■如何に近隣物件と差別化するか？
こんにちは。
【前回のセミナータイトル】
【満員御礼】皆さん、熱心に勉強してました（＾＾）
【本郷先生と石川先生のアツイパネルデイスカッション】
朋田武洋です。
如何に近隣物件と差別化するか？
これは、賃貸経営をするうえで、
永遠のテーマと思います。
先日、
不動産資産の保全についての記事を書きました。
不動産資産の保全についての記事を書きました。
「３０年間、勝ち続ける賃貸経営」を
テーマとする私にとっては、
不動資産資産の保全や継承も重要なテーマです。
そこで、日頃からの情報収集ということで、
先日、勉強会に出席してきました。
勉強会のタイトルは、
『目から鱗！！ 家族で聞きたい
これからの収益を生み出す「アパート経営」と「税金対策」』です。
これは、本当に目から鱗でした（＾＾）
資産の保全・継承面での
「税金対策」もさることながら、
「アパート経営」に関する話がとても参考になりました。
時代は確実に変化しています。
少子高齢化が進む中、
供給過剰による賃貸市場の地盤沈下という状況。
そして、長引くデフレ経済。
人間関係が希薄と言われる時代にストレス社会。
そこに大震災。
そういった時代の変化を背景に
入居者のニーズも確実に変化しています。
バブル時代のように
「いつかは○○」
「一国一城の主」
「物欲主義」「所有」
というより、
「ゆるやかなつながり」
「コミュニティー」
「モノよりも精神的な充足」
「自分らしい生き方」
「身の丈の生活」
「定住より移住」
「ライフステージに合わせて住まい方も変化」
などです。
などです。
最近、常々、そのようなことを感じるわけですが、
先日の勉強会では改めて、具体的な気づきがありました。
これからの賃貸住宅は「住まい手目線」が重要。
その住まいに誰が（ターゲット）住むのか？
その住まい手（ターゲット）は
どんな暮らし方（コンセプト・テーマ）を
したいと思っているのか？
ターゲットとコンセプト・テーマの設定が大事だということです。
例えば、「ペット可」の賃貸住宅。
陳腐化してきて、
空室対策として「ペット可」にするのではなく、
最初から「ペット共生」ということで、
ペットと共に人が心地よく暮らすにはどのような住まいが
必要かという観点で設計する。
そして、ペットと共に心地よく暮らしたいという人が集まる。
そのためのコミュニティーも設計しておく。
心地よいコミュニティーを通じて、
トラブルも少なく、入居期間も長期化するということです。
中古物件では、後から何か対処するのは難しいかもしれませんが、
そういった観点は必要かつ大事と思います。
新築であれば、絶対に最初から作りこむべきですね。
そんな気づきのあった勉強会ですが、
今週の金曜日、７／２６（金）に第２回目があります。
税務コンサルティング代表の本郷尚氏と
賃貸経営コンサルタントの石川龍明氏のタッグでのセミナーです。
「アパート経営」のパートは、
入居者目線で近隣と差別化の
これからの建物と部屋つくりのアイディアやノウハウ。
「税金対策」のパートは、
そのときが近づいてからではなく、
今からできるこのアイディアやノウハウ、
特に資産の保全・継承ですかね。
まだ、少しだけ残席があるようです。
ご興味ある方はお出掛けいただけたらと思います。
■７月２６日（金） １３：４０～１７：３０（受付１３：１５～）
■会場：ウインクあいち １２階 １２０３号室
※名古屋駅徒歩５分
予約制になっていますので、
お申し込みはこちらからどうぞ（＾＾）
↓ ↓ ↓ ↓
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【前回のセミナータイトル】
【満員御礼】皆さん、熱心に勉強してました（＾＾）
【本郷先生と石川先生のアツイパネルデイスカッション】
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１６）【「決まるところに」 「決まるものを」 「安く作る」
【「決まるところに」 「決まるものを」 「安く作る」】
今回で連載の最終です。
今回はこれまでのまとめをさせていただきます。
私はこれからの不動産賃貸業は、
一般のビジネス、商売と同じだと考えて取り組まないと、
業として成り立たないと思っております。
不動産賃貸業はどんなビジネス、商売なのかを
これまでお伝えしてきたことでまとめますと、
・「入居者」という「お客様」に
「よりよい住まい」を提供するビジネス
・「経営」という考え方や行動が必要であり重要
・「お客様」がいるところに
「お客様」が望む価値のものを提供する
・「お客様」に他の物件ではなく、
自分の物件を選んでいただく強力な差別化要因を持つ
これを３つの言葉にまとめると、
「決まるところに」「決まるものを」「安く作る」と、
こういうことになります。
これらが、
今後の不動産賃貸業にとって
大事な要素だと考えています。
今回の連載では、
私の長年に渡る体験と実績から、
「３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？」ということで、
主に私が大事にしている考え方を
中心にお伝えさせていただきました。
では、具体的には？というところは、
ケースバイケースの色合いも強いため、
今後、必要となる各局面において
お伝えさせていただこうと思っています。
最後に
この連載の締めくくりとして、
お伝えさせていただきたいことがあります。
現在、先行き不透明で
日本に元気がないと言われている時代です。
また、賃貸不動産を所有の方々も、
国内の賃貸市場に不安を感じ、
海外投資に目を向ける方も多くいらっしゃいます。
しかし、私はあくまでも日本の不動産賃貸業で
頑張っていきたいと思っています。
人が生活する上で
衣食住のひとつである「住まい」というのは
必要不可欠であり、大事なものです。
価値ある、より良い住まいを提供することで、
社会に貢献する。
そして、
入居者さまの満足と賃貸オーナービジネスの確立、
このふたつを両立させていきたいと考えています。
入居者の方に喜んでいただきながら、
賃貸オーナーも繁栄し、
日本の元気に貢献していくことができたら
最高だと考えております。
これからも、
今回をご縁に皆さまのお役に立つことで
相互発展していけると大変嬉しく思います。
以上をもちまして、私、朋田武洋が考える
３０年後も勝ち続ける賃貸経営についての
連載を終わらせていただきます。
最後までお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
【追伸】
今回の連載記事に写真や図などを適度に追加して、
１冊のレポートにまとめようと思ってます。
ブログの読者の方には、
【無料レポート】として、ご提供しようと思いますので、
ご希望の方は下記フォームからお申込みください（＾＾）
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【無料レポート】３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？
今回で連載の最終です。
今回はこれまでのまとめをさせていただきます。
私はこれからの不動産賃貸業は、
一般のビジネス、商売と同じだと考えて取り組まないと、
業として成り立たないと思っております。
不動産賃貸業はどんなビジネス、商売なのかを
これまでお伝えしてきたことでまとめますと、
・「入居者」という「お客様」に
「よりよい住まい」を提供するビジネス
・「経営」という考え方や行動が必要であり重要
・「お客様」がいるところに
「お客様」が望む価値のものを提供する
・「お客様」に他の物件ではなく、
自分の物件を選んでいただく強力な差別化要因を持つ
