平成29年 宅建“法改正”講座② | 保坂つとむの宅建ブログ
2017年10月12日(木) 23時00分00秒

平成29年 宅建“法改正”講座②

テーマ:法改正情報
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本試験前日特別セミナー



みなさん、こんばんは(^o^)。今回は、いよいよ“今年度の改正点”のご案内です。

「50日でうかる宅建士」読者のみなさ~ん、今回の記事…
メチャクチャ大事です!!!!!

なんせ、今年は、「50日でうかる宅建士」の新規制作を見送ったため、下記の改正内容は、すべて、現在販売中のコンテンツには“未掲載”だからです。

「ん? 50日でうかる宅建士と内容が違うぞ。。。しょせんこちらは、無料のブログ記事。たいしたことねぇ~だろ。お金払って買った50日でうかる宅建士の内容の方を優先しよっと・・・」

ち~が~う~だ~ろォ~(爆あせる

「50日でうかる宅建士」現行版(書籍は平成28年版)の内容と、今回のブログ記事の内容が異なる場合は、このブログ記事の内容のほうが試験に出ますので、必ずこちらの内容を基に、本試験では解答してくださ~い。以上!


注)いま話題の民法の大改正は、今年の試験には関係ないよォ~。。。だから,無視・無視!(おそらく,こちらの改正法が出るのは“東京五輪”あたりの年かも…汁)





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●●● 宅建“法改正”講座② ●●●

今年度(平成29年度)の宅地建物取引士試験から出題対象となる主な改正点や最新判例について,下記でご案内します。

――――――――――――――――――――――――
【民法 (“再婚禁止期間”の変更)】
(重要度 ★)

従来,女性の再婚禁止期間は“6ヵ月”でしたが,これが憲法違反であるとの最高裁の判断(最高裁判決:平成27年12月16日)が出たため,民法の規定(733条)が,次のように改正されました。

● 女は,前婚の解消または取消しの日から起算して100日を経過した後でなければ,再婚をすることができない(条文そのまま)。


まっ,試験に出る確率は低いと思いますので,気になる方は“100日”という数字だけ押さえておきましょ(*´▽`*)。



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
とくになし


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法① (媒介業者の“囲い込み”防止)】
(重要度 ★★★★★)

囲い込み”とは,媒介業者が,レインズなどで問い合わせが入った場合に,すでに申込み済みなどと難癖(笑)をつけて,これに応じず,なんとか自社のみで契約を成立させようとすることをいいます。
 ↓
売主・買主の双方から報酬を受け取れるいわゆる“両手”に持ち込むために行われる不正行為の1つですが,結果として,依頼された物件の売却時期が遅れてしまうなどの弊害が生じてしまうため,物件申込みがあったら,その都度,媒介依頼者にちゃ~んと“報告”しなさい…と義務付けることにしたものです。
 ↓
以下が,新設された規定です。

● 宅地・建物の売買または交換の“媒介契約を締結”した宅建業者は,その媒介の目的物(物件)に“申込み”があったときは,遅滞なく,その旨を依頼者に報告しなければならない。


なお,この報告義務は,従来からある業務報告(定期報告)とは異なる制度であるため,その違いをしっかり把握しておくことが必要です。
 ダウン
《従来からある報告(定期報告)》
一般媒介 ……… 義務ナシ
専任媒介 ……… 2週間に1回以上
専属専任媒介 … 1週間に1回以上
 ダウン
《物件申込みがあった場合の報告(改正により新設)》
一般媒介 ……… 申込みがあったときは遅滞なく
専任媒介 ……… 申込みがあったときは遅滞なく
専属専任媒介 … 申込みがあったときは遅滞なく
 ↓
新設された報告義務は,“一般・専任・専属専任”のいずれの媒介契約であっても適用される点,期限がすべて“遅滞なく”である点が,従来の定期報告とは異なっています。
 ↓
また,申込みの内容が,売主の希望条件を満たさない場合(例:購入希望額が低額)であっても,申込みがあった都度,報告しなければならない(=媒介業者が,勝手に判断して報告を省略するのはNG!)…という点も,頭に入れておきましょう。


ちなみに,従来の報告義務との共通点もあります。それは,次の2点です。
 ↓
1)報告の方法は,書面・口頭・電子メールのどれでもOK
 ↓
2)上記の規定に“反する特約”は,無効となる(例:報告を省略する ⇒ 無効!)。



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻94ページ


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法② (重要事項説明の“簡素化”)】
(重要度 ★★★★★)

従来,相手方等が宅建業者であっても…素人であっても,35条の重要事項説明について,ルールに違いはありませんでした。
 ↓
これが改正されて,次のようなルールになりました。

● 相手方等が宅建業者であれば“宅建士による口頭での説明”は不要である。
(宅建業者に対しては,35条書面の交付のみでOK!


