民泊業①

テーマ:

確定申告も終わり、ホッと一息ついている方も多いと思います。

花粉も少し落ち着いているようで、ちょっとだけ穏やかな数日を過ごしている私ですが(実際は経営者の頭の中は常にドロドロ考えてますが)、皆さまいかがお過ごしでしょうか?

 

 

さて、今日のテーマは『民泊収支』について。

 

 

現在日本はインバウンド(観光客)需要に活気が湧いている。

 

若干、米中や日韓関係などで2年前よりは落ち着いてきているようだが、まだまだ来日旅行者は多いようだ。

 

東京・大阪はもちろんだが、私の住む福岡博多は中国・韓国に近いせいか非常に両国の旅行者を街中で拝見する。

私が育った名古屋でも多くの外国人旅行者を見るのだから、驚きだ。

観光資源は乏しいのにね(笑)

 

そのような情勢のせいか、民泊は儲かるという話を耳にしたことがあり興味を持っている人も多いと思う。

 

実は所有の民泊物件が博多にあり、ちょっと収支を大雑把に公開しようと思う。

 

 

物件情報

福岡市博多区の地下鉄祇園駅徒歩5分 90㎡が2戸

4~12名宿泊可能

一泊宿泊料 10,000円(4名)~26,000円(12名) ※金曜・土曜は倍

 

データ収集年月

2019年2月

 

売上

①602,645円

②391,968円

合計 994,613円

 

支出(2部屋合計)

サイト(Airb&Booking.com)手数料---60,199円 

リネン交換---73,332円

光熱費---45,080円

WiFi---8,092円

保険---966円

管理委託料(15%)---161,127円

清掃費---108,000円(27回)

消耗品補充(歯ブラシやシャンプーなど)---13,959円

合計 470,755円

 

収支

 994,613

-)470,755

--------------------

+ 493,858円

 

こうなる。

 

実は稼働率は75%であり、民泊法の基準を月だけで見れば超過している。

 

民泊で可能な年間宿泊数は180日なので、平均月利益は30万円くらいと考えておくべきか。

 

こうなると、わざわざリスクをとって民泊をせずに普通にオフィス賃貸の方がいいような気がするという声が聞こえてきそうだ。

 

けど、私はこの物件は民泊でいきたいと考えている。

 

その理由は、次で話そう。

 

 

 

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院長の資質

テーマ:

暖かい冬からそろそろ春に移ろうとしています。

そうなると憎きスギ花粉も飛びだし、目はかゆく鼻水が噴出してきだします。
今年から薬を飲みだした私ですが、皆さまいかがお過ごしでしょうか?
 
 
さて、今日のテーマは『院長の資質』です。
 
 
 
うちの整骨院の分院長が、部下から突き上げをくらった。
その内容がこう。
 
・勤務中に居眠りをしている時がある
・遅刻する
・通勤用のバイクを適当な所に停めて、警察に通報された。
・患者さんの症状や状態をを記憶していない。
・院内のオペレーション指示が下手過ぎる
・患者数を上げようと言うが、理由や手段の説明がない。
・患者さんへ渡す証明書などの期限を守らない。
・2年近く注意しているが、一向に直さない。
 
……散々たる訴えだ。
 
 
正直、スタッフからの報告を聞いた時は、多少は下からの恨み的な誇張もあるのかなと思っていましたが、ヒヤリングをしていくとそうではないと事実判明した。
 
こうなるとのんびりはしていられない。
 
早速、該当院長を呼び出してお説教をし、今後の身の振り方を話す。
 
:部下からこんな話が来ているが、事実か?
 
分院長:そこまではないと思いますが、ある程度事実です。
 
:一番問題なのは、下からの注意を受け入れず長い間全く改善しなかった改善意識の欠如。そして、部下からの信頼を失った点だと思う。
辞めるか異動するか、どちらがいい?
 