これを３つの言葉にまとめると、
「決まるところに」「決まるものを」「安く作る」と、
こういうことになります。
これらが、
今後の不動産賃貸業にとって
大事な要素だと考えています。
今回の連載では、
私の長年に渡る体験と実績から、
「３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？」ということで、
主に私が大事にしている考え方を
中心にお伝えさせていただきました。
では、具体的には？というところは、
ケースバイケースの色合いも強いため、
今後、必要となる各局面において
お伝えさせていただこうと思っています。
最後に
この連載の締めくくりとして、
お伝えさせていただきたいことがあります。
現在、先行き不透明で
日本に元気がないと言われている時代です。
また、賃貸不動産を所有の方々も、
国内の賃貸市場に不安を感じ、
海外投資に目を向ける方も多くいらっしゃいます。
しかし、私はあくまでも日本の不動産賃貸業で
頑張っていきたいと思っています。
人が生活する上で
衣食住のひとつである「住まい」というのは
必要不可欠であり、大事なものです。
価値ある、より良い住まいを提供することで、
社会に貢献する。
そして、
入居者さまの満足と賃貸オーナービジネスの確立、
このふたつを両立させていきたいと考えています。
入居者の方に喜んでいただきながら、
賃貸オーナーも繁栄し、
日本の元気に貢献していくことができたら
最高だと考えております。
これからも、
今回をご縁に皆さまのお役に立つことで
相互発展していけると大変嬉しく思います。
以上をもちまして、私、朋田武洋が考える
３０年後も勝ち続ける賃貸経営についての
連載を終わらせていただきます。
最後までお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
【追伸】
今回の連載記事に写真や図などを適度に追加して、
１冊のレポートにまとめようと思ってます。
ブログの読者の方には、
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■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１５）【これからの時代の入居募集は？】
【これからの時代の入居募集は？】
こんにちは。
朋田武洋です。
前回まで３話に渡って、
私がなぜ、
私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
リベルテの企画当初のお話しとして、
「リベルテ誕生秘話」というタイトルでお話ししてきました。
お話ししてきましたように
近隣物件との差別化を考え、
長く高い競争力を保てる物件を作りました。
しかし、
そのような競争力の高い物件を作ったとしても、
入居募集に関しては課題に感じていることがあるのです。
課題のテーマは、
仲介業者だけに頼らない入居付けとしての
自己ホームページによるインターネット募集です。
ポイントは、
「仲介業者だけに頼らない」です。
仲介業者さんは必要ないと
言っているわけではありません（＾＾；
やはり、
実際にお客さまを現地にご案内するという
対面の営業は必要と思います。
あくまでも、
集客の間口を拡げようという考え方です。
ちょうど、専任募集ではなく、
一般募集を選択するように
集客・営業の間口を拡げようということです、
そして、
なぜ、自己ホームページか？
と言いますと・・・
一般的な賃貸ポータルサイトや
仲介業者さんの物件検索サイトは、
ふたつの課題があると考えています。
ひとつは、
物件紹介のための情報量（写真や説明文章）
などが限られており、
また、
その情報も画一的であり、
物件の魅力を十分に伝えられないということです、
リベルテのようにコンセプトを持って企画した物件も
その魅力をお客さまに十分に伝えられず、
他の物件と同じように見えてしまうのです。
これが、私自身が感じたジレンマでした。
ふたつめは、
物件検索条件が家賃や駅からの距離、専有面積などのため、
例えば、築古なのだけど、すごいフルリノベをしたのに、
築古だからというと検索条件でふるい落とされたりすることです。
これは、
一度、内見してもらえれば、
絶対に気に入っていただけるのに、
築古だとか駅から遠いとか検索条件上不利な物件だと
お客さまの目に触れないということなのです。
また、
すごくバリューアップをしたので家賃を上げたいときにも、
表面上の家賃で振り落とされたすることもあると思います。
そんな課題を感じていましたので、
私自身、自己ホームページを制作し、
いろいろ試行してきました。
▼リベルテのホームページ
この１年半ほど、
試行してみましたが、それでも課題があります。
たいていの場合、
お客さまはインターネットのキーワード検索で
物件を探されると思いますが、
検索の上位に表示されることが難しく、
アクセス数が伸びないことです。
これでは、
せっかく、物件の魅力を最大限に伝えることができる
ホームページを作ったとしても、
やはり、
お客さまの目に触れずに埋もれてしまうということです。
その解決策として、
コンセプトやテーマを持った入居者さまから見て
魅力的な物件だけを掲載したポータルサイトを作れば、
そのポータルサイトの知名度で
アクセスを集められるかもしれないと考えました。
ということで、
自己ホームページの制作・公開から
魅力的な物件だけを集めたポータルサイトの構築・運営という
次のステージに進み始めたところです。
これについては、
逐次、皆さんにレポートしていきますので、
楽しみに待っていてください（＾＾）
また、少し余談ですが、
インターネット入居募集と並んで、
他の募集アイディアについてもお話ししておきます。
例えば、
退去時にお礼の手紙を出すことで、
入居者さまの友達、後輩、同僚のご紹介を
いただくことも有力な手段として考えています。
日頃の入居者満足を高める努力と共に
常に入居者さまとのコミュニケーションがとれる状態を
築いておくなど日頃からアプローチをやりやすい環境を
作っておくのがいいと考えています。
私が地元で所属している大家さんの集まりで
聞いた話をご紹介しておきます。
それは、
営業マン時代に優秀な実績を挙げていた
某仲介業者の店長さんのお話しです。
どうやって営業実績を挙げていたかと言いますと、
来店だけでのお客さまでは、客数も限られます。
なので、
入居を決めていただいたお客さまや
近所の方、例えばタバコ屋のおばちゃんとかと
友達感覚の親密な関係を構築しておいて、
「部屋を探している人がいたら声を掛けてくださいね」
と普段からお話ししておくことで、
そこからの紹介が非常に多いというお話でした。
とても理に叶った話です。
入居者さまも隣に見ず知らずの人が住むより、
自分が知っている人に住んでもらいたいというもの。
こういった方法も試行していきたいと思っています。
それでは、
今日もお読みいただき
ありがとうございました。
こんにちは。
朋田武洋です。
前回まで３話に渡って、
私がなぜ、
私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
リベルテの企画当初のお話しとして、
「リベルテ誕生秘話」というタイトルでお話ししてきました。
お話ししてきましたように
近隣物件との差別化を考え、
長く高い競争力を保てる物件を作りました。
しかし、
そのような競争力の高い物件を作ったとしても、
入居募集に関しては課題に感じていることがあるのです。
課題のテーマは、
仲介業者だけに頼らない入居付けとしての
自己ホームページによるインターネット募集です。
ポイントは、
「仲介業者だけに頼らない」です。
仲介業者さんは必要ないと
言っているわけではありません（＾＾；
