分離発注について | 家づくりのススメ

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分離発注とは?

分離発注とは、それぞれの施工業者が建築主と直接請負契約することで
中間マージンをカットする発注方法です。





一般的に住宅に限らず建設業界では

元請-1次下請-2次下請-3次・・・4次・・・という下請け構造で成り立っています。


これは建設工事のそれぞれが専門的な技術を必要とするためです。

大工は木工事、水道業者は水道工事、電気業者が電気工事

塗装は塗装業者、左官は左官業者、植木は造園業者のような感じで

それぞれがその分野の専門家であり

経験に裏づけされた技術がとても大切になるからです。



一般にゼネコンや工務店と呼ばれる業者は

こうした専門業者とのネットワークを持っており、外注によって

建築主の依頼する建築物を完成させることができる元請業者のことを言います。



元請業者は建築現場で工事の品質を管理し、契約どおりの工期で完成させるために工程を管理

工事現場や近隣の安全を管理したり、請け負った金額内で竣工するためにコストを管理したりもします。

こうした作業は多くの情報を処理し、的確な判断が求められるために

経験と専門知識を必要とされます。

また、建築主から受け取る金額も、下請業者に支払う金額も高額なため

経営に関してや、資産状況も建設業者となるための必要用件になります。


このような仕事をする元請業者は、建築主から工事の依頼を請け負い

それぞれの下請業者に工事発注して、その費用+αを工事費として受け取る。

この+αが元請業者の報酬となります。


この+αはそれぞれの専門業者との連絡や

先に書いた管理業務に対しての報酬なのですが

一戸建ての住宅などの現場では、ある程度管理業務を簡素化できます。

住宅の工程管理は業種や工程数が多くはないので電話でできる部分が多く

品質管理の多くは写真でも可能です。安全はどの現場にも共通することで

下請業者に対する教育や指導によって多くの安全を高める事ができます。

コスト管理はそもそも机に向かって考える部分がほとんどです。


一般にハウスメーカーも工務店も

一戸建ての住宅建築に際し、常駐の現場監督を置かないのは

こうして簡素化できる部分が多いからです




しかし、ここからは現実な部分ですが

こうした管理業務を的確にこなせる現場監督はどれだけいるのか?

ハウスメーカーにも工務店にも経験豊富で優秀な現場監督はいますが

そうした人たちが管理する物件がどの程度あるのか?と考えた時

住宅だと一人で数十棟を管理することも普通に起きています。


私は設計という立場から現場に行くのは

設計した図面どおりに工事が行なわれ

建築主の要望が実現しているかどうかを確認するために建築現場に行きます。

しかし、私が現場に行くと品質の話、工程の話、工法の話など

現場管理の話も非常に多く出てきます。

これは工事をしている専門の業者が、

特に品質の面で業者が現場監督に聞いて、現場監督が設計者に聞いて、

答えはその反対向きの伝言ゲームになるくらいなら直接設計者に聞いた方が早い

ということでそうなってしまっているのです。

まして、現場監督が掛け持ちでなかなか現場に来られなければ

そうなってしまうのも仕方ありません。


私はハウスメーカーで設計をしていた時から、そういった実情がわかっていましたし

住宅の現場管理は簡素化できることもわかってきたので

現場を設計者として監理し、現場の施工管理の一部も行なう方がいいものが出来るのでは?

という考え方になっていったのです。




分離発注の基本的な考え方として

施工の管理業務が簡素化ができるのがわかっていれば

簡素化して建築コストを下げたほうがいい、という事です。



メリットは工務店の経費がなくなります。

これはトータルコストの削減に直結します。

それでは簡素化されたとはいえ、工務店が行なうべき管理業務はどうなってしまうのか?

それは設計者が現場をチェックするために現場に行く事で兼ねられると思うのです。

逆に言うと、設計で管理できないものは分離しなければいいのです。

そういった考えで分割可能かを考えると、総工費の60%くらいは分割が難しいのが現実です。

しかし、残りの40%を分離発注したとして

単純にその分の工務店経費(20%として)がなくなると、全体では8%のコストダウンになります。

更に、分離発注するものは工務店より安く納品できるものが多いので

そういったコストダウンを含めると、

ほとんどの物件で10%以上のコストダウンが可能となるのです。




こうした理由から住建築LABOでは住宅を検討されている方に

分離発注をおすすめしています







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