任意後見制度 ＃２ これまでできたこと。。。

１月３１日（火）の掲載より時間が経過しました。

すみません。

これまでできたことを今回は記載しますね。

まずは、前回のブログで記載した、富山市公証人役場に電話をしました。

　私「任意後見制度に関して相談したいのですが・・・」

　丁寧な受付対応があり

　　　「〇〇公証人に代わります」

　　　「公証人の〇〇です」

　　　「任意後見制度ですね。・・・約３分ほど任意後見制度の概要の説明があり」

　私「概要は、大凡わかりましたが、なにか公正証書のたたきってあえいますか？」

　　　「ありますので、FAX又はメールでもおおくりします・」

　私「では、メールをお送りしますのでよろしくお願いします。」

　１０分ほどの電話で初回は終了し、メールを待つことにしました。

　この日は、休日前で、ばたばたとしており、２月２日の木曜日にメールを確認しました。

　書類を見ました。

　あちゃーー。いろいろ調べなきゃな～。。。

　ちょっと、大変ですが、母の財産を把握することに時間がかかりそうです。

　皆様にひな形をあみせしたいのですが・・・。

　ネットの書類のひな形にはアップされていないため、今回は見送りさせていただきます。

　恐らく、公正証書文章が記載があり、以下の財産目録を記載をすることになります。

　以下のような感じのものを作成することになりまそうです。

　　　書類名／　別紙　代理権目録（任意後見事務）
　　　
　　　１．不動産、動産等の財産の保存、管理及び処分に関する事項

　　　２．銀行等の金融機関とのすべての取引に関する事項

　　　以下省略

　　　ひな形では１４項までの記載内容がありました。

　必要な財産や、保険証、身分証、住民票の請求等・・・管理業務に関する必要な内容（一般的な委任事務）

　の記載でした。

　細かな点を、公証人と祖プ弾を行い、今後、調査、記載をして、成年後見制度を申し立ててまいりたいと

　思います。

　ただ、万一、認知症等になり、判断能力がなくなった際に関しては、この任意後見制度では管理が難しい

　こととなることは、念頭に入れ、親の財産管理を行ってゆくひつようもあります。

　まだまだ、わからない点がありますが、皆様から相談があった際に、しっかり助言ができるように、経験と

　知識を深めてゆきたいと存じます。

　行政書士試験にチャレンジしておけばよかったのか！？と・・・少し後悔しております。

任意後見制度

あけましておめでとうございます。

年明けより、低温対策や雪、そして私事ではありますが、母親の入院。

様々な変化が訪れました。

母の病の発病から4年、父が献身的に介護してくれましたが、声も出せず、体も動かなくなり２年目を迎え、いよい

よ肺炎を起こし入院しました。（現在はよくなってきております）

先日、関東にいる姉が来県してくれ、家族会議を開催しました。

施設の入所、入所先の選定、事前内見、そして費用の捻出など・・・そして、話に出たのが、まだまだ元気な

父ですが８０歳を超えました。また、母も話ができないため、今後、万一、父に何かあったための話をしていたところ、

「任意後見制度」を申したて、万一の父の痴呆や介護の必要性が出た際の備えをすることとしました。

任意後見制度の申し立てです。

任意後見制度とは（手続の流れ、費用） | 成年後見はやわかり

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/type/optional_guardianship/