分院長:皆の前で謝罪しこれからは1回もそのような事がないようにしますので、このままこの院にいさせてください。
 
 
そんな感じて話したが、問題は院長としての魅力に彼が欠けている点だと思う。
 
多少居眠りしようが遅刻しようが不手際があろうが、本来院長が指導者として魅力的なら部下もそこは目をつぶってくれるはずだ。
 
しかし、部下は目をつぶってくれなかった。
完全にダメ院長の烙印を押されてしまった。
 
院長の魅力はその院の雰囲気にも繋がる。
 
難しい問題だが、まずは最低限の事ができるのが必須であり、そこから人間力が求められる。
 
今後の課題としよう。
 
 
〜〜〜〜〜〜〜☆☆☆☆☆〜〜〜〜〜〜〜
 
 
しかしこうなると、どのような処分を行うかで経営者としての資質をスタッフに計られてしまう。
 
人員的な事や他院長の事もあり、少々困った事態だ。
 
あと、もちろん、分院長に直接言いにくい事は私に連絡するとか、各院ミーティングに私が参加するなどの下からの意見吸い上げシステムを構築しました。
 
 
 

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海外不動産_まとめ

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海外不動産投資について国や地域べつにあれこれ書きましたが、まとめ的なことを書き記したいと思います。

 

 

①基本的に海外不動産でローンは難しい。

現地の金融機関を使って有効なローンが組めるスキームがあるのだったら、ぜひ活用しましょう。

めったにないチャンスです。

 

また、ご自身で商売をしているのなら、日本政策金融公庫の海外事業展開融資が使える可能性があります。

私もこの制度を使いました。

 

 

②発展途上国での安定収入や堅実な値上がりは、これからは期待できない可能性がある。

供給過多で失敗する可能性がある。

買うのなら、できるだけ都心近くで。

 

 

③どの国の不動産を買うのか悩むのなら、アメリカ不動産を買いなさい。

USA is No.1

都市を間違えなければ、長期保有で損する事はないでしょう。

二番手でカナダかオーストラリア。

 

 

⑤日本の不動産で稼ぐことはまだまだできる。

不動産投資経験が少ない人が、焦って海外不動産を買う必要はありません。

言葉や資金や管理面など、海外不動産投資はハードルが高いです。

 

日本の人口は減っていきますが、各地域の中心都市が周辺の市町村から吸い上げる形になり、中心的な都市は人口の目減りが緩やかです。

ゆえに、なるべく大きな都市で不動産を買うか、中規模都市で高利回り物件を購入し10年以内で売却する算段でいけばまだ稼げます。

 

国内で力を蓄えてから海外に進出するのがいいかと思います。

 

 


⑤海外不動産は自分が好きな国(都市)で買いましょう。

もちろん人口増加率や空室率は大事ですが、基準をクリアするなら自分が遊びに行きたい所の不動産を所有した方が楽しめます。

 

不動産を所有する事は、人生の一部を彩る事だと私は思っております。

自己物件を時には見に行き、その国や都市の活気を肌で感じ、それを人生の楽しみにする。

それが海外不動産の楽しみです。

 

そのような理由で、私はフロリダ州(米国)、ゴールドコースト(豪州)、バンコク(タイ)、マニラ(フィリピン)、ホーチミン(ベトナム)の不動産が購入スケジュールです。

ちょっと②とは矛盾しますがね(笑) 東南アジア大好き

 

 

 

追記

不動産は目に見え、体感することができる投資方法です。

 

金融商品とはまた違った趣があります。

 

それゆえに、一つ一つの商品にこだわりや愛着が生じ、一生を通じた商品になる場合もあります。

 

また不動産投資は、入居者や管理会社など何人もの人々と関係を持ち、物件がある町や国を構成する要素の一つとなります。

 

海外不動産投資を、儲けるための投資と考えるか?

 

はたまた、海外文化との触れ合いのツールとも考えるか?

 

そして更に、自分自身の教養として海外事情を考えさせてくれるアイテムと考えるか?

 

どのように考えて海外不動産投資を行うかは、あなた次第です。

 

不動産投資を通じて、豊かな生活を送りましょう!

 

 

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