要点まとめ(権利関係その22…不動産登記法) | 保坂つとむの宅建ブログ

要点まとめ(権利関係その22…不動産登記法)

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みなさん、こんばんは(^^)。

私の“有料メルマガ(保坂つとむの「宅建」合格塾 ~プレミアムバージョン~)”のメイン記事「メルマガテキスト」を要約した“要点まとめ(穴埋め問題付き!)”を、今回もお届けいたします。

今回は、民法の特別法である「不動産登記法」を学習します。

「不動産登記法」は、範囲が広く、すべてを把握するのは不可能ですので、知っている内容から出題されたときだけ、正解が出せればOKです。

最重要論点をピックアップした今回の記事で、効率よく知識の確認をしましょう(^o^)。



《この要点まとめは…》
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●●● 不動産登記法 ●●●

不動産登記法に定める登記(不動産登記)には,次の2種類がある。
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● “表示”に関する登記
● “権利”に関する登記
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このうち,「表示に関する登記」は,不動産の“物理的状況”をハッキリさせるための登記である。
(つまり, “対抗要件”を備えるための登記ではない!
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これに対し,「権利に関する登記」は,不動産の“権利関係”をハッキリさせるための登記である。
(つまり, “対抗要件”を備えるための登記はこちら!

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【不動産登記“Q&A”】

Q1)不動産登記は“どこで”するのか?
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A1)不動産の“所在地を管轄”する登記所でする。
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管轄違い”の登記は,無効となる。
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また,2つ以上の管轄にまたがる不動産については,法務大臣等が,どこの登記所で扱うのか…を指定する。



Q2)不動産登記は“どこに”記録されるのか?
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A2)登記官が登記簿に登記事項を記録することで行う。
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なお,「登記簿」には,登記記録が記録されているが,この「登記記録」は,次の2つに区分して記録される。
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1)表題部 …… 「表示に関する登記」が記録される。
2)権利部 …… 「権利に関する登記」が記録される。
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《「表題部」の基礎知識》
● ある不動産について,“1番最初”に行われる「表題部」への登記は,表題登記と呼ばれる。
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● 所有権の登記(権利部)がないときは,この「表題部」に,所有者(表題部所有者と呼ばれる!)の氏名や住所が記録される。
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《「権利部」の基礎知識》
● 「権利部」は,さらに次の2つに区分される。
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1)甲区 …… 所有権に関する登記事項が記録される。
2)乙区 …… 所有権以外の権利(地上権・抵当権など)に関する登記事項が記録される(「占有権」「留置権」は,登記できない!)。
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● 「権利部」に“権利者”として記録されている人は,登記名義人と呼ばれる。



Q3)そもそも不動産登記の申請は“義務”なのか?
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A3)表示に関する登記”の申請は,義務である
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義務なので, “表示に関する登記”は,申請の期限もある(建物の新築・滅失等があれば,1ヵ月以内に申請する!)。
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なお,“権利に関する登記”の申請は,義務ではない(だから,申請の期限もない!)。



Q4)不動産登記の申請は“だれが”するのか?
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A4)権利に関する登記”は,申請主義が採用される。
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● “表示に関する登記”は,所有者等からの申請がなくても,一部の登記を除いて,登記官が職権で行うことができる。
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● “権利に関する登記”は,一定の場合を除き,当事者の申請や,官庁・公署の嘱託がなければ,することができない(これが,申請主義(or 申請・嘱託主義)である!)。



Q5)不動産登記の申請は“単独”でできるのか?
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A5)表示に関する登記”は,単独申請が認められる。
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これに対し,“権利に関する登記”は,当事者(登記権利者&登記義務者)の共同申請が原則である(これを,共同申請主義という!)。
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ただし,“権利に関する登記”であっても,次の場合には,“例外的”に単独申請が認められる。
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a)相続による登記 …… 相続人だけ!
b)法人合併による登記 …… 合併後の法人だけ!
c)判決による登記 …… 勝訴した登記権利者だけ!
d)氏名・住所の変更 …… 登記名義人だけ!
e)所有権保存登記 …… 表題部所有者だけ!
f)仮登記 …… 仮登記の登記権利者だけ!
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上記c)判決とは,「登記手続に協力せよ!」と命ずる給付判決のことであり,“確認判決”ではない。
(なお,所有権保存登記は,確認判決で登記できる!)
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上記f)仮登記は,仮登記の登記義務者の承諾があれば,仮登記の“登記権利者”だけ…で申請できる。



