要点まとめ(権利関係その21…区分所有法) | 保坂つとむの宅建ブログ

要点まとめ(権利関係その21…区分所有法)

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みなさん、こんばんは(^^)。

私の“有料メルマガ(保坂つとむの「宅建」合格塾 ~プレミアムバージョン~)”のメイン記事「メルマガテキスト」を要約した“要点まとめ(穴埋め問題付き!)”を、今回もお届けいたします。

今回は、民法の特別法である「区分所有法」を学習します。

「区分所有法」は、権利関係分野にしてはめずらしく、事例問題がほどんど出ない=単なる知識が問われる暗記科目である…という特徴があります。

ですから、とにかく今回の記事の内容を“しっかり覚える”ことに徹してほしいと思います。



《この要点まとめは…》
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●●● 区分所有法 ●●●

区分所有法(正式名:建物の区分所有等に関する法律)は,主に“分譲マンション”のルールを定めた法律だ。
 ↓
「分譲マンション」は,“1部屋ずつ,バラバラに売りに出された”マンションなので,部屋ごとの所有者もバラバラなのが通常である。
 ↓
このような所有形態は,「建物の区分所有」と呼ばれる。

―――――――――――――――――――――――――
【分譲マンションを買うとは?】

1)買ったもの-1 (専有部分)
上記の“バラバラに売りに出された各部屋”は,専有部分と呼ばれる。
 ↓
そして… 
● 専有部分の“所有権”は区分所有権
● 専有部分の“所有者”は区分所有者
…と呼ばれる。
 ↓
なお…
専有部分の“用途”は,「住居」に限定されるものではなく,「事務所」や「店舗」などでもよい!


2)買ったもの-2 (共用部分)
分譲マンションには,区分所有者が共用する(みんなで利用する)廊下,階段,エレベーター,屋上,玄関ホール,集会室…などがある。
(これらは,区分所有者が同で利する部分であるため,共用部分と呼ばれる!)
 ↓
つまり,“分譲マンション”は,次の2つで構成されていることになる。
 ↓
● 専有部分
● 共用部分
 ↓
なお…
区分所有法では,「共用部分は,原則として区分所有者全員の持ち物である」という考え方を採用している。
 ↓
だから…
マンションを購入した人(区分所有者)は,専有部分の権利(区分所有権)のほかに,共用部分の共有持分も同時に購入しているわけである。


3)買ったもの-3 (敷地利用権)
区分所有者は,建物(専有部分)を所有するために,その建物の“敷地に関する権利”をもっている必要がある。
 ↓
このような権利は,敷地利用権と呼ばれる。
 ↓
ちなみに…
マンションの敷地も,区分所有者全員が共有しているのが一般的であるため,各自が持っている権利は,「共有持分」ということになる。
 ↓
だから…
マンションを購入した人(区分所有者)は,敷地利用権(通常は…共有持分)も購入しているわけだ。


4)ということで…結論!
マンションを“買う”とは,次の“3つの権利”を同時に購入することを意味する。
 ↓
● 専有部分の「区分所有権」
● 共用部分の「共有持分」
● 「敷地利用権」

―――――――――――――――――――――――――
【「管理組合」の基礎知識】

分譲マンション(建物)やその敷地は,“区分所有者全員で構成する団体”が管理を行う。
 ↓
この団体は,一般に管理組合と呼ばれる。
 ↓
管理組合の特徴は?
● 管理組合の“構成員”は,区分所有者全員である。
● 管理組合の“代表者”は,管理者である。
● 管理組合の“決め事”は,集会で多数決で決める。



注)区分所有者しか“構成員(組合員)”になれないので,区分所有者から専有部分を借りている人(賃借人)などは,管理組合の組合員にはなれない
 ↓
なお…
専有部分の賃借人のように,区分所有者ではないけれど,マンションに住んでいる人のことを,占有者という。

―――――――――――――――――――――――――
【「管理者」の基礎知識】

管理組合は,管理者が“代表者”となって活動する。
 ↓
間違わないでほしい。「管理者」である。「管理人」ではない!
(あまりにも紛らわしいので,実務では,管理者ではなく,「理事長」さんと呼ばれることが多い!)
 ↓
ただし…
理事長さんの“なり手がいない”マンションもあるため,区分所有者“以外”の第三者を管理者にすることもできる。
 ↓
例えば…
「管理会社」を管理者にする”なんてのもOK! 管理者には,誰でもなれることになっているからだ。

―――――――――――――――――――――――――
【「集会」の基礎知識】

1)多数決のルール
集会での多数決は,次の“両方”で条件を満たす必要がある。
 ↓
● 区分所有者(区分所有者の頭数)
● 議決権(通常は,共用部分の持分割合)


