たまにSNSで見かけるんですが、築５０年くらいの築古マンションが５０００万円くらいで売られていました。
そして、そのような物件を買った暮らし系インフルエンサーの方もいました。
実際にそれくらいの値段で買う人いるんだっていう驚きがありましたが、今回はそんな物件についてのお話です。
最初に言っておくと、物件について確実な正解はありません。
今回、私が言っている内容が外れることもあることは留意していただけると幸いです。
それを前提として、リノベ済みの築古マンションを買うことは勧めません。
たっぷり仲介手数料がもらえるとしても、優先して売ることはないでしょう。
その理由はいくつかあります。
１．修繕の見通しがし辛い
マンションの大型な修繕は過去あまり例がなく、どれくらい費用がかかるのか分かりづらい部分があります。
毎月、積立修繕費は支払うこととなりますが、ほとんどのマンションが大規模修繕について費用が足らなくなる可能性があると言われています。
そして積立修繕費は住民たちで負担するので、空き家が多くなる現代、どうやってそれを補填するのかも考えないといけません。
特に田舎の地域では築浅物件の人気が強く、築古の物件についてはかなり空き部屋が増えています。
鉄筋コンクリート造の場合は築５０年でも、定期的な修繕を行っていれば長く住むことができるとされています。
が、築５０年近いと旧耐震ですし、修繕がキチンとなされているのか判断するのは結構難しいです。
２．築浅の値段も対して変わらない
東京の人気エリアの駅チカ物件の場合は、築浅と築古で値段が大きく離れることもありますが、人気エリアから少し離れると値段の乖離は小さくなります。
例えば、上記で実際に築古物件を買ったインフルエンサーがいましたが、だいたい５０００万ほどでした。
そして東京都心部から少し離れた築２０年以下の物件や、もう少し離れた東京都内だと新築で５～６０００万ほどで家が買えるようでした。
買いたい場所がすごく人気のエリアの場合は、まず貯金をして予算を上げるのをおすすめします。
それか自分の預貯金的に買える場所で物件を探すのもおすすめしています。
立地はもちろん大事な要素ですが、それ以上に自分の安全性やお金についても大事に考えないといけません。
３．売るのが難しい
先ほども述べたように、築５０年近くとなると旧耐震ですし、また修繕についても考えないといけません。
住宅ローンが通りずらいとか、税金の優遇措置が受けづらいとか、そういうデメリットもあるので、それなら同じくらいの価格で新築ないし築浅物件を買った方がいいと思われる方も多いと思います。
水道管もしっかり整備されていない可能性もあるので、そういう部分で新築を選ばれたりもします。
ただ、インフルエンサーたちのおかげか年々築古マンションの取引は増えていっています。
きれいにリノベーションした場合は、立地の良さから売れる可能性もあります。
４．とにかく難しい
最初に述べた修繕の話しもそうですし、売却の話もそうですし、とにかく難しい印象です。
たまに立地がいいから、むしろ将来＋で売れるっていう方もいましたが、土地値が上がっているかどうか分かりませんし、リセールまで考えるならば、もっと築年数の浅い物件のほうがいいかと思います。
またしっかり修繕されたとて、築５０年ならば数十年後に取り壊しになる可能性があります。
築古マンションを購入されたインフルエンサーは２０代でした。
６０歳となった４０年後には、マンションは築９０年となります。
今後築何年で物件の取り壊し、立て直しがされていくのかは分かりませんが、築９０年となると取り壊す可能性も全然あるはずです。
そうなったとき、現状判例が少ないのでどのようなことになるのか分かりません。
これが地方などで一軒家を買っている場合は、解体なども自由にできますし費用なども想定しやすいです。
子どもが相続したときどうするのか、というところまで考えられていると良いですね。
ということで、難しいというのが率直な意見です。
それでも買うという方へ
「立地いいし、ローンだと家賃と変わらないから買ってみよう。不動産屋もその年収ならローン通りますよって言ってくれてるし」なんて考えだけで買おうとしているなら辞めて下さい。
買うならば、他の方法を探したり、賃貸を続けるのを考えたり、他の物件と比較して本当にいいのか調べつくすのを本当におすすめします。
税金に関しても、新築だと優遇されたり減額されているものが、築古物件となるとその税の措置が受けられないなんてこともあるので、税金関係含めて年間の支出額を出してみて下さい。