知って納得！戸建て不動産の価値の算出方法

捨てない片付けを科学する研究者

ぼっちざろっくな一級建築士

イルマタルです

ご覧いただきありがとうございます

あなたは家を売ったり買ったりする時に
この値段って妥当なの
って疑問に思ったことありませんか

今日はその価格が妥当なのかどうか
判断するための方法を
お伝えしちゃいます

不動産価格には『土地』と『建物』
それぞれの価値が合算されます。

まずは土地の価値

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土地の価値＝公示地価×土地面積
－－－－－－－－－－－－－－－

公示地価は国が算定している価格がで
国土交通省の地価公示のページに
掲載されています
↓
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

地域ごとのある１点の価格が
算出されていてるので
今の住まいやこれから購入予定地の
近くの公示地価を参考にします。

例えば大阪府都島区であれば
平成６年の公示地価で201,000円/㎡。
土地の面積が100㎡であれば
201,000円/㎡×100㎡＝20,100,000円

土地の価値としては2,010万円
ということ。

同じ面積でも滋賀県大津市だと
平成６年の公示地価で62,400円/㎡
なので土地の価値は6,240,000円
624万円。

こんな風に
同じ広さでも地域によって
価格差がものすごくあるんです

次に建物の価値ですが
建築の構造や、築年数によって
価値が異なってきます。

これも国が『法定耐用年数』
つまり"資産が価値を保ち続ける寿命"
の基準を構造ごとに決めています。

まずは計算方法から。

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建物価値＝再調達価格－減価額
再調達価格＝延べ床面積×再調達単価
減価額＝(再調達価格÷耐用年数)×築年数
－－－－－－－－－－－－－－－

再調達価格とは
今同じものを建てたらいくらですよ～

という価格

ＲＣ造・ＳＲＣ造の場合　16～19万円/㎡
鉄骨造の場合　13～16万円/㎡
軽量鉄骨の場合　10～14万円/㎡
木造の場合　10～14万円/㎡

減価額とは
築年数によって価格が下がる価格

価値のMax年数がそれぞれ異なります。
ＲＣ造・ＳＲＣ造の場合　47年
鉄骨造の場合　34年
軽量鉄骨の場合　27年
木造の場合　22年

例えば、
延床面積180㎡、築10年の
木造家屋の場合

再調達単価＝180㎡×14万円/㎡＝2,520万円
減価額＝（2,520万円÷22年）×10年＝1,145万円

建物価値＝2,520万円－1,145万円＝1,375万円
ということになります。

先ほどの大阪府都島区で計算すると
2,010万円+1,375万円＝3,375万円

そして実際に売り出されるときには
不動産会社の手数料等諸々の価格を
30％程度上乗せした価格となります。

3,375万円÷70%＝約4,821万円

滋賀県大津市で計算すると
624万円+1,375万円＝1,999万円
1,999万円÷70％＝約2,855万円

これはあくまで参考価格なので
ココから価格交渉をしたりして
価格は変わっていきますが
これを知っているだけでも
損しないで済みますよね

築年数が長ければ長いほど
建物の価値は下がって
法定耐用年数を超えると
価値は０円ということになるので
ほぼほぼ土地の価格のみになります。

ただし家のメンテナンスを
ちゃんとしていている場合は
プラスの価値にもなってきますので
今のうちにしっかりとメンテナンス
することがおススメ

実際には価格だけでなく
購入する決め手としては
立地や間取りも影響してきますよ～