2)決議要件
集会の“決議要件(多数決の要件)”には,次の“3タイプ”がある。
 ↓
 ↓
 ↓
《タイプ1(建替え決議)》
 ↓建替えは…
● 区分所有者&議決権の各5分の4以上
 ↓
 ↓
 ↓
《タイプ2 (特別決議)》
○ 共用部分の重大変更
○ 規約の設定・変更・廃止
○ 大規模滅失の場合の復旧決議
○ 管理組合法人の設立・解散
○ 義務違反者に対する使用禁止・競売・引渡し請求
 ↓これらは…
● 区分所有者&議決権の各4分の3以上
 ↓
 ↓
 ↓
《タイプ3 (普通決議)》
 ↓上記以外はすべて…
● 区分所有者&議決権の各過半数

―――――――――――――――――――――――――
【共用部分の“保存・管理・変更”】

● 共用部分の“保存行為”は,単独でできる。
 ↓
ただし,「規約」で別段の定めができる!
 ↓
 ↓
 ↓
● 共用部分の“管理行為・軽微変更”は,普通決議(各過半数)で決める。
 ↓
ただし,「規約」で別段の定めができる!
 ↓
 ↓
 ↓
● 共用部分の“重大変更”は,特別決議(各3/4以上)で決める。
 ↓
ただし,「規約」頭数だけ過半数まで削減できる!



注)軽微変更は,形状 or 効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更であり…
 ↓
重大変更は,形状 or 効用の著しい変更を伴わないものを除く共用部分の変更である。
 ↓
なんともまぎらわしいが,頑張って覚えるべし!

―――――――――――――――――――――――――
【分離処分の禁止】

1)共用部分
「専有部分」と「共用部分の共有持分」の“分離処分”は,禁止されている。
 ↓
「規約」で定めてもNG!
法律に別段の定めがある場合のみ…認められる!


2)敷地利用権
敷地利用権が,数人で有する所有権その他の権利の場合,「専有部分」と「敷地利用権」の“分離処分”は,禁止されている。
 ↓
ただし,「規約」で定めればOK!

―――――――――――――――――――――――――
【管理者の選任・解任】

普通決議(各過半数)によって,「管理者」の“選任 or 解任”ができる。
 ↓
ただし,「規約」で別段の定めができる!

―――――――――――――――――――――――――
【規約&集会】

まずは…
「規約」のルールからみていこう!
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール1》
規約の“設定・変更・廃止”は,特別決議(各3/4以上)によってする。
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール2》
最初に建物の専有部分の全部を所有する者”は,公正証書により,次の項目に限って,規約を設定できる。
 ↓
● 規約共用部分の定め
● 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め
● 敷地利用権の持分の割合に関する定め
● 規約敷地の定め
( “規約共用部分”と“敷地3兄弟”…と覚えるべし!)
 ↓
「公正証書」による規約なので…“公正証書規約”という。
(公正証書に限る…ので,他の書面ではNG!



次に…
「集会」のルールをいくつか紹介しよう!
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール1》
集会の招集は,“だれ”がするのか?
 ↓
● 管理者がいる場合は,その管理者が招集する。
(さらに… 区分所有者の1/5以上&議決権の1/5以上を有するものも,管理者に集会の招集を請求できる!)
 ↓
● 管理者がいない場合は,区分所有者の1/5以上&議決権の1/5以上を有するものが,自ら集会を招集する。
 ↓
ちなみに…
管理者は,集会において,“毎年1回一定の時期”に,区分所有者に対し,事務に関する報告をする義務…がある。
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール2》
集会の“招集通知”は,いつまでに発するのか?
 ↓
会日(集会の開催日)より少なくとも1週間前に,
各区分所有者に発しなければならない。
 ↓
ただし,この期間は「規約」伸縮(伸長&短縮…の略!)できる。
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール3》
集会の招集通知は,“省略”することが可能か?
 ↓
区分所有者全員の同意があれば,いきなり集会を開催できるため,省略できる。
 ↓
ちなみに…
この招集手続の省略のルールについて,区分所有法では,「規約」による別段の定めを認めていない。
(したがって,“3/4以上の同意があれば,招集手続を省略できる”なんて定めがあっても,無効となる!)
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール4》
議長”はだれが務めるのか?
 ↓
下記の者が務める。
 ↓
● 管理者がいる場合は,その管理者
● 管理者がいない場合は,集会を招集した区分所有者の1人
 ↓
ただし,規約に別段の定めがある場合や,別段の決議をした場合は,これに従う!
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール5》
集会で“決議できる事項”は?
 ↓
集会では,招集通知で事前に通知した事項のみ…決議ができる。
 ↓
ただし,“普通決議”事項は,「規約」で別段の定めをすれば,事前に通知した事項以外であっても,決議できる!
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール6》
占有者”は出席できるか?
 ↓
区分所有者の“承諾”を得た専有部分の占有者(賃借人等)
で,会議の議題について“利害関係”があるときは,集会に出席できる
 ↓
ただし…
出席しても,意見を述べられるだけであり,多数決には参加できない。“議決権はない”からだ!
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール7》
議事録”に署名等はいるのか?
 ↓
集会の議事録には,議長集会に出席した区分所有者の2人(つまり合計3人)が署名・押印する必要がある。
 ↓
 ↓
 ↓
《ルール8》
区分所有者は,集会に“出席”しないと「議決権」を行使できないのか?
 ↓
議決権は,区分所有者本人が実際に集会に出席しなくても,書面代理人によって行使できる。
 ↓
また,“規約 or 集会の普通決議”で定めれば,電磁的方法(例:電子メール)でも行使できる。



