どたばたの年明け

まずは、能登半島地震にて被災された皆様に、心よりお見舞い申し上げます。

１月１日の午後16：10の発震時、私は、実家にて父、姉の家族、私の家族で食事会を開いておりました。

ところが、突然みんなの携帯電話が「なりだしました」

「地震です」「地震です」

富山では珍しい震度５強、こちらも揺れました。

私は飲酒していた為、取締役であり妻の運転にて、急ぎ会社に！

私は、会社内部の状況確認、妻と二人の息子も一緒に、入居中のテナント（２階アパート）の点検をしてくれました。

外壁が落ち、共用部、会社の内部を清掃しました。

また、会社の留守番電話も解除し、会社ホームページも臨時対応の案内文を作成し、会社の携帯電話を転送に切り替え、一時帰

宅しました。

その日は、電話がありませんでしたが、翌日９時に出社し会社にて待機！

朝一は電話が無かったのですが、午前１０時ごろより電話は少しずつかかってきました。

今回の被害は、鉄骨造が多いと感じております。

鉄骨造はラーメン構造の為、揺れには弱い構造は知られていると思います。

鉄骨造のテナントさんの被害が著しく多かったです。

２日は、午前中に漏水対応を数件行い、業者さんへ作業手配を終え、午後14時までに電話が無く、自宅に帰り、妻方の実家の

点検等に出かけました。

旧耐震の木造家屋もなかなか被害が出ていました。

大変怖くなる思いです。

翌日３日も午前９時より待機、電話が少しずつ増え、テナントさんへ訪問、その他、管理アパート貸家を巡回しました。

オーナー様へ報告を行い、3日は午前中で待機を終え午後より帰宅しました。

夜に数件のお電話をいただきましたが、電話相談がほとんどでしたので、緊急出動はありませんでした。

翌日は４日は電話等もなく、疲れを癒させていただきました。

営業開始日の本日、5日は、営業を開始されたテナントさんからの電話が多く、巡回を行い、オーナー様へ報告を行いました。

これで一日が終了しました。

明日は、本日回り切れなかったアパート２件とその他の対応を行う予定です。

能登地方では本当に甚大な被害が出ております。

古くなってきた建物の老朽化、空き家等・・・様々な困難に直面した令和5年・・・そして、様々な難題をクリアしてゆかなけ

ればならなくなった令和6年です。

私の職歴や経験、弊社の会社一丸としたアパート、貸家やテナント等の管理部門、専門家の知識をより一層研鑽し、社会貢献

してまいりたいと考えてなりません。

明日も、管理物件を中心に巡回を行います。

不動産の相続登記（改定）に関して思うこと

皆様こんにちわ。

まだまだ暑い日が続きます。

昨日は（9/14）は、３番目の息子の中学校の体育祭でした。

初秋を感じていたので、暑さ対策をせず半日ほど観覧・・・夜中まで体が熱くってたまらない一日でした。

今日はある会合があり、空き家に関してのお話をしておりました。

令和６年より空き家の相続に関する特別控除が改正になる話で盛り上がりました。

その後、話は令和６年４月１日より改正となる、不動産登記法に関しての話題となりました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　001397793.pdf (moj.go.jp)

