「宅建ラジオ」で虚偽表示をマスターしよう! | 保坂つとむの宅建ブログ

「宅建ラジオ」で虚偽表示をマスターしよう!

いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。保坂つとむです。

私のユーチューブ新チャンネル「宅建ラジオ」において、下記の音声講義をアップしました。

内容は、権利関係(民法)の虚偽表示の解説となります。



●コメント欄を利用して、講義内容の質問をすることはできません。「宅建プレミアム」読者の方は、正規の方法(Q&Aシステム)での質問をお願いいたします。

上級編までお聴きになった方は、下記の過去問(2問)を解いてみましょう!
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□□□ 宅建過去問(平成27年【問2】)□□□

Aは,その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに,Bと通謀して,Aを売主,Bを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,誤っているものはどれか。なお,この問において「善意」又は「悪意」とは,虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

(1)善意のCがBから甲土地を買い受けた場合,Cがいまだ登記を備えていなくても,AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

(2)善意のCが,Bとの間で,Bが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約(貸主B,借主C)を締結した場合,AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

(3)Bの債権者である善意のCが,甲土地を差し押さえた場合,AはAB間の売買契約の無効をCに主張することができない。

(4)甲土地がBから悪意のCへ,Cから善意のDへと譲渡された場合,AはAB間の売買契約の無効をDに主張することができない。

(解説はこちら ^o^)
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●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)○
Cが善意であれば,登記に関係なく…⇒無効を主張できない。

(2)×
そもそもCは第三者に該当しないため…⇒無効を主張できる。

(3)○
差押債権者も第三者に該当するため…⇒無効を主張できない。

(4)○
Dは善意の転得者であるため…⇒無効を主張できない。

正解(2)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

(1)正しい
通謀して仮装の売買契約を締結したAB間の行為は,“虚偽表示”に該当するため,当事者間(AB間)では“無効”となるが,この無効は,善意の第三者Cに主張することができない。
(Cは「善意」であれば,登記がなくても保護される!)
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よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻48ページ参照》


(2)誤り
仮装売買(虚偽表示)の目的物は,あくまでも「甲土地」であるが,本肢のCは,甲土地の上に建てた「乙建物」を賃借しているだけであり,「甲土地」については,法律上の利害関係を有しない…とするのが判例だ。
(つまり… Cは,虚偽表示における“善意の第三者”に該当しない!)
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したがって,Aは,Cが「善意」であっても,Cに対して,無効を主張することができる。
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よって,本肢は誤り。
《50日でうかる宅建士:上巻48ページ参照》


(3)正しい
虚偽表示における“善意の第三者”には,虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者も含まれる…とするのが判例だ。
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したがって,「甲土地」を差し押さえた「善意」のCに対して,Aは,無効を主張することができない。
 ↓
よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:未掲載》


(4)正しい
(1)の解説にあるとおり,AB間の契約は“虚偽表示”により無効であるが,C・Dのうち,少なくとも“一方が善意”であれば,“転得者Dの勝ち”となるため,Aは,「善意」のDに対し,無効を主張することができない。
(Cは悪意だが,Dが善意なので“Dの勝ち”となる!)
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よって,本肢は正しい。
《50日でうかる宅建士:上巻49ページ参照》


正解(2)

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□□□ 宅建過去問(平成24年【問1】)□□□

民法第94条第2項は,相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち,民法の規定及び判例によれば,同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

(1)Aが所有する甲土地につき,AとBが通謀の上で売買契約を仮装し,AからBに所有権移転登記がなされた場合に,B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

(2)Aが所有する甲土地につき,AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず,両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し,その旨の登記がなされた場合に,Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C

(3)Aが所有する甲土地につき,AとBが通謀の上で売買契約を仮装し,AからBに所有権移転登記がなされた場合に,Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC

(4)AとBが通謀の上で,Aを貸主,Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に,当該仮装債権をAから譲り受けたC

(解説はこちら ^o^)
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●●●(かる~く確認したい人は…)あっさり解説 ●●●


(1)該当する
虚偽表示の目的物の差押債権者は…⇒ 第三者に該当する。

(2)該当する
仮装の抵当権者からの転抵当権者は…⇒ 第三者に該当する。

(3)該当しない
仮装譲受人に対する一般債権者は…⇒ 第三者に該当しない。

(4)該当する
仮装債権を譲り受けた者は…⇒ 第三者に該当する。

正解(3)



●●●(ふか~く確認したい人は…)しっかり解説 ●●●

(1)該当する
虚偽表示の目的物(甲土地)を差し押さえたBの債権者Cは…
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本問の第三者(=虚偽表示の第三者)に該当する。
《50日でうかる宅建士 未掲載》


(2)該当する
仮装(虚偽)の抵当権者Bから転抵当権の設定を受けたCは…
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本問の第三者(=虚偽表示の第三者)に該当する。
《50日でうかる宅建士 未掲載》


(3)該当しない
仮装(虚偽)の土地売買における譲受人Bに対して,金銭を貸し付けただけであるC(単なる債権者)は…
 ↓
本問の第三者(=虚偽表示の第三者)に該当しない。
《50日でうかる宅建士 未掲載》


(4)該当する
仮装(虚偽)により成立した債権(仮装債権)を,その貸主Aから債権譲渡により譲り受けたCは…
 ↓
本問の第三者(=虚偽表示の第三者)に該当する。
《50日でうかる宅建士 未掲載》


正解(3)

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