模宅地所有者が住まいを追われあるいは清算金を請求され後世まで営農を希望する農家が強制的に減歩されといった問題が従来からありました。さらに、地価下落により、1〜2割だった減歩率が4〜5割に上昇しております。また、減歩と徴収した土地である保留地の処分ができなかったり、進出予定企業が二転三転したり、進出予定企業がなかったり、することによって組合の破産や地権者の土地の差押えが相次いでおります。組合が破産したら、反対派からも賦課金を徴収しあるいは税金を投入します。なお、事業化にあたっては、都道府県からの事業認可が必要であり、法的には3分の2以上の同意があれば事業認可を受けることが可能です。しかしながら、お住いの宅地所有者を強制連行して、家を取り壊し、土地を減歩の上タタキ売る、ことは事実上不可能ですから、100%同意が求められます。100%同意なしに事業認可を受けることを強行しても、事業実施することが困難ですから、組合が破綻し、反対派からも賦課金を徴収するか税金を投入する可能性もあります。

3.費用
 総事業費は130億円を超え、保留地処分金や国や府からの補助金を除いた交野市の財政負担は、交野市の試算でも約30億円+利子約6.3億円を見込んでおります。なお、星田北・星田駅北に枚方市部分を含んでおりますが、交野市民の皆様が負担します。なお、既に技術的支援と称して、1億円以上の交野市民の皆様の税金をドブに捨たと言われても仕方がありません。
 平成21年度 30万円 中田市長時
 平成22年度 50万円 中田市長時
 平成23年度 248万円 中田市長時
 平成24年度 706万円 中田市長時
 平成25年度 1500万円 中田市長時
 平成26年度 4500万円 中田市長時
 平成27年度 4200万円 黒田市長時

4.固定資産税と都市計画税の増加
 一方で、商業地が約40%で約18ヘクタール、住宅地が約13%で約6ヘクタール、農地が約17%(開発に反対する農家の方々の土地)で約8ヘクタール、道路や公園等の公共用地が約30%で14ヘクタール、と仮定すると固定資産税と都市計画税は年約3億円増加します。

 商業地
  180000平米×6万円(路線価)×1.7%(税率)=1億8360万円
 商業施設
  100000平米×6万円(路線価)×1.7%(税率)=1億200万円
 住宅地
  60000平米×6万円(路線価)×1.7%÷6(軽減税率※)=1020万円
  ※住宅地の固定資産税の軽減措置による
 住宅
  30000平米×6万円(路線価)×1.7%÷6(軽減税率※)=510万円
  ※住宅地の固定資産税の軽減措置による
 農地
  生産緑地のため固定資産税と都市計画税は極わずか
 公共用地
  固定資産税と都市計画税は非課税

 ⇒商業地+商業施設+住宅地+住宅=1億8360万円+1億200万円+1020万円+510万円=3億140万円

5.個人市民税の増加
 対価として様々な住民サービスが提供される反対給付をともなうことから、計算から除外しなければなりません。

6.法人税の増加
 法人市民税均等割は、法人の資本金額や従業者数で決まるものの、年間数百万円程度のため計算から除外します。

7.地方交付税の減額補正後の税収増分
 固定資産税と都市計画税が約3億円増えても、日本には、地方交付税制度があり、収入が増えても、75%にあたる年間約2億2500万円地方交付税が削られ、結果、年間約7500万円しか税収は増えません

地方交付税の公式
地方交付税額=基準財政需要額(単位費用×測定単位×補正係数)-基準財政収入額(法定普通税収の見込額×0.75+特例交付金の一定割合+地方譲与税)

地方交付税額=-3億×0.75=-2億2500万円
⇒税収増は、3億-2億2500万円=7500万円
  平成29年10月1日発行自由民主によると地方交付税の減額補正をせずに計算していました。
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  さらに、生活保護を例示してますが、生活保護ではなく、自治体経営であり、地方交付税の減額補正を考慮して当然です。「公職にある者」が地方交付税を考慮しないことの方がむしろ「最低」ではないでしょうか?
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8.採算性
 交野市の財政負担36.3億円を税収増分7500万円で割ると、約49年もかかります。