やはり、
実際にお客さまを現地にご案内するという
対面の営業は必要と思います。
あくまでも、
集客の間口を拡げようという考え方です。
ちょうど、専任募集ではなく、
一般募集を選択するように
集客・営業の間口を拡げようということです、
そして、
なぜ、自己ホームページか？
と言いますと・・・
一般的な賃貸ポータルサイトや
仲介業者さんの物件検索サイトは、
ふたつの課題があると考えています。
ひとつは、
物件紹介のための情報量（写真や説明文章）
などが限られており、
また、
その情報も画一的であり、
物件の魅力を十分に伝えられないということです、
リベルテのようにコンセプトを持って企画した物件も
その魅力をお客さまに十分に伝えられず、
他の物件と同じように見えてしまうのです。
これが、私自身が感じたジレンマでした。
ふたつめは、
物件検索条件が家賃や駅からの距離、専有面積などのため、
例えば、築古なのだけど、すごいフルリノベをしたのに、
築古だからというと検索条件でふるい落とされたりすることです。
これは、
一度、内見してもらえれば、
絶対に気に入っていただけるのに、
築古だとか駅から遠いとか検索条件上不利な物件だと
お客さまの目に触れないということなのです。
また、
すごくバリューアップをしたので家賃を上げたいときにも、
表面上の家賃で振り落とされたすることもあると思います。
そんな課題を感じていましたので、
私自身、自己ホームページを制作し、
いろいろ試行してきました。
▼リベルテのホームページ
この１年半ほど、
試行してみましたが、それでも課題があります。
たいていの場合、
お客さまはインターネットのキーワード検索で
物件を探されると思いますが、
検索の上位に表示されることが難しく、
アクセス数が伸びないことです。
これでは、
せっかく、物件の魅力を最大限に伝えることができる
ホームページを作ったとしても、
やはり、
お客さまの目に触れずに埋もれてしまうということです。
その解決策として、
コンセプトやテーマを持った入居者さまから見て
魅力的な物件だけを掲載したポータルサイトを作れば、
そのポータルサイトの知名度で
アクセスを集められるかもしれないと考えました。
ということで、
自己ホームページの制作・公開から
魅力的な物件だけを集めたポータルサイトの構築・運営という
次のステージに進み始めたところです。
これについては、
逐次、皆さんにレポートしていきますので、
楽しみに待っていてください（＾＾）
また、少し余談ですが、
インターネット入居募集と並んで、
他の募集アイディアについてもお話ししておきます。
例えば、
退去時にお礼の手紙を出すことで、
入居者さまの友達、後輩、同僚のご紹介を
いただくことも有力な手段として考えています。
日頃の入居者満足を高める努力と共に
常に入居者さまとのコミュニケーションがとれる状態を
築いておくなど日頃からアプローチをやりやすい環境を
作っておくのがいいと考えています。
私が地元で所属している大家さんの集まりで
聞いた話をご紹介しておきます。
それは、
営業マン時代に優秀な実績を挙げていた
某仲介業者の店長さんのお話しです。
どうやって営業実績を挙げていたかと言いますと、
来店だけでのお客さまでは、客数も限られます。
なので、
入居を決めていただいたお客さまや
近所の方、例えばタバコ屋のおばちゃんとかと
友達感覚の親密な関係を構築しておいて、
「部屋を探している人がいたら声を掛けてくださいね」
と普段からお話ししておくことで、
そこからの紹介が非常に多いというお話でした。
とても理に叶った話です。
入居者さまも隣に見ず知らずの人が住むより、
自分が知っている人に住んでもらいたいというもの。
こういった方法も試行していきたいと思っています。
それでは、
今日もお読みいただき
ありがとうございました。
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１４）【リベルテ誕生秘話－③】
【リベルテ誕生秘話－③】
こんにちは。
朋田武洋です。
それでは、
前々回からの
立地のデメリットを解決する
偶然の出会いの続きをお話ししていきます。
偶然の出会いは、
建築業者さんの契約候補を３社に絞り込んで
最終のマーケットリサーチをしに
仲介店周りに行った時のことでした。
それは最後の仲介店さんに行った時のこと。
他の仲介店さんと同じように
ひとしきり話を聞いた後で、
そのお店の営業マンがポツリと言った言葉が
運命を変えました。
営業マン「新築アパートをお考えなら、
すごくいいアパートを作る業者さんがありますよ。
社長さんもとても面白い方ですから、
一度、お会いになってみてはどうでしょうか？」
私 「でも、もう、業者さんを最終候補の３社まで絞っているんですよ。
後はその中から決めるだけなんです。
う～ん、でも、話を聞くだけでよかったらよいですよ。」
営業マン「わかりました。話を聞くだけだとお伝えしておきます。」
その会社は、
プロヴァンス風のアパートを専門でつくっていて、
そこの社長がさんも大変面白い方なので、
ぜひ会ってみませんかとの話でした。
それで、
その業者の社長さんと会うことになりました。
その業者さんが建てたアパートを見せてもらい、
打合せは、そのモデルルームで行いました。
そのアパートを見た私の印象は・・・
「これだ！まさに差別化することができる！」
そのアパートは、
外観がとてもおしゃれで
絶対に女性好みという感じのものでした。
外壁が塗り壁で南フランスのプロヴァンス風
という感じなのです。
私のコンセプトは決まりました。
ターゲットは若い女性。
それであれば、車は必須ではない。
道幅が狭く車の通りは不便なので、
車が必須のファミリー世帯には
不利になることがわかっていました。
賃貸の世界でも
女性の意見が強いのは変わらないので、
毎日の買い物などを考えると
女性目線でこんなところは住みたくないと
言われるだろうと思われました。
車必須のターゲット層はマズいと感じていたのです。
そこで、
プロヴァンス風のアパートであれば、
若い女性をターゲット層にできて、
車は必須ではないと結びつき、
これならこの立地のデメリットを
カバーできるのではないかと繋がりました。
よし、そうなれば、
この外観を使って、
若い女性が住みたくてしょうがなくなるアパートを作ろう！
先の３社の建築業者さんには
大変申し訳なかったのですが、
１社ずつ出向いて
将来の不安について事情を説明し、
最善の選択をしたいと伝え、
お断りをして廻りました。
これで、
モヤモヤとした霧がはれました。
道路付けの不安が解消したのです。
そこから先は水を得た魚のように
くだんの社長と打合せを重ねていきました。
コンセプトとして、
「誰に」は若い女性を
メインターゲットにしようと決めました。
「どんな住まいを」は、
女性好みのお洒落な外観のプロヴァンス風アパートを。
そして、
自分が住んでも快適だし友達も呼びたくなるようなものに。
“差別化コンセプト”として、
徹底的に「女性仕様」にこだわることにしたのです。
・南フランスのプロヴァンス風の外観
・敷地内には、南フランスの街路灯を感じさせる照明
・室内の設備は、髪が洗えるシャンプードレッサー
・休日には料理が楽しめる広いシステムキッチン
・ロフトやクローゼットなどのたっぷりな収納スペース
・お出掛け前に全身がチェックできる姿見ミラーを玄関に設置
・録画付きのモニターフォンをつけ、留守の間の来客も録画
・下着の外干しが気になるであろう女性のために浴室乾燥機を設置
・防犯対策として、玄関のダブルロックキー などなど
占有面積も約３０㎡の広さを確保しました。
もちろん、バストイレは別のセパレートタイプです。
こういったものを照らし合わせ、
今考えますと近隣の競合物件では、