改正前・後で整理すると…
 ダウン
《改正前は…》
買主等が宅建業者であっても,宅建士による説明,35条書面の交付,ともに必要となる。
 ダウン
《改正後は…》
買主等が宅建業者であれば,宅建士による説明不要である。
(35条書面の交付のみ必要となる!)


なお,宅建業者に対しては,あくまでも宅建士による“口頭での説明”が不要になっただけであり,宅建業者に対して交付する35条書面であっても,従来同様,宅建士の“記名・押印”は必要なので・・・あしからず!



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻99,100ページ


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法③ (“賃貸住宅管理業者”に関する説明)】
(重要度 ★★)

35条の重要事項説明で,賃貸物件の管理者の氏名・住所を説明する際,その管理者が「賃貸住宅管理業者」の登録業者であれば,その登録番号記載&説明することになりました(登録業者でなければ,従来どおり,氏名・住所の説明だけでOK!)。
 ↓
この「賃貸住宅管理業者」の登録制度は,以前,当ブログで取り上げたことがあります。気になる人は“宅建試験が終わってから(← これっ,大事ですよ!)”,下記のブログ記事をご覧になってくださいまし。。。
 ダウン
https://ameblo.jp/hosaka-tsutomu-no-blog/entry-12250986942.html



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻109ページ


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法④ (弁済対象者からの“除外”)】
(重要度 ★★★★★)

営業保証金弁済業務保証金の弁済対象者から宅建業者が“除外”されることになりました。
(じつは,以前から保証協会などでは,業者より素人さんを優先して還付を行う運用がなされていたのですが,今回の改正により,法律自体で“素人さんを救済するためのもの”というルールを明確にした…ということです。)
 ↓
また,これに伴い,宅建業者に対しては,“供託所等の説明”が不要になりました。
(供託所の所在地は○○です。あっ,でもアンタは業者さんだから,還付は受けられませんぜ。残念!!!・・・な~んて説明したら,嫌み( ;∀;)になるだけだしね・・・アハッ! アハッ!)



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻50,62,116ページ


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法⑤ (“従業員名簿”の記載内容の変更)】
(重要度 ★★★★★)

宅建業者が事務所に備えるべき従業員名簿の記載事項から住所が“除外”されることになりました。
 ↓
従業者名簿には“閲覧制度”があるため,住所の記載は,従業者のプライバシー保護の観点から問題視されていましたが,この点が改正により解消されます。
(ちなみに,事務所に備える帳簿には,閲覧制度はないぞォ!・・・φ(..)メモっち)


この改正のせいで,今年の宅建試験では,従来以上に従業者名簿の出題可能性が高くなったかも。。。
 ↓
だから,頑張って従業者名簿の“記載事項”も覚えちゃいましょう!
 ↓
1)氏名&生年月日 ⇒ 歳バレるんだあせるプライバ(以下略
2)従業者証明書の番号 ⇒ 証明書との連携を図らなきゃ
3)主たる職務内容 ⇒ そりゃそうだ。これっ,絶対暗記!
4)宅建士であるか否か ⇒ 俺は宅建士だ<(`^´)>ってか
5)事務所の従業者となった&従業者でなくなった年月日

従業者名簿ちゃんと記載しないと,“罰則(50万円以下の罰金)”あるぞ!…オマケ



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻71,125ページ


――――――――――――――――――――――――
【宅建業法⑥ (“業界団体”による研修)】
(重要度 ★★★)

宅建業法で“研修”と言えば,保証協会の“必須業務”としての研修がありましたが,これとは別に,宅建業者を社員(メンバー)とする団体(要するに業界団体)による“研修実施の努力義務”の規定が設けられました。さらに,この業界団体の研修に保証協会が“費用を助成”することもできるようになりました。
 ↓
まとめると,次のとおりです。
 ダウン
《保証協会》
宅建士等に対する研修を実施しなければならない。
(従来からあるやつ ⇒ 保証協会の必須業務
 ダウン
《業界団体》
宅建士等に対して体系的な研修を実施するよう努める。
(「努める」だから ⇒ 業界団体の努力義務
 ダウン
《保証協会から業界団体へ》
研修の費用を助成することができる。
(「できる」だから ⇒ 保証協会の任意業務