Q6)不動産登記の申請は“どのような方法”でするのか?
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A6)申請の要式が決められている(要式主義)。
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不動産登記の申請は,次の要式によらなければならない。
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● オンライン申請
● 出頭申請(窓口での申請)
● 郵送申請



Q7)不動産登記の“順位”はどうやって決まるのか?
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A7)順位は,“登記の前・後”による。
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同一の不動産において,登記された権利の順位は,“登記の前・後(登記された順番)”によるが,具体的には,次の方法で判定される。
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● 甲区のみ・乙区のみの場合は,順位番号による。
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● 甲区と乙区にまたがる場合は,受付番号による。

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【不動産登記の3大主義(まとめ)】

すでに“〇〇主義”というのが,3つ登場しているが,
これらを整理すると,次のようになる。
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1)申請主義
● 当事者の申請等が必要だ…という主義
● 例外アリ(表示に関する登記は,登記官の職権でできる!)
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2)共同申請主義
● 当事者が共同で申請せよ…という主義
● 例外アリ(表示に関する登記のほか,多数の例外がある!)
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3)要式主義
● 決められた要式で申請せよ…という主義
● 例外ナシ

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【登記事項証明書】

「登記事項証明書」には,登記記録に記録されている事項(登記事項)のうち,何が記載されるかにより,次のa)b)等に分類される。
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a)全部事項証明書 …… 全部を記載する。
b)現在事項証明書 …… 現に効力があるものだけ記載する。
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● 「登記事項証明書」は,一般に公開されているものであり,交付を請求する際に“利害関係を有すること”を明らかにする必要はない(手数料を支払えば,“誰でも”交付の請求ができる!)。
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● 「登記事項証明書」は,管轄外の登記所でも入手できる。また,“送付の方法(郵送)”でも入手が可能である(この送付の方法においては,電子情報処理組織を利用したオンライン請求も認められている!)

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【マンションの登記】

分譲マンション(この法律では,「区分建物」と呼ばれる!)の登記は,次のような“特別ルール”が採用されている。
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● 分譲マンションの「表題登記」の申請は,原始取得者(例:分譲業者)が一括して行う。
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● 分譲マンションの「所有権保存登記」の申請は,表題部所有者から所有権を取得した者もできる。
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● 「規約共用部分」である旨の登記の申請があれば,その専有部分であった表題部に記録される。
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● 「敷地権」の登記の申請があった場合は,(まず)区分建物”の表題部に登記が行われる。 (次に)敷地権の目的となる土地”の権利部にも,“登記官の職権”で登記が行われる。

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今回の“要点まとめ”は…ここまで。



●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1) 登記の事務は,不動産の『  』を管轄する登記所がつかさどる。

2) 表示に関する登記は,登記官が,『  』ですることができる。

3) 相続又は法人の合併による権利の移転の登記は,登記権利者が単独で申請することができ『  』

4) 書面を提出する方法で,不動産登記の申請をする場合は,登記所に郵送する方法によることができ『  』

5) 登記事項証明書の交付の請求は,法務省令で定める場合を除き,請求に係る不動産の所在地を『  』する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができる。

6) 区分建物にあっては,『  』から所有権を取得した者も,所有権の保存の登記を申請することができる。

(正解はこちら ^o^)
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1) 登記の事務は,不動産の『所在地』を管轄する登記所がつかさどる。

2) 表示に関する登記は,登記官が,『職権』ですることができる。

3) 相続又は法人の合併による権利の移転の登記は,登記権利者が単独で申請することができ『る』

4) 書面を提出する方法で,不動産登記の申請をする場合は,登記所に郵送する方法によることができ『る』

5) 登記事項証明書の交付の請求は,法務省令で定める場合を除き,請求に係る不動産の所在地を『管轄』する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができる。

6) 区分建物にあっては,『表題部所有者』から所有権を取得した者も,所有権の保存の登記を申請することができる。

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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