セパレートタイプのワンルームはありましたが、
３０㎡の物件は少ないです。
また、
リベルテは２００８年３月完成なのですが、
その半年後にリーマンショックがあり、
景気が落ち込んでアパート建築需要が少なくなり、
近隣には広めの新築物件の供給が
少なくなったということ、
そもそも、
プロヴァンス風のアパートがない
という２つの要素を合わせると、
競合物件は皆無でした。
そんな当時の状況が味方してくれたこともあって、
非常に競争力の高い物件になり、
ほとんどの女性が内見で住みたくなる物件に
することができたのです。
以上が、「リベルテ誕生秘話」になります。
偶然の出会いと書きましたが、
頭の片隅、いやど真ん中？に
「立地のデメリット」がありました。
これを解決せねば
「長期安定経営」はないとの課題意識を
持っていたことからの
必然だったのかもしれません（＾＾）
今、思うと本当に良かったです。
それでは、今日もお読みいただき
ありがとうございました（＾＾）
いよいよ、この連載も最終回に近づきます。
こんにちは。
朋田武洋です。
それでは、
前々回からの
立地のデメリットを解決する
偶然の出会いの続きをお話ししていきます。
偶然の出会いは、
建築業者さんの契約候補を３社に絞り込んで
最終のマーケットリサーチをしに
仲介店周りに行った時のことでした。
それは最後の仲介店さんに行った時のこと。
他の仲介店さんと同じように
ひとしきり話を聞いた後で、
そのお店の営業マンがポツリと言った言葉が
運命を変えました。
営業マン「新築アパートをお考えなら、
すごくいいアパートを作る業者さんがありますよ。
社長さんもとても面白い方ですから、
一度、お会いになってみてはどうでしょうか？」
私 「でも、もう、業者さんを最終候補の３社まで絞っているんですよ。
後はその中から決めるだけなんです。
う～ん、でも、話を聞くだけでよかったらよいですよ。」
営業マン「わかりました。話を聞くだけだとお伝えしておきます。」
その会社は、
プロヴァンス風のアパートを専門でつくっていて、
そこの社長がさんも大変面白い方なので、
ぜひ会ってみませんかとの話でした。
それで、
その業者の社長さんと会うことになりました。
その業者さんが建てたアパートを見せてもらい、
打合せは、そのモデルルームで行いました。
そのアパートを見た私の印象は・・・
「これだ！まさに差別化することができる！」
そのアパートは、
外観がとてもおしゃれで
絶対に女性好みという感じのものでした。
外壁が塗り壁で南フランスのプロヴァンス風
という感じなのです。
私のコンセプトは決まりました。
ターゲットは若い女性。
それであれば、車は必須ではない。
道幅が狭く車の通りは不便なので、
車が必須のファミリー世帯には
不利になることがわかっていました。
賃貸の世界でも
女性の意見が強いのは変わらないので、
毎日の買い物などを考えると
女性目線でこんなところは住みたくないと
言われるだろうと思われました。
車必須のターゲット層はマズいと感じていたのです。
そこで、
プロヴァンス風のアパートであれば、
若い女性をターゲット層にできて、
車は必須ではないと結びつき、
これならこの立地のデメリットを
カバーできるのではないかと繋がりました。
よし、そうなれば、
この外観を使って、
若い女性が住みたくてしょうがなくなるアパートを作ろう！
先の３社の建築業者さんには
大変申し訳なかったのですが、
１社ずつ出向いて
将来の不安について事情を説明し、
最善の選択をしたいと伝え、
お断りをして廻りました。
これで、
モヤモヤとした霧がはれました。
道路付けの不安が解消したのです。
そこから先は水を得た魚のように
くだんの社長と打合せを重ねていきました。
コンセプトとして、
「誰に」は若い女性を
メインターゲットにしようと決めました。
「どんな住まいを」は、
女性好みのお洒落な外観のプロヴァンス風アパートを。
そして、
自分が住んでも快適だし友達も呼びたくなるようなものに。
“差別化コンセプト”として、
徹底的に「女性仕様」にこだわることにしたのです。
・南フランスのプロヴァンス風の外観
・敷地内には、南フランスの街路灯を感じさせる照明
・室内の設備は、髪が洗えるシャンプードレッサー
・休日には料理が楽しめる広いシステムキッチン
・ロフトやクローゼットなどのたっぷりな収納スペース
・お出掛け前に全身がチェックできる姿見ミラーを玄関に設置
・録画付きのモニターフォンをつけ、留守の間の来客も録画
・下着の外干しが気になるであろう女性のために浴室乾燥機を設置
・防犯対策として、玄関のダブルロックキー などなど
占有面積も約３０㎡の広さを確保しました。
もちろん、バストイレは別のセパレートタイプです。
こういったものを照らし合わせ、
今考えますと近隣の競合物件では、
セパレートタイプのワンルームはありましたが、
３０㎡の物件は少ないです。
また、
リベルテは２００８年３月完成なのですが、
その半年後にリーマンショックがあり、
景気が落ち込んでアパート建築需要が少なくなり、
近隣には広めの新築物件の供給が
少なくなったということ、
そもそも、
プロヴァンス風のアパートがない
という２つの要素を合わせると、
競合物件は皆無でした。
そんな当時の状況が味方してくれたこともあって、
非常に競争力の高い物件になり、
ほとんどの女性が内見で住みたくなる物件に
することができたのです。
以上が、「リベルテ誕生秘話」になります。
偶然の出会いと書きましたが、
頭の片隅、いやど真ん中？に
「立地のデメリット」がありました。
これを解決せねば
「長期安定経営」はないとの課題意識を
持っていたことからの
必然だったのかもしれません（＾＾）
今、思うと本当に良かったです。
それでは、今日もお読みいただき
ありがとうございました（＾＾）
いよいよ、この連載も最終回に近づきます。
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１３）【リベルテ誕生秘話－②】
【リベルテ誕生秘話－②】
こんにちは。
朋田武洋です。
前回は、
改めて仲介店廻りをした時に
立地のデメリットを解決する偶然の出会いが
あったというところまでお話ししました。
今回は、
その出会いの内容をお話をする前に
その立地のデメリットがゆえに
ハウスメーカーの営業マンに
見積もりさえ断られた時の回想シーンを・・・
これは、
私のプロフィールにも掲載している話ですが、
お話の流れで改めて掲載させていただきます。
（以下、回想シーン・・・）
実は、わたしの所有地には問題がありました。
それを決定的に知ることになったのは、
あるハウスメーカーの営業マンと打合せの場でした。
それは、
街の中心地にあるホテルの
しゃれたカフェでの出来事でした。
アパート経営をしようと決心し、
２、３社の建築業者から
提案をもらいはじめたころのことでした。
それまで、
私はホテルのカフェなどは、
あまり行ったことはなく、
また、ハウスメーカーの営業マンとも
接したことがなかったので、
若干、緊張した面持ちでの打合せとなりました。
それでも、
足元を見られないようにと一生懸命、
緊張を隠そうとしていたことを思い出します。
その営業マンは、
一旦、アパート建築の候補地を調査したうえで、
提案を持ってきてくれることになっていました。
どんな提案だろうと少しワクワクしていたのですが、
打合せの前半はコーヒーを飲みながら世間話をしていました。
ひとしきり世間話を終え、
カチャと少し響く音を立てて
コーヒーカップをソーサーに置いた後に
その営業マンの口から出てきた言葉は
今でも忘れられません。
「現地を見てきましたが、
道路付けがよくありません。道幅が狭すぎます。
残念ですが、車が通るのに不便なあの土地では