9.財政指標
 将来負担比率が約20%、実質公債費比率が約1.5%上昇します。平成32年度には、将来負担比率が約220%(平成27年度197.5%)、実質公債費比率は約14%(平成27年度12.9%)に悪化し、基金は約20億円(平成27年度末は約41億円)に減少します。

10.効果額を盛りすぎ?
 事業化検討パートナーがシンクタンク等に依頼し、星田北・星田駅北の効果額を算定しました。交野市役所職員より説明がありましたが、盛りすぎでした。交野市役所職員には、公表すると恥をかくので公表しないよう要望しました。
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 税収効果について、交野市役所より、固定資産税と都市計画税は年間3億円超と説明を受けていたにもかかわらず、突然年間約5億円となりました。また、住民サービス等、反対給付がともなうため算入しないことになっていた法人税や住民税を突然算入することになりました。理由の説明を求めたものの、シンクタンクが計算したのでわからないと回答がありました。
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 経済波及効果について、原材料等の中間財を除いた付加価値のみとすべきところを、中間財を含めて計算していました。消費について、交野市内の他の消費が減ることについて一切考慮がありませんでした。建設投資について全て交野市内で発生するという現実を無視した計算がなされておりました。原材料から重機に至るまで、全て交野市内で作るのでしょうか。このような計算は、ゆとり世代の経済学部生でもしません。理由の説明を求めたものの、シンクタンクが計算したのでわからないと回答がありました。
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 消費支出流出抑制効果について、原材料等の中間財を除いた付加価値のみとすべきところを、中間財を含めて計算していました。理由の説明を求めたものの、シンクタンクが計算したのでわからないと回答がありました。

11.大阪府都市整備推進センターが関与するとお金がかかる?
 交野市が施行した唯一の土地区画整理事業であり、星田北・星田駅北と同様に大阪府都市整備推進センターが関与する河内磐船北土地区画整理事業の詳細は次のとおりです。
 総事業費 約17億7000万円
 保留地処分金 約5億8000万円
 国や府からの補助金 約6億円
 交野市の財政負担 約5億9000万円
 固定資産税と都市計画税 年約7500万円(平成26年度)
 地方交付税の減額補正後の税収増分 年約1875万円(平成26年度)
 採算性 交野市の財政負担÷税収増分=約31.5年

 利払いが発生していないにもかかわらず、また、事業当初の固定資産税と都市計画税の少ない時期を考慮していないにもかかわらず、採算をとるのに約31.5年かかっていることから、通常の事業スキームでは、採算をとるのに約40年はかかります。
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12.土地を貸しても一攫千金はムリ?
 土地を貸したい地権者は、当初、1坪当り月額1000円で借りるとの条件が提示されていました。ところが、アリオが「逃走」した跡地の約半分の商業地は、1坪当り月額600円〜800円が相場であるにもかかわらず月額1000円で商業施設を誘致しようとしていたため、全くあてがありませんでした。私は、交野市役所に無茶苦茶だと忠告したものの無視され、交野市役所は、商業施設を誘致できると大見得を切りましたが、やっぱり失敗し、倉庫に舵を切りました。倉庫の借り手が見つかっても、地代には、所得税、住民税、社会保険料、がかかり、控除後に固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額を1平米あたり6万円すなわち1坪あたり20万円と想定すると、1坪あたり年額3400円、月額約300円かかります。果たして、一攫千金はできるのでしょうか?しかも、固定資産税や都市計画税は、空き地になっても請求されますので、最悪、土地が差押えられます。