今後、自分で申請行い、知識を身に着けるため、父と協力し申請を行ってゆきます。

今後、皆様の一助になるよう、家族の恥ずかしいお話をつづりますが、どうぞ、ご容赦ください。

それでは、今日も県立中央病院へ行き、これから母の件で相談がありますので、行ってきます。

少しづつ進展がありましたら、ご報告申し上げます。

建物解体と空き家問題

皆様、こんにちわ。

4月に入り、厳しい冬が無かったように温かい毎日になり、富山の松川の遊覧船の映像が、春になったと！コロナ禍の現在でもかんじさせて

くれる、暖かな一日がつづいています。

入学式が終わり、新入生の皆様のご家庭では、新しい一日が今後続いてゆき慌ただしい毎日が今後保育所や幼稚園を経て、小学校、中学

校、そして高校と続いてゆくのでしょう・・・。

こと、不動産業界でもちょっとビックリする新法が施行され戸惑いと、負担が発生しております。

アスベストを巡る法改正です。

労働者の皆様を守る法律が施行され、アスベスト調査が義務付けられ解体価格が一気に跳ね上がりました。

アスベストの調査が義務付けられ、報告書の提出が必須になりました。

環境省_（石綿）事前調査結果の報告について

まだ数件の見積もりですが、依然と比較しても数十万円の負担になります。

空き家問題が深刻化する中、解体更地とする際に必要な解体工事、このままでは空き家が増え続ける懸念をしております。

富山では、3月の大変な風害があり、散居村を誇る「砺波市」でも、風害の為十数件もの家屋が延焼により火災が発生しております。

行政の施策がこのまま続けば、益々空き家が増える状況が推測されます。

空き家にしておくのも嫌だし、売却することも嫌だし、駐車場にでもして近隣に迷惑をかけないようにしよう・・・と、考える所有者が益々

減ることでしょう。

空き家対策は、弊社が所属する全国宅地建物取引業協会（ハトマークでおなじみの宅建協会）と、行政がともに、空き家を抑制するために

様々なアイディアを出して抑制する方法を検討しておりますが、解体業に従事する作業員の方々を守る法律ですので、仕方がないのですが

解体費用の付随して行う必要のあるアスベスト調査及び報告義務は大変な負担になります。

ほとんどの家屋にアスベストの使用が認められる事態に直面しております。

これまでに解体費用が200万円で済んだお家の解体費がアスベストが無くても250万円前後に上がっております。

今後の不動産市場、空き家問題に大打撃になると思います。

あっちゅうーまの3カ月間

みなさん～ん

2か月間ご無沙汰しております。

毎回、しっかりとブログを書いてゆく！と、気持ちをググっとあげ投稿し・・・はや4月に入ってしまいました。
 

1月は雪！　時々雪！　雪！・・・と、半月ぐらい除雪に追われる日々でした。

２月は、ちょっと雪、私事で孫の面倒をみる、除雪で、2月中旬までは、なんやかんやと忙しく…3月に突入

私たちの会社、富山市西長江は、県立大学の看護学科があり、その方々の退去、入居前の諸準備等で

慌ただしく、そして法人様の異動シーズンに突入、ばたばたと3月が終わってしまった！

そして一番大変だったのは、富山の不動産業者さんが自己破産申請をされ、その関連で慌ただしい中、10物件程の

管理移管、とびまわった3月でした。

地元の大学さんの入退去は、昨年よりは静かな年でしたが、弊社の現在の状況では、大変ありがたい件数のご契約が

いただけました。

新入生の皆様！4年間頑張ってください。

そして卒業生の皆様、ナースとして大変でしょうが今後益々のご健勝をご祈念申し上げます。

私の個人的には、ここ数年作成していなかった賃貸借の契約書を毎日作成しており、パソコンとにらめっこ！、そして

強風後の見回り、メンテナンス等・・・飛び回った3月でした。

そして入社して間もない荒木においては、よく頑張って、大家さんと入居者さんとのご縁をつないでくれました。お疲れさまでした。

大変助かってます！厳しい上司でごめんなさいm__m

不動産売買仲介の知識と経験

1月もあっとゆーまに過ぎようとしております。

こと、富山市においては雪も一旦落着きをみせ、2月をむかえようとしております。

さて、弊社には不思議と、売買の売主様や買主様より不動産売買仲介時の相談が度々電話があります。

残念ながら売却に関する相談については、既に販売を任せた不動産業者が販売活動を行っており、その内容について、紹介やホームページを見つけて！電話しました等の内容で連絡が入ります。

相談事例としては、不動産の相続の相談、空き家の相談、売却相談です。

売却相談の中でも、市街化調整区域における売却ができるかの確認や、相談者が依頼中の不動産仲介業者さんからの回答に関する相談、相談者様の隣接地の所有者調査等が多くよせられます。