アパート経営は無理です。」
要は、営業マンから断られたのです。
普通は逆です。
お客側から断ることはよくあっても、
営業マンから断るというのは少ないと思います。
よく捉えれば、
その営業マンは良心的であったとも言えるのですが。
確かに道路付けはよくありませんでした。
土地に面する道路は、
車１台がやっと通れる幅だったのですから。
しかし、
いろんな課題解決のために
アパートの新築を決心した私です。
そんなことではめげてはいられません。
更に建築業者へのコンタクトを続け、
最終的には提案を受けた建築業者１０社になり、
アパートの建築に向けて検討を続けていきました。
それでも、
あの営業マンから言われた言葉は、
その時、しっかりと私の脳に刻み込まれました。
「確かに道路幅が狭いのは大きなデメリットだ。」
「何らかの解決方法を考えておかないと
後々大変なことになるかもしれない・・・」
（以上、回想シーンでした）
それでは、
次回、どんな出会いが
あったのかということをお話しします。
楽しみにしていてください（＾＾）
こんにちは。
朋田武洋です。
前回は、
改めて仲介店廻りをした時に
立地のデメリットを解決する偶然の出会いが
あったというところまでお話ししました。
今回は、
その出会いの内容をお話をする前に
その立地のデメリットがゆえに
ハウスメーカーの営業マンに
見積もりさえ断られた時の回想シーンを・・・
これは、
私のプロフィールにも掲載している話ですが、
お話の流れで改めて掲載させていただきます。
（以下、回想シーン・・・）
実は、わたしの所有地には問題がありました。
それを決定的に知ることになったのは、
あるハウスメーカーの営業マンと打合せの場でした。
それは、
街の中心地にあるホテルの
しゃれたカフェでの出来事でした。
アパート経営をしようと決心し、
２、３社の建築業者から
提案をもらいはじめたころのことでした。
それまで、
私はホテルのカフェなどは、
あまり行ったことはなく、
また、ハウスメーカーの営業マンとも
接したことがなかったので、
若干、緊張した面持ちでの打合せとなりました。
それでも、
足元を見られないようにと一生懸命、
緊張を隠そうとしていたことを思い出します。
その営業マンは、
一旦、アパート建築の候補地を調査したうえで、
提案を持ってきてくれることになっていました。
どんな提案だろうと少しワクワクしていたのですが、
打合せの前半はコーヒーを飲みながら世間話をしていました。
ひとしきり世間話を終え、
カチャと少し響く音を立てて
コーヒーカップをソーサーに置いた後に
その営業マンの口から出てきた言葉は
今でも忘れられません。
「現地を見てきましたが、
道路付けがよくありません。道幅が狭すぎます。
残念ですが、車が通るのに不便なあの土地では
アパート経営は無理です。」
要は、営業マンから断られたのです。
普通は逆です。
お客側から断ることはよくあっても、
営業マンから断るというのは少ないと思います。
よく捉えれば、
その営業マンは良心的であったとも言えるのですが。
確かに道路付けはよくありませんでした。
土地に面する道路は、
車１台がやっと通れる幅だったのですから。
しかし、
いろんな課題解決のために
アパートの新築を決心した私です。
そんなことではめげてはいられません。
更に建築業者へのコンタクトを続け、
最終的には提案を受けた建築業者１０社になり、
アパートの建築に向けて検討を続けていきました。
それでも、
あの営業マンから言われた言葉は、
その時、しっかりと私の脳に刻み込まれました。
「確かに道路幅が狭いのは大きなデメリットだ。」
「何らかの解決方法を考えておかないと
後々大変なことになるかもしれない・・・」
（以上、回想シーンでした）
それでは、
次回、どんな出会いが
あったのかということをお話しします。
楽しみにしていてください（＾＾）
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１２）【リベルテ誕生秘話－①】
【リベルテ誕生秘話－①】
こんにちは。
朋田武洋です。
それでは、
なぜ、私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
リベルテの企画当初のお話しとして、
「リベルテ誕生秘話」というタイトルでお話ししたいと思います。
今のところ
良い状況で賃貸経営できておりますが、
実は、最初はありきたりのアパートを建てようとしていました。
２００６年頃からアパートを建て替えようと
検討を始めましたが、
最初は何もわからないゼロからのスタートでした。
まず、最初に行なったのは、
建築業者からの見積もりと提案をもらうことでした。
最終的には１０社を超える建築業者さんから、
見積もりと提案をいただきました。
そして、
その見積もりと提案の説明を聞く打ち合わせを通して、
一つずつ知識を吸収していきました。
建築業者さんに詳しく説明を聞いたり、
自分で調べたりして検討を進めていきながら、
最終的にはほぼ３社に絞り込んでいきました。
１０社を超える建築業者さんというのは、
大手ハウスメーカーや中堅どころなど、
様々なところがありました。
ゼロからの出発でしたので、
大手の見積もりなら価格はどうなんだろうか、
中堅ではどうなのか等を比較してみたかったので、
見積もりをいただいては検討し、３社に絞り込みました。
しかし一方で、立地に不安がありました。
前面道路の道幅が非常に狭く、
車がやっと１台通れるほどの幅しかありませんでした。
エリアの事情として車が必須の土地柄ですので、
最初は新築の珍しさで入居付できたとしても
年数が経つとだんだん陳腐化していき、
いずれは苦労するのではないか？
そういう不安がありました。
道路の脇には、
「通行注意」の看板も立てかけられており、
道幅の狭さが伺えます。
こういう立地なのにアパートを建てていいのか
という葛藤があったのです。
実際に、
約１０社を超える建築業者さんから
提案をもらう中である会社の方は
現地を見て「ここではムリです」と
見積もりさえ頂けなかった会社もありました。
お客さんが見積もりを出してくれと言っているのに
営業マンから断るなんて、普通は逆ですよね（＾＾；
なので、
立地のデメリットをカバーして、
他と強力に差別化はできるものが何かしらないと
アパートをやるのは恐いなと思い、
もう一回リサーチし直してみようと思ったのです。
いろいろな仲介店を回って、
マーケットリサーチをやり直しました。
候補の３社の見積もりや間取りを見せて
どんなお客さまが付きそうか、
家賃はどれくらいが良いかなど相談に廻ったのです。
そして、ある時、偶然の出会いがあり、
その答えが見つかったのです！
他の仲介店さんと同じように
ひとしきり話を聞いた後で、
そのお店の営業マンが
ポツリと言った言葉が運命を変えました。
営業マン「新築アパートをお考えなら、
すごくいいアパートを作る業者さんがありますよ。
社長さんもとても面白い方ですから、
一度、お会いになってみてはどうでしょうか？」
私 「でも、もう、業者さんを最終候補の３社まで絞っているんですよ。
後はその中から決めるだけなんです。
う～ん、でも、話を聞くだけでよかったらよいですよ。」
営業マン「わかりました。話を聞くだけだとお伝えしておきます。」
ということで、
長くなってきましたので、
この続きは次回ということで楽しみにしていてください（＾＾）
こんにちは。
朋田武洋です。
それでは、
なぜ、私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
リベルテの企画当初のお話しとして、
「リベルテ誕生秘話」というタイトルでお話ししたいと思います。
今のところ
良い状況で賃貸経営できておりますが、