不動産登記法が令和６年４月より改正となり、相続登記が義務化され、罰則規定が出来ました。

これで、空き家がなくなる！！！！！！

ってなふうにはいかないお話です。

そもそも法律には、どうしても抜け道が出来てしまうのでしょうか・・・・・。

相続が発生した場合、家族や兄弟、または、親戚などにて「被相続人（亡くなられた方）」の兄弟等において

土地建物や預金等の遺産等がある場合（債務も含む）、相続が発生します。皆様ご存知の通りです。

この相続が、現金や預金、持ち家であれば住宅が相続財産になります。

皆さんが住みたいご思う地域の不動産であれば、もめたりしないのですが・・・。

中山間地や過疎地の場合は、どうしても空き家になり、その空き家が放置されることが問題となっております。

空き家や空き地の発生を防ぐための法律の一つが、改正不動産登記法です。

今日は、ブログを書いている間に、駐車場のお客様がいらっしゃったので、中途になります。

ごめんなさい。

不動産広告・不動産取引は！ 良いことも、悪いことも・・・

皆様！大変ご無沙汰しております。
 

いつものことながら、ブログを書き始めると・・・なぜか忙しくなり、あっちゅーまに数カ月が経過してしまいます。

任意後見制度に関しては、その後、全く・・・前に進んでいません。

ごめんなさい・・・。

今回は、任意後見制度ではなく、リースバック契約に関して「警笛」を鳴らしたいと思います。

リースバック契約は、お住まいの自宅（不動産）を、売却し収入を得るための「不動産の売買、すなわち法律行為」です。

弊社も、リースバックに関しては要望があればご相談に応じますが、緊急な資金を得られる必要がある場合が多く

こと、富山市において相談される場合、原則は、買取や仲介物件として市場に売りに出すケースが多いです。

都会は違うようですね。

「リースバック契約を締結し、住み続け、いずれ高齢者施設等へ転居しよう！」と考え、リースバック契約を締結される

方々が多く、買い戻し特約があっても、資金難が解消せず、結局、住む家もとられ転居せざるを得ない！状況に

陥ってしまうケースが多いように見受けられます。

富山においては、リースバックを依頼し、契約を締結し、トラブルになった等の事例に関しては耳にはいっておりません。

しかしながら、土地価格が高い首都圏等では状況は違うようですね。

リースバックの最大の利点は・・・

　　　　　①売却した一時金が入る

　　　　　②賃貸借契約を締結し、売約後もこれまで住まいしていた、自分のお家である賃貸物件に住み続けることができる！

　　　　　③引っ越しが不要である。地域コミュニケーションの拠点に変更がない・・・

等があげられますが、賃貸ですので「賃料」が発生するわけです。

まは、買い戻し特約があり、いづれ資金に手をつけなければ「買い戻すことができるだろう・・・」と判断してしまう。

ここに、大きな落とし穴があるかもしれません。

リースバック契約を締結した時点では、資金や体力、精神的にも問題がないかもしれませんが、万一、体調が悪くなったり、

仕事を失う等・・・・これまでの収入以上に、資金が出て行ってしまう場合や、収入が減ってしまった場合、リースバック契約

で得た、資金を取り崩したりした場合は、買い戻しはもちろん、当該物件の家賃の支払が滞る場合も、十分に考慮し生活設計を

考えなければ後に、買い戻せない・・・

　　　理由は、買い戻し金額に関しても約定がなく、買い戻し価格が高額回答される場合があること

　　　　　　　リースバック契約を締結した業者等から転売されている場合

　　　　　　　そもそもの、買い戻し特約に不備があり、訴訟にまで発展するケース。

様々な、落とし穴があるかもしれません。

他のコラムやブログにも注意喚起の記載があります。

まずは、ご高齢者の場合は、遠方の親族に必ず相談する！

　　　　ご家族が遠方な場合、お子さん等に共有持ち分をほんの少しでも事前に贈与しておく（高齢者の単独契約を防ぐ）

　　　　もよりの金融機関に、リバースモーゲージとの比較をしてもらう。

等など・・・私もそうなのですが、なかなか親の悩みを真剣に子供が話を聞くパターンは少ないと思いますが・・・、

生まれ育った「故郷」がなくなってしまう前に、ご家族の皆様が、お父さん、お母さんを是非とも・・・・・

支えてあげてください。

任意後見制度 ＃２ これまでできたこと。。。

１月３１日（火）の掲載より時間が経過しました。

すみません。

これまでできたことを今回は記載しますね。

まずは、前回のブログで記載した、富山市公証人役場に電話をしました。

　私「任意後見制度に関して相談したいのですが・・・」

　丁寧な受付対応があり

　　　「〇〇公証人に代わります」

　　　「公証人の〇〇です」

　　　「任意後見制度ですね。・・・約３分ほど任意後見制度の概要の説明があり」

　私「概要は、大凡わかりましたが、なにか公正証書のたたきってあえいますか？」

　　　「ありますので、FAX又はメールでもおおくりします・」

　私「では、メールをお送りしますのでよろしくお願いします。」

　１０分ほどの電話で初回は終了し、メールを待つことにしました。

　この日は、休日前で、ばたばたとしており、２月２日の木曜日にメールを確認しました。

　書類を見ました。

　あちゃーー。いろいろ調べなきゃな～。。。

　ちょっと、大変ですが、母の財産を把握することに時間がかかりそうです。

　皆様にひな形をあみせしたいのですが・・・。

　ネットの書類のひな形にはアップされていないため、今回は見送りさせていただきます。

　恐らく、公正証書文章が記載があり、以下の財産目録を記載をすることになります。

　以下のような感じのものを作成することになりまそうです。

　　　書類名／　別紙　代理権目録（任意後見事務）
　　　
　　　１．不動産、動産等の財産の保存、管理及び処分に関する事項

　　　２．銀行等の金融機関とのすべての取引に関する事項

　　　以下省略

　　　ひな形では１４項までの記載内容がありました。

　必要な財産や、保険証、身分証、住民票の請求等・・・管理業務に関する必要な内容（一般的な委任事務）

　の記載でした。

　細かな点を、公証人と祖プ弾を行い、今後、調査、記載をして、成年後見制度を申し立ててまいりたいと

　思います。

　ただ、万一、認知症等になり、判断能力がなくなった際に関しては、この任意後見制度では管理が難しい

　こととなることは、念頭に入れ、親の財産管理を行ってゆくひつようもあります。

　まだまだ、わからない点がありますが、皆様から相談があった際に、しっかり助言ができるように、経験と

　知識を深めてゆきたいと存じます。

　行政書士試験にチャレンジしておけばよかったのか！？と・・・少し後悔しております。

任意後見制度

あけましておめでとうございます。

年明けより、低温対策や雪、そして私事ではありますが、母親の入院。

様々な変化が訪れました。

母の病の発病から4年、父が献身的に介護してくれましたが、声も出せず、体も動かなくなり２年目を迎え、いよい

よ肺炎を起こし入院しました。（現在はよくなってきております）

先日、関東にいる姉が来県してくれ、家族会議を開催しました。

施設の入所、入所先の選定、事前内見、そして費用の捻出など・・・そして、話に出たのが、まだまだ元気な

父ですが８０歳を超えました。また、母も話ができないため、今後、万一、父に何かあったための話をしていたところ、

「任意後見制度」を申したて、万一の父の痴呆や介護の必要性が出た際の備えをすることとしました。

任意後見制度の申し立てです。

任意後見制度とは（手続の流れ、費用） | 成年後見はやわかり

https://guardianship.mhlw.go.jp/personal/type/optional_guardianship/

今後、自分で申請行い、知識を身に着けるため、父と協力し申請を行ってゆきます。

今後、皆様の一助になるよう、家族の恥ずかしいお話をつづりますが、どうぞ、ご容赦ください。

それでは、今日も県立中央病院へ行き、これから母の件で相談がありますので、行ってきます。

少しづつ進展がありましたら、ご報告申し上げます。