1月もあっとゆーまに過ぎようとしております。
こと、富山市においては雪も一旦落着きをみせ、2月をむかえようとしております。
さて、弊社には不思議と、売買の売主様や買主様より不動産売買仲介時の相談が度々電話があります。
残念ながら売却に関する相談については、既に販売を任せた不動産業者が販売活動を行っており、その内容について、紹介やホームページを見つけて！電話しました等の内容で連絡が入ります。
相談事例としては、不動産の相続の相談、空き家の相談、売却相談です。
売却相談の中でも、市街化調整区域における売却ができるかの確認や、相談者が依頼中の不動産仲介業者さんからの回答に関する相談、相談者様の隣接地の所有者調査等が多くよせられます。
ご紹介者様のお気持ちも踏まえ、商売にはなりませんができる限り丁寧に、且つ、不動産のプロとして相談を受けさせていただいております。
最近の事例でいいますと、市街化調整区域に所在する事務所の移転を考え、候補地があるがその土地が事務所を建設できる可能性がある土地であるかを判断してほしい、また、建設が可能であればその所有者に売却相談をしてほしいとの依頼です。
私の得意分野でもあるため、ご紹介の案件でもありますので承諾し、調査を開始しました。
物件は、富山市の東部の市街化調整区域と土地でした。
まずは、現地を確認し、物件に間違いがないかを相談者さんに確認いただき、所在地に間違いが無ければ登記簿調査を行います。
登記簿と公図等を取得します。
確認するポイントは・・・①所有者の住所氏名 ②土地の履歴 ③地目の確認です。
そして、もうひとつ重要なのが、隣接地の所有者情報と②、③の確認です。
この土地の場合は、既存宅地であり一定条件が整えば、市街化調整区域内でも事務所を建築することが可能な土地でした。
また、隣接地の所有者は、弊社も良く知っている、著名な地元の不動産業者さんでした。
今回の案件については、依頼者も隣接地のその業者さんを知っていらっしゃいましたので、その業者さんに依頼された方が、なにかとスムーズに話が行くのではないかとのことで、その旨をお話しし業務を終える予定でしたが、申し訳ないとの依頼者と紹介者さんよりのお話もあり、登記簿の取得代として数千円を頂戴し業務を終えました。
もう一つの案件も市街化調整区域でした。
すでに依頼をした不動産業者さんに販売を依頼されておりましたが、「建物の建築ができない土地」として販売されており、なかなか売却が難しい土地のようでした。販売中の土地でしたが、私もお世話になっている依頼者様でしたので、物件の調査を行いました。
依頼は、同じく富山市南側の市街化調整区域でした。
登記簿を確認すると、区画整理事業地域となっておりました。
この土地も、ある一定の条件が整えば、「住宅」が建築できる土地となります。
区画整地事業地域と登記簿に記載があった場合は、区画整理事業の時期が昭和46年1月以前か以降化によって、土地の要件が変動します。そこの調査を行うわけです。
調査は、法務局に出向き、その土地における古い登記簿を取得等を行い、調査することです。
この土地についても、住宅の建築が可能であることの証明書の発行を地区総代等に申請し、証明書をもって建築許可を申請するとになりました。
ちょっとびっくりしたのは、その内容を報告し、依頼者が依頼中の不動産業者さんが住宅をR\立てれるのであれば、お客様がすぐに見つかったとして契約を締結されました。ｗｗｗ
これには、ビックリしましたが、依頼者の利益を優先し、弊社は、登記簿の取得印紙代のみを受領し、業務を終えました。
契約自体は無事に締結される旨お聞きしております。
私が一つ言いたいのは、売買の専門家として新規開業当初でも、中堅の業者さんでも、物件の調査をできない業者は不動産を取り扱うプロでは無い！と、声を大に言いたいです。
様々なトラブルが多く発生していることを耳にします。（弊社もトラブルゼロではありません、若いときにはミスを犯しておりますm--m）
私の経験では、不動産のトラブルは「既に起こっており」、そのトラブルに気づかなければ物件の引き渡し後に、住宅を建てる際や測量等を行った際等に「やっと発覚する！」そして大きなトラブルに発展する！です。
不動産の売買仲介業者さんは、歩合制もあり売れない物件を売れる物件にするために行う調査は苦手なのか、面倒なのかは不明ですが、しっかりと依頼者に寄り添い、金額の多寡を問わず、不動産を扱うプロとしてすでに起きているであろうトラブルを解決し、新たな所有者に引き継いでゆかなければなりません。
私も、これまで以上に、知識を吸収して様々な不動産を、所有者様、売主様、不動産を購入される買主様に引き継ぐお手伝いをしてまいりたいと思います。
