新築一棟アパートの初期費用は恐ろしい？YES!

こんにちは、国内海外投資のじゅんネーこと三城潤（みしろじゅん）です。

さて、埼玉一棟アパートの購入に踏み切ったじゅんネーですが、直近まで横浜の新築アパートに焦点をあてておりました。

理由は、RC中古物件価格の高騰です。

中古でも都心近郊ではもう利回りが１０％を超える徒歩１０分以内の物件がなくなり、

都内RCに至っては５％台の物件も出てきて、投資対象にならなくなり、そんな中、とある横浜の収益不動産の方にお会いしたのがきっかけです。

その方に、新築アパートの購入を強く勧められ、半ば洗脳されました笑。

その新築アパートは大人気の女子が好むイギリス寄宿舎風のワンルームタイプです。

①新しい物件がリリースされたら、現場も見ずに５分で買い付けが入るだとか。

②じゅんネーのような属性の低い人間にはほとんどの物件の融資がつかないが、新築であれば融資がつくとか、

③新築は常に満員で、リフォームも１０年は必要ないから楽だとか・・・・・・。

毎週末、なんだかんだその方と会って横浜中の新築の現場（工事中の主に更地）を確認したり、そのうち、

『もう新築アパートしかない！』という気持ちになり。

相談できる人もいず一人で不動産投資をはじめようとしていた私には彼の言葉を跳ね返す知恵がなかったので、すっかり洗脳されてしまったのです。

ですが、頭が痛いのが初期費用。

中古物件よりもたくさんかかってしまいますよね。

オーバーローンで借りれたとしても、８％の利回りですと、そんなにキャッシュフローがでない。

そこで、新築の融資期間のメリットをとり、３５年で借りると、CFがでてくるという論理。

でも、木造に３５年の融資。３５年ですから、１０年で転売してもほとんど残債が減っておりません。

ちなみに、新築アパートの初期費用の中で中古アパートにない費用を発見！

例えば、じゅんネーが検討した菊名の新築。

８８６０万、利回り7.8％

①水道局納入金（消費税８％つきます）　¥1,458,000-

②建物表題登記（一番最初に建物の所在を登記すること）　¥95,000-

③建物所有権保存登記（所有権の登録のない不動産を登記すること）　¥47,000-

ギャヒー！じゅんネーがチラッと確認しただけでも、中古にはないこのような経費は、

プラス　１６０万円！！！

例えば同じ金額の８８６０万の中古物件を買う場合に比べ、

１６０万もかかるのですね。

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次回も初期費用のお話・・・・・。

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