実は、最初はありきたりのアパートを建てようとしていました。
２００６年頃からアパートを建て替えようと
検討を始めましたが、
最初は何もわからないゼロからのスタートでした。
まず、最初に行なったのは、
建築業者からの見積もりと提案をもらうことでした。
最終的には１０社を超える建築業者さんから、
見積もりと提案をいただきました。
そして、
その見積もりと提案の説明を聞く打ち合わせを通して、
一つずつ知識を吸収していきました。
建築業者さんに詳しく説明を聞いたり、
自分で調べたりして検討を進めていきながら、
最終的にはほぼ３社に絞り込んでいきました。
１０社を超える建築業者さんというのは、
大手ハウスメーカーや中堅どころなど、
様々なところがありました。
ゼロからの出発でしたので、
大手の見積もりなら価格はどうなんだろうか、
中堅ではどうなのか等を比較してみたかったので、
見積もりをいただいては検討し、３社に絞り込みました。
しかし一方で、立地に不安がありました。
前面道路の道幅が非常に狭く、
車がやっと１台通れるほどの幅しかありませんでした。
エリアの事情として車が必須の土地柄ですので、
最初は新築の珍しさで入居付できたとしても
年数が経つとだんだん陳腐化していき、
いずれは苦労するのではないか？
そういう不安がありました。
道路の脇には、
「通行注意」の看板も立てかけられており、
道幅の狭さが伺えます。
こういう立地なのにアパートを建てていいのか
という葛藤があったのです。
実際に、
約１０社を超える建築業者さんから
提案をもらう中である会社の方は
現地を見て「ここではムリです」と
見積もりさえ頂けなかった会社もありました。
お客さんが見積もりを出してくれと言っているのに
営業マンから断るなんて、普通は逆ですよね（＾＾；
なので、
立地のデメリットをカバーして、
他と強力に差別化はできるものが何かしらないと
アパートをやるのは恐いなと思い、
もう一回リサーチし直してみようと思ったのです。
いろいろな仲介店を回って、
マーケットリサーチをやり直しました。
候補の３社の見積もりや間取りを見せて
どんなお客さまが付きそうか、
家賃はどれくらいが良いかなど相談に廻ったのです。
そして、ある時、偶然の出会いがあり、
その答えが見つかったのです！
他の仲介店さんと同じように
ひとしきり話を聞いた後で、
そのお店の営業マンが
ポツリと言った言葉が運命を変えました。
営業マン「新築アパートをお考えなら、
すごくいいアパートを作る業者さんがありますよ。
社長さんもとても面白い方ですから、
一度、お会いになってみてはどうでしょうか？」
私 「でも、もう、業者さんを最終候補の３社まで絞っているんですよ。
後はその中から決めるだけなんです。
う～ん、でも、話を聞くだけでよかったらよいですよ。」
営業マン「わかりました。話を聞くだけだとお伝えしておきます。」
ということで、
長くなってきましたので、
この続きは次回ということで楽しみにしていてください（＾＾）
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１１）【「絆作戦」 試行中！】
【「絆作戦」 試行中！】
こんにちは。
朋田武洋です。
この連載では
これまでは差別化について
いろいろお話ししてきました。
賃貸経営は入居付けも重要なのですが、
これから先は如何に長く住んでもらうか？
要は空室を極力を作らないことが大事なことと考えます。
今回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。
空室ができてから
空室の対策に苦慮するのではなく、
空室を作らない努力が大事。
要は入居者さまの満足を高め、
退去に至らないようにするという考え方です。
私が試みているのは
「絆作戦」という名前をつけています（＾＾）
たとえば、
前回の「入居者さまアンケート」などもその一つです。
満足度アンケートで、
良い設備、気に入っている点等を聞き、
答えてもらうことにより、
ご自分が住んでいるの物件の良いところを
再認識してもらい愛着を持ってもらう機会とする。
逆に、
困っていること、お悩みアンケートを実施し、
できることは解決していくことで
入居者さまの満足度を上げていく
といったことも考えています。
ただ、
入居者さまに困り事やお悩みを聞くのは
諸刃の剣とも言え、
クレームが出てくる可能性もあります。
しかし、
リベルテという物件は新築から
私が運営していることもあり、
お客さまの顔が見えているので
実施しております。
逆に、
他地域にある中古物件の方は
お客さまの顔が見えていないので、
アンケートは恐いところがありますので、
実施しておりません。
後は、
コミュニケーションとして、
年賀状と暑中見舞いを１年に２回、
入居者さまに出しています。
年賀状の返事をくれる方もいらっしゃいます。
また、
退去時にはお礼の手紙というのも
出させていただいてます。
通常、
賃貸では退去してしまえば
それでおしまいとと思いますが、
私の場合はお礼の手紙を出しております。
私は、
賃貸経営を入居者さまをお客さまととらえた商売、
より良い賃貸をお客さまに提供していく
という姿勢でやっております。
なので、
お客さまにお礼・感謝をすることで
今後も自分もより良い賃貸をお客さまに
提供していこうという気持ちに繋げていけますし、
同時に、学生さんなら後輩の紹介を
促していただくような一文を書き添えたりと、
次の入居に繋げる努力をしています。
こういった普段からのコミュニケーションを行なうことで、
クレームやトラブルを未然に防ぐことも
できるだろうと考えています。
以上が現時点での
入居さまに長く住んでもらうための私なりの試みです。
それでは、
なぜ、私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
次回は、「リベルテ誕生秘話」という
タイトルでお話ししたいと思います。
楽しみにしていてください（＾＾）
こんにちは。
朋田武洋です。
この連載では
これまでは差別化について
いろいろお話ししてきました。
賃貸経営は入居付けも重要なのですが、
これから先は如何に長く住んでもらうか？
要は空室を極力を作らないことが大事なことと考えます。
今回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。
空室ができてから
空室の対策に苦慮するのではなく、
空室を作らない努力が大事。
要は入居者さまの満足を高め、
退去に至らないようにするという考え方です。
私が試みているのは
「絆作戦」という名前をつけています（＾＾）
たとえば、
前回の「入居者さまアンケート」などもその一つです。
満足度アンケートで、
良い設備、気に入っている点等を聞き、
答えてもらうことにより、
ご自分が住んでいるの物件の良いところを
再認識してもらい愛着を持ってもらう機会とする。
逆に、
困っていること、お悩みアンケートを実施し、
できることは解決していくことで
入居者さまの満足度を上げていく
といったことも考えています。
ただ、
入居者さまに困り事やお悩みを聞くのは
諸刃の剣とも言え、
クレームが出てくる可能性もあります。
しかし、
リベルテという物件は新築から
私が運営していることもあり、
お客さまの顔が見えているので
実施しております。
逆に、
他地域にある中古物件の方は
お客さまの顔が見えていないので、
アンケートは恐いところがありますので、
実施しておりません。
後は、
コミュニケーションとして、
年賀状と暑中見舞いを１年に２回、
入居者さまに出しています。
年賀状の返事をくれる方もいらっしゃいます。
また、
退去時にはお礼の手紙というのも
出させていただいてます。
通常、
賃貸では退去してしまえば