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻57ページ


――――――――――――――――――――――――
【建築基準法 (“ナイトクラブ”の用途制限)】
(重要度 ★★★★)

従来,「ナイトクラブ」は,風俗営業店として扱われていたため,キャバレーや料理店と同じ用途制限を受けていました。
(特定行政庁の許可があった場合を除き,商業地域準工業地域でないと,建築できない!)
 ↓
これが,次のように改められました。

● 「ナイトクラブ」を風俗営業店から除外し,劇場・映画館等と同じ用途制限を受けるものとする。


具体的には,「ナイトクラブ」の用途制限は,次のようになります。
(なお,特定行政庁の許可があれば,どの用途地域でも建築OKなのは言うまでもありません。)
 ダウン
《建築できない用途地域は?》
住居系用途地域すべて
(ただし,200㎡未満であれば,準住居地域は建築OK!
工業地域
工業専用地域
 ダウン
《建築できる用途地域は?》
準住居地域(上記のとおり,200㎡以上だと建築NG!
商業系用途地域すべて(近隣商業&商業)
準工業地域


(オマケ…時間がない人はスルーしてちょ)
そういえば,昨年は「ダンスホール」の用途制限について改正(???という人は,こちらのブログ記事をみてね!)がありましたよね(#^.^#)。
 ↓
なんで,改正したかというと,風俗営業扱いだと,未成年者が立ち入れないので“親子ダンスイベント”などに使えないから…ブーイングが出たんですね(笑)。なんせ,義務教育でも,学校の授業でダンスを行う時代になりましたからねぇ~。俺の学生時代には考えられな(以下略
 ↓
んっ,ところで,ダンスホールとナイトクラブって,何が違うんだ。。。???
 ↓
「ダンスホール」は,しっかりと設備を設けて,お客さんにダンスを楽しんでもらう施設です。これに対して,「ナイトクラブ」は,ダンスだけじゃもの足りないぞ…飲食もさせろォ~という施設。。。だから,ダンスホールよりドンちゃん騒ぎの可能性のあるナイトクラブの方が,用途制限は厳しくなっています。
(ちなみに,先生がダンスを教える社交ダンススクールなどは,学習塾なんかと同じ括りなので,従来から別扱いです。。。ご参考までに)



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻168ページ


――――――――――――――――――――――――
【固定資産税 (“タワマン”課税の見直し等)】
(重要度 ★★)

ザックリと,次の2点だけ押さえておきましょう。
 ↓
1)マンションの固定資産税は,従来は専有部分の床面積割合に応じて課税していたが,タワーマンションについては,高層階の方が税金が高くなる見直しが行われた。
 ↓
2)放置された一定の空き家(特定空家等)が建っている土地については,課税標準が1/6になる小規模住宅用地特例が受けられなくなる改正が行われた。


タワマン課税は,高層階の方が値段がメチャクチャ高いので,実態にあわせて,不公平感を是正したわけですな。また,空き家の方は,税金が高くなるのを嫌ってボロ家を解体せずに放置しているケースが社会問題になっているので,倒壊の危険や景観を損なう等の問題に対処するために改正したというわけです。



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
下巻215ページ


――――――――――――――――――――――――
【重要判例 (“遺産分割”に関する判例変更)】
(重要度 ★★★)

従来,預金・貯金は,被相続人が死亡すれば,相続分に応じて当然に相続人に分割される…とされていましたが,これが最新判例により,次のように変更されました。
(最高裁決定:平成28年12月19日)

● 預金・貯金遺産分割対象となるため,当然に相続人に分割されるのではなく,相続人全員で協議して決めることになる(=相続開始と同時に,自動的・機械的に分配されるわけではない!)。


例えば,一部の相続人が,被相続人の生前に贈与を受けているなどで,相続人間に不公平な状況があっても,従来では,預金の山分けの仕方で調整することができなかったのですが,今回の最高裁の判断により,このような不公平を是正することが可能となりました(生前贈与を受けていない相続人については,預金の分け前を多くすることにより不公平感を解消する…など)。



「50日でうかる宅建士」の参考ページは…
上巻197ページ


――――――――――――――――――――――――
今回の“法改正”講座は…以上です。






【制作・著作】
たっけんコム(http://www.takken.com/)代表 保坂つとむ

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