最後に…
「規約」「集会議事録」の“保管者”を確認しよう!
 ↓
これらの“保管”は,管理者が行う。
(管理者がいなければ,建物の使用者である区分所有者等で,“規約 or 集会の普通決議”で選んだ者が保管する!)
 ↓
ちなみに…
保管者は,“正当な理由”がある場合を除き,利害関係人(例:専有部分の購入予定者)からの閲覧請求を拒否できない
 ↓
また…
これらの“保管場所”は,建物内の見やすい場所に掲示しなければならない…とされる。

―――――――――――――――――――――――――
【復旧&建替え】

1)“小規模滅失”の場合の復旧
建物価格の“1/2以下”に相当する部分が滅失した場合の共用部分の復旧決議は,普通決議(各過半数)で決する。
 ↓
この決議要件は,「規約」で別段の定めができる!


2)“大規模滅失”の場合の復旧
建物価格の“1/2超”の部分が滅失した場合の共用部分の復旧決議は,特別決議(各3/4以上)で決する。
 ↓
この決議要件は,「規約」で別段の定めができない!


3)建替え
建替え決議”の要件は,区分所有者&議決権の各4/5以上の賛成である。
 ↓
この決議要件は,「規約」で別段の定めができない!
 ↓
 ↓
 ↓
また…
建替え集会の“招集通知”は,会日より少なくとも2ヵ月前に発しなければならない。
 ↓
この期間は,「規約」伸長のみできる!



注)次の違いに注意しよう!
(どっちが“買取”で,どっちが“売渡”か覚えるべし!)
 ↓
● “大規模滅失”の場合の復旧決議があった場合,復旧に反対した区分所有者等には,買取請求が認められる!
 ↓
● “建替え決議”があった場合,建替えに参加する区分所有者等には,売渡請求が認められる!

―――――――――――――――――――――――――
今回の“要点まとめ”は…ここまで。



●●● 今回の穴埋め(『  』に入るのは?)●●●

1) マンションのうち区分所有権の目的たる建物の部分は,『  』部分と呼ばれる。

2) 共用部分は,原則として,区分所有者全員の『  』に属する。

3) マンションの『  』は,全員で,建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する。

4) 建替えは,区分所有者及び議決権の各『  』分の『  』以上の多数による集会の決議で決する。

5) 規約の変更は,区分所有者及び議決権の各『  』分の『  』以上の多数による集会の決議で決する。

6) 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は,区分所有者及び議決権の各『  』分の『  』以上の多数による集会の決議で決する。ただし,この『  』の定数は,規約でその過半数まで減ずることができる。

7) 敷地利用権が数人で有する所有権である場合,区分所有者は,その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分でき『  』。ただし,『  』に別段の定めがあるときは,この限りでない。

8) 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は,『  』証書により,一定の事項についてのみ,規約を設定することができる。

9) 集会の招集の通知は,会日より少なくとも『  』週間前に,各区分所有者に発しなければならない。ただし,この期間は,規約で『  』することができる。

10) 議決権は,書面で,又は代理人によって行使することができ『  』

(正解はこちら ^o^)
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1) マンションのうち区分所有権の目的たる建物の部分は,『専有』部分と呼ばれる。

2) 共用部分は,原則として,区分所有者全員の『共有』に属する。

3) マンションの『区分所有者』は,全員で,建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する。

4) 建替えは,区分所有者及び議決権の各『5』分の『4』以上の多数による集会の決議で決する。

5) 規約の変更は,区分所有者及び議決権の各『4』分の『3』以上の多数による集会の決議で決する。

6)共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は,区分所有者及び議決権の各『4』分の『3』以上の多数による集会の決議で決する。ただし,この『区分所有者』の定数は,規約でその過半数まで減ずることができる。
 ※ 区分所有者の定数=頭数の定数

7)敷地利用権が数人で有する所有権である場合,区分所有者は,その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分でき『ない』。ただし,『規約』に別段の定めがあるときは,この限りでない。

8)最初に建物の専有部分の全部を所有する者は,『公正』証書により,一定の事項についてのみ,規約を設定することができる。

9)集会の招集の通知は,会日より少なくとも『1』週間前に,各区分所有者に発しなければならない。ただし,この期間は,規約で『伸縮』することができる。

10)議決権は,書面で,又は代理人によって行使することができ『る』

(今回の穴埋め…オワリ!)






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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