それでおしまいとと思いますが、
私の場合はお礼の手紙を出しております。
私は、
賃貸経営を入居者さまをお客さまととらえた商売、
より良い賃貸をお客さまに提供していく
という姿勢でやっております。
なので、
お客さまにお礼・感謝をすることで
今後も自分もより良い賃貸をお客さまに
提供していこうという気持ちに繋げていけますし、
同時に、学生さんなら後輩の紹介を
促していただくような一文を書き添えたりと、
次の入居に繋げる努力をしています。
こういった普段からのコミュニケーションを行なうことで、
クレームやトラブルを未然に防ぐことも
できるだろうと考えています。
以上が現時点での
入居さまに長く住んでもらうための私なりの試みです。
それでは、
なぜ、私が女性の入居者さまをターゲットとする
プロヴァンスデザインアパートを作るに至ったか？
次回は、「リベルテ誕生秘話」という
タイトルでお話ししたいと思います。
楽しみにしていてください（＾＾）
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（１０）【入居者の高い満足度】
【入居者の高い満足度】
こんにちは。
朋田武洋です。
前回はわたし自身の所有物件の
高い競争力についてお話しました。
今回は、
入居者さまの満足度状況についてお話します。
私自身の所有物件では、
入居者さまにアンケートを
お願いしたことがあります。
そのときは、
１２部屋の入居者さまの内、
３部屋の入居者さまから回答をいただきました。
その回答をご紹介致します。
私自身の所有物件の名前は
リベルテと言います。
【３０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：とてもいいです。
高さがあるので夏は暑くなるのではと心配しましたが、
エアコン１台ですぐ効くし、とても住み心地がいいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：９０点以上
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：かわいらしい外観と内装。
ロフトがあるため、高さのある天井が好きです。
対面キッチンとトイレが離れているなど、
配置も気に入っています。
このようにこの女性の方は、
大変気にいってくれています。
アンケートは匿名ＯＫで行なったのですが、
この女性は実名で返してくれた上に
メールアドレスも書いてくれていましたので、
時々、メールを出してやりとりをさせてもらっています。
【１０代男性・学生】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：とてもいいです。
キッチンも広くて使いやすいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：８０点
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：収納スペースが広いところ。
【２０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：一人暮らしにはちょうど良い広さで、
清潔感があって住みやすいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：８０点
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：外観がかわいい。
オープンキッチン。広いロフト。
以上、このような回答をいただいております。
キッチン、ロフト、収納スペースなどを
気に入っているところとして挙げてもらっていますので、
ほぼ狙い通りといった反響が確認できました。
賃貸というのは、
如何に入居付して空室を埋めていくかが
大事なのですが、そもそも空室を作らない。
入居者さまに満足を感じてもらい、
長く住んでもらうのもとても大事なことと考えます。
次回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。
今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
こんにちは。
朋田武洋です。
前回はわたし自身の所有物件の
高い競争力についてお話しました。
今回は、
入居者さまの満足度状況についてお話します。
私自身の所有物件では、
入居者さまにアンケートを
お願いしたことがあります。
そのときは、
１２部屋の入居者さまの内、
３部屋の入居者さまから回答をいただきました。
その回答をご紹介致します。
私自身の所有物件の名前は
リベルテと言います。
【３０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：とてもいいです。
高さがあるので夏は暑くなるのではと心配しましたが、
エアコン１台ですぐ効くし、とても住み心地がいいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：９０点以上
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：かわいらしい外観と内装。
ロフトがあるため、高さのある天井が好きです。
対面キッチンとトイレが離れているなど、
配置も気に入っています。
このようにこの女性の方は、
大変気にいってくれています。
アンケートは匿名ＯＫで行なったのですが、
この女性は実名で返してくれた上に
メールアドレスも書いてくれていましたので、
時々、メールを出してやりとりをさせてもらっています。
【１０代男性・学生】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：とてもいいです。
キッチンも広くて使いやすいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：８０点
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：収納スペースが広いところ。
【２０代女性・社会人】
Ｑ：リベルテの住み心地はいかがですか？
Ａ：一人暮らしにはちょうど良い広さで、
清潔感があって住みやすいです。
Ｑ：リベルテの住み心地に点数をつけるとしたら何点ですか？
Ａ：８０点
Ｑ：リベルテで気にいってるところはどんなところですか？
Ａ：外観がかわいい。
オープンキッチン。広いロフト。
以上、このような回答をいただいております。
キッチン、ロフト、収納スペースなどを
気に入っているところとして挙げてもらっていますので、
ほぼ狙い通りといった反響が確認できました。
賃貸というのは、
如何に入居付して空室を埋めていくかが
大事なのですが、そもそも空室を作らない。
入居者さまに満足を感じてもらい、
長く住んでもらうのもとても大事なことと考えます。
次回は、
入居さまに長く住んでもらうための
私なりの試みを紹介させていただきます。
今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
■不動産資産保全の勉強会、いよいよ明日です！
こんにちは。
朋田武洋です。
先日、
不動産資産の保全について
記事を書きました。
先日の記事
↓
■不動産資産の保全について勉強しませんか？
その勉強会の場である
セミナーの開催がいよいよ明日です。
「 ３０年後も勝ち続ける賃貸経営」のために
しっかり、勉強してこようと思います(^^)
【参加無料】
【名古屋駅徒歩５分】の好ロケーションですので、
ご都合つく方は、出かけてみてはいかがでしょうか。
まだ、残席があるようです。
参加のお申込みはこちらからできます。