13.パチンコ屋に立体駐車場を建設可能にするため市街化編入
 枚方市高田のパチンコ屋駐車場が星田北の土地区画整理事業の範囲内にあることから、立ち退かせるために、平成3年に既存建築物を取り壊して作られた枚方市高田のパチンコ屋とその周辺を検討区域と称して市街化区域に編入し、立体駐車場を建設可能にし、さらに、用途制限に違反した違法建築物件を無罪放免にします。しかし、パチンコ屋周辺は農地で、市街化区域に編入することは不適当です。そもそも、公正・公平であるべきはずの土地区画整理事業や市街化編入が捻じ曲げられているからこのようなことになるのだと考えます。
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14.一部の副理事長や理事等が約半分弱の広大な土地を所有するエリアを星田駅北の土地区画整理事業からはずして一方で市街化編入するのはどうなのか
※ビラ配布部分の詳細を記載
 星田駅北土地区画整理事業では、エリアのうち東側約1.2ヘクタールをエリア外にしました。さらに、交野市役所は、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールを市街化区域に編入します。
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当初
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一括業務代行予定者の参加表明・提案書の募集前
星田駅北のエリアのうち東側約1.2ヘクタールを除外
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神出来交差点南西側0.2ヘクタールを市街化編入

 「第二京阪沿道まちづくり方針」によると「土地区画整理事業等計画的な開発事業が実施されることが確実となった時点で、随時、市街化区域に編入」とのことですが、星田駅北土地区画整理事業からはずし、地区計画を定めるとはいえ、なぜこうなるのでしょうか。
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 当該エリアは、減歩されませんし、用途制限に違反した違法建築物件であっても市街化区域への編入にともない合法になってしまいます。私は、他の地権者が平均4割減歩であるため(1割減歩の場合もあれば6割減歩の場合もあり)、交野市役所に不公平・不公正と追及しました。しかし、交野市役所は、星田駅北土地区画整理準備組合総会で、減歩なしであるという事実を十分に説明せずに同意を取ったにもかかわらず、問題ないと主張しております。なお、戸田建設は、東側約1.2ヘクタールをエリア外にしたのは戸田建設ではないと主張しております(この点は事実)。

 星田駅北のエリアのうち東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールは、星田駅北土地区画整理準備組合の一部の副理事長や理事等が約45%にも上る広大な土地を所有しています。減歩(平均4割)をされずに市街化編入や隣接地での土地区画整理事業により一定事業の便益を享受すると想定し、また、地価が保留地の想定売却価格である1平米12万円と想定すると、1平米につき4万8000円得をし、副理事長や理事等が合計で約3億1680万円も得をする計算になります。

 

副理事長1 2256平米 1億829万円

副理事長2 973平米 4670万円

理事 391平米 1877万円

◯◯ 1269平米 6091万円

△△ 1711平米 8213万円

※親族名義分の土地を含む

 

 なお、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールで土地区画整理事業をする場合、星田駅北土地区画整理準備組合は、住宅や店舗に移転補償費等がかかるので、そもそも土地区画整理事業の採算がとれないと主張しており、「誤った情報」と主張しております。

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しかし、国土地理院から入手したデータによると、府道や市道との高低差がほぼないところが多く、造成費やインフラ整備費は安く、また、住宅や店舗は移転する必要がありません。他の土地を所有している地権者は、他の土地を減歩し、また、他の土地を所有してない地権者は、清算金を課せば、移転補償費なしで土地区画整理事業が成立します。私は、ある交野市役所職員を問いただしたところ、移転することを前提にしていることを認めました。つまりは、移転が不要であるにもかかわらず、発生しない移転補償費を根拠に採算がとれないと主張しているのです。結果として、副理事長や理事等が得をするなんて、交野市民の皆様の怒りに火をつける行為であると考えます。

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 さらには、東側約1.2ヘクタールと神出来交差点南西側0.2ヘクタールに現時点で、用途制限に違反する違法建築物件まである始末です。役員なのですから、用途制限違反くらい、市街化編入前に解消してはいかがでしょうか。

 交野市民の皆様の税金37億円を投じ、更に、地権者に平均約4割の減歩を求めながら、一部の副理事長や理事等がこのようなことなんてことはどうなのでしょうか。本来なら、公正・公平に減歩し、道路の拡幅・新設、緑地帯確保(公共減歩)、事業費捻出(保留地減歩)に充てるべきと考えます。


 

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