ご紹介者様のお気持ちも踏まえ、商売にはなりませんができる限り丁寧に、且つ、不動産のプロとして相談を受けさせていただいております。

最近の事例でいいますと、市街化調整区域に所在する事務所の移転を考え、候補地があるがその土地が事務所を建設できる可能性がある土地であるかを判断してほしい、また、建設が可能であればその所有者に売却相談をしてほしいとの依頼です。

私の得意分野でもあるため、ご紹介の案件でもありますので承諾し、調査を開始しました。

物件は、富山市の東部の市街化調整区域と土地でした。

まずは、現地を確認し、物件に間違いがないかを相談者さんに確認いただき、所在地に間違いが無ければ登記簿調査を行います。

登記簿と公図等を取得します。

確認するポイントは・・・①所有者の住所氏名　②土地の履歴　③地目の確認です。

そして、もうひとつ重要なのが、隣接地の所有者情報と②、③の確認です。

この土地の場合は、既存宅地であり一定条件が整えば、市街化調整区域内でも事務所を建築することが可能な土地でした。

また、隣接地の所有者は、弊社も良く知っている、著名な地元の不動産業者さんでした。

今回の案件については、依頼者も隣接地のその業者さんを知っていらっしゃいましたので、その業者さんに依頼された方が、なにかとスムーズに話が行くのではないかとのことで、その旨をお話しし業務を終える予定でしたが、申し訳ないとの依頼者と紹介者さんよりのお話もあり、登記簿の取得代として数千円を頂戴し業務を終えました。

もう一つの案件も市街化調整区域でした。

すでに依頼をした不動産業者さんに販売を依頼されておりましたが、「建物の建築ができない土地」として販売されており、なかなか売却が難しい土地のようでした。販売中の土地でしたが、私もお世話になっている依頼者様でしたので、物件の調査を行いました。

依頼は、同じく富山市南側の市街化調整区域でした。

登記簿を確認すると、区画整理事業地域となっておりました。

この土地も、ある一定の条件が整えば、「住宅」が建築できる土地となります。

区画整地事業地域と登記簿に記載があった場合は、区画整理事業の時期が昭和46年1月以前か以降化によって、土地の要件が変動します。そこの調査を行うわけです。

調査は、法務局に出向き、その土地における古い登記簿を取得等を行い、調査することです。

この土地についても、住宅の建築が可能であることの証明書の発行を地区総代等に申請し、証明書をもって建築許可を申請するとになりました。

ちょっとびっくりしたのは、その内容を報告し、依頼者が依頼中の不動産業者さんが住宅をR\立てれるのであれば、お客様がすぐに見つかったとして契約を締結されました。ｗｗｗ

これには、ビックリしましたが、依頼者の利益を優先し、弊社は、登記簿の取得印紙代のみを受領し、業務を終えました。

契約自体は無事に締結される旨お聞きしております。

私が一つ言いたいのは、売買の専門家として新規開業当初でも、中堅の業者さんでも、物件の調査をできない業者は不動産を取り扱うプロでは無い！と、声を大に言いたいです。

様々なトラブルが多く発生していることを耳にします。（弊社もトラブルゼロではありません、若いときにはミスを犯しておりますm--m）

私の経験では、不動産のトラブルは「既に起こっており」、そのトラブルに気づかなければ物件の引き渡し後に、住宅を建てる際や測量等を行った際等に「やっと発覚する！」そして大きなトラブルに発展する！です。

不動産の売買仲介業者さんは、歩合制もあり売れない物件を売れる物件にするために行う調査は苦手なのか、面倒なのかは不明ですが、しっかりと依頼者に寄り添い、金額の多寡を問わず、不動産を扱うプロとしてすでに起きているであろうトラブルを解決し、新たな所有者に引き継いでゆかなければなりません。

私も、これまで以上に、知識を吸収して様々な不動産を、所有者様、売主様、不動産を購入される買主様に引き継ぐお手伝いをしてまいりたいと思います。