↓ ↓ ↓
【セミナー】これからの収益を生み出す「アパート経営」と「税金対策」
それでは、
今日もお読みいただき
ありがとうございました。
■３０年後も勝ち続ける賃貸経営とは？（９）【強力な物件力で高い競争力】
【強力な物件力で高い競争力】
こんにちは。
朋田武洋です。
今回は、
前回に紹介した私自身の運営物件の
運営状況についてお話しします。
プロヴァンスデザインアパートで
差別化ということで、女性がターゲット。
外観も女性好みで、
案内すれば、ほぼ入居が決まる状態です。
直近の入退去としては、
空室がなかなかできないので実績は少ないのですが、
２０１１年から２０１２年にかけての事例でお話しします。
（最も直近の空室は募集中なので、
それ以前の実績でお話しさせていただきます）
２０１１年１２月１８日に退去されたのですが、
すぐ１２月２５日に申し込みがあり、
一人目の内見で決まりました。
１２月２５日の申し込みなので、
私にとっては、
ちょっと嬉しいクリスマスプレゼントになりました（＾＾）
次に、２０１２年３月２７日の退去の事例では、
約１ヶ月後の４月２８日に２人目の内件で決まりました。
一般的な成約率と言われる２０％だと、
５回の内見で入居が決まりますが、
今のところ私自身の物件は１～２回の
内見で決まっています。
なので、
非常に決まりやすい物件と言え、
価格に対してお客様が感じる価値が高い物件に
できていると考えられます。
家賃で見てみますと、
２００８年４月から５年経過しておりますが
賃料は変えておりません。
１階、２階、角部屋、中部屋で
差をつけていますが、平均５２０００円です。
２０１２年前半の実績では、
近隣の新築物件をみても
４６０００～４８０００円程度で、
築１～３年でも５００００円を切っている状況です。
近隣物件では新築でもプレミアム家賃が
とれない状態に来ているということです。
その中で、
私自身の物件は当初の家賃を
キープできている状況なのです。
ここで、
築古も含めた家賃相場を見てみます。
２０１２年の前半、
賃貸募集ナビを使わせていただいて
「Yahoo!不動産」に実験的に物件を載せていました。
当時の例でお話ししますと、
「愛知県稲沢市」「ワンルーム・１ＤＫ」
「占有面積２５㎡以上」という条件で
絞って検索してみますと４９件ヒットしました。
近隣の物件では築１年でも、
４８０００円という風に５００００円を切ってきています。
近隣の物件は、
ほぼ軒並み５００００円を切っている中で、
私の物件だけが「ワンルーム・３０㎡」の
少し広めの物件とはいえ、
５２０００円で募集して値付けできている状況です。
ワンルーム・１Ｋの家賃帯としては
最高の部類に入ると思います。
次に、入居率についてです。
入居状況はほぼ満室を継続しており、
初年度からほぼ変わらず２０１１年度で９７．４％です。
３年目の２０１０年のみ８５．４％でした。
これは、ある事情によるものです。
このある事情というのは、
２００８年４月の新規入居開始に向けて
２００７年１１月頃から入居者募集を開始したのですが、
この時期は近くにあるトヨタ系の自動車整備学校の
推薦入学者の決まる時期でした。
それで、嬉しい誤算ではあったのですが、
２年コースの専門学校生の契約が多くありました。
その学生たちの卒業がこの年の３月にあり、
社会人の方も含め、
延べ９部屋の退去がこの年に集中したというわけです。
そのため、
非常に苦労したのを覚えておりますが、
そういった事情からこの年だけ入居率を落としています。
おかげさまで、
退去が出てもほぼ１ヶ月以内には
次の入居が決まる状況を継続できています。
稲沢市内近隣の単身物件は
通常どこでも同じ状況だとは思いますが、
数ヶ月間の空室がざらにある状態なのです。
以上が、
私自身の物件の運営状況になります。
物件の高い競争力について
お話ししてきましたが、
次回は、入居者さまの満足度状況に
ついてお話します。
今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）
こんにちは。
朋田武洋です。
今回は、
前回に紹介した私自身の運営物件の
運営状況についてお話しします。
プロヴァンスデザインアパートで
差別化ということで、女性がターゲット。
外観も女性好みで、
案内すれば、ほぼ入居が決まる状態です。
直近の入退去としては、
空室がなかなかできないので実績は少ないのですが、
２０１１年から２０１２年にかけての事例でお話しします。
（最も直近の空室は募集中なので、
それ以前の実績でお話しさせていただきます）
２０１１年１２月１８日に退去されたのですが、
すぐ１２月２５日に申し込みがあり、
一人目の内見で決まりました。
１２月２５日の申し込みなので、
私にとっては、
ちょっと嬉しいクリスマスプレゼントになりました（＾＾）
次に、２０１２年３月２７日の退去の事例では、
約１ヶ月後の４月２８日に２人目の内件で決まりました。
一般的な成約率と言われる２０％だと、
５回の内見で入居が決まりますが、
今のところ私自身の物件は１～２回の
内見で決まっています。
なので、
非常に決まりやすい物件と言え、
価格に対してお客様が感じる価値が高い物件に
できていると考えられます。
家賃で見てみますと、
２００８年４月から５年経過しておりますが
賃料は変えておりません。
１階、２階、角部屋、中部屋で
差をつけていますが、平均５２０００円です。
２０１２年前半の実績では、
近隣の新築物件をみても
４６０００～４８０００円程度で、
築１～３年でも５００００円を切っている状況です。
近隣物件では新築でもプレミアム家賃が
とれない状態に来ているということです。
その中で、
私自身の物件は当初の家賃を
キープできている状況なのです。
ここで、
築古も含めた家賃相場を見てみます。
２０１２年の前半、
賃貸募集ナビを使わせていただいて
「Yahoo!不動産」に実験的に物件を載せていました。
当時の例でお話ししますと、
「愛知県稲沢市」「ワンルーム・１ＤＫ」
「占有面積２５㎡以上」という条件で
絞って検索してみますと４９件ヒットしました。
近隣の物件では築１年でも、
４８０００円という風に５００００円を切ってきています。
近隣の物件は、
ほぼ軒並み５００００円を切っている中で、
私の物件だけが「ワンルーム・３０㎡」の
少し広めの物件とはいえ、
５２０００円で募集して値付けできている状況です。
ワンルーム・１Ｋの家賃帯としては
最高の部類に入ると思います。
次に、入居率についてです。
入居状況はほぼ満室を継続しており、
初年度からほぼ変わらず２０１１年度で９７．４％です。
３年目の２０１０年のみ８５．４％でした。
これは、ある事情によるものです。
このある事情というのは、
２００８年４月の新規入居開始に向けて
２００７年１１月頃から入居者募集を開始したのですが、
この時期は近くにあるトヨタ系の自動車整備学校の
推薦入学者の決まる時期でした。
それで、嬉しい誤算ではあったのですが、
２年コースの専門学校生の契約が多くありました。
その学生たちの卒業がこの年の３月にあり、
社会人の方も含め、
延べ９部屋の退去がこの年に集中したというわけです。
そのため、
非常に苦労したのを覚えておりますが、
そういった事情からこの年だけ入居率を落としています。
おかげさまで、
退去が出てもほぼ１ヶ月以内には
次の入居が決まる状況を継続できています。
稲沢市内近隣の単身物件は
通常どこでも同じ状況だとは思いますが、
数ヶ月間の空室がざらにある状態なのです。
以上が、
私自身の物件の運営状況になります。
物件の高い競争力について
お話ししてきましたが、
次回は、入居者さまの満足度状況に
ついてお話します。
今日もお読みいただき、
ありがとうございました（＾＾）