歯並び大家の不動産投資ブログ

旧借地権好きの現役歯科医です。自分の専門分野に邁進しながら、都心でビル一棟をフルローンで購入し、賃貸経営を自主管理で行っています。


テーマ:

 

毎日ブログ書くといったのに、この新年度の怒涛の忙しさですっかり週1か2の状況になっています。

 

 私忙しい忙しいってえらそうにいってますけど、忙しい原因をふと振り返ると、なんか一円も稼いでいないことに気がつきました。

 

 〇〇学会とか、〇〇委員会とか、お仕事いただいて、、論文200本以上読み漁って3か月間ぐらいかけて、頭おかしくなりながらまとめた報告書とかも、よく考えると、収入は3000円の交通費と幕の内弁当だったりして(しかもお弁当だされて嬉しくなってるささやかな自分が悔しい。) 

 そんで偉い先生がたには、"勉強させて頂き、有難うございました。” なんてご挨拶して。。。なんかいろいろ間違ってる気もしますが、かと言って誰からも声かけてもらえないのも寂しかったりして、もはやなにが正しいのかわかりません。

 

 まーそんなで、私不動産のなにが好きって、知識とお金OKが直結してるのが、いさぎ良くて好きです。 知識をえるほど儲かって、知らないと損するっていう世の理のど真ん中いってる感じが本業とは違う知識欲に火がつくんですよね。 お金にならない仕事に全力投球できちゃうのもやっぱり自分の中にいろいろな引き出しがあるおかげだとつくづく思いました。

 

 で、のびのびになってたエレベーターネタですが、エレベータって機械関係で面倒くさいって思ったり、厄介だって頭ごなしに思って、エレベーター付きってだけで物件除外しちゃうかたいますが、正直もったいないなーと思います。

 

なぜなら、やっぱりエレベーターのある物件っていうのは、必然的に建物自体が大きいので、イコール効率的に大きな収益の見込める物件になります。私自身戸建ての自主管理もしていますが、正直ビル管理と戸建て管理の手間ってたいして変わらない印象です。むしろ戸建てのほうが大変。 ビル管理の方が規模も大きくなりますが、収益も大きいので経費で人にお願いできたりして、結果楽です。

 

 

そんなで続きのエレベータ管理ネタ。

 

前のは☟

http://ameblo.jp/hanarabiooya/entry-12259590501.html

http://ameblo.jp/hanarabiooya/entry-12259834144.html

 

エレベーターについて調べだしたきっかけは

うちにきた営業君の無茶な新機種への交換提案に不信感をいただいたからんなんですが、今となっては良いきっかけをくれたと感謝しています。

 

①エレベーター管理会社

 まずエレベーターの管理業者に大きく二種類あります。

一つがエレベーター会社が販売後継続管理を行う場合、もう一つは独立した管理専門の会社です。

 

でこのエレベーター管理会社なにが問題かっていうとまず一つ目は管理会社の選択。 基本的に前者のエレベータ販売の管理業者は自社エレベーターしか管理しません。ですので、管理会社を販売系から管理専門会社にかえることはできてもその逆はできません。さらに一旦管理会社を販売系から別のところに変えてしまうと再契約はできないか、できても高額になります。

 

②エレベーター管理費

  次にエレベーターの月額管理料、皆様すごい高額だと思ってる方が多いですが実は、契約状況で大きく異なります。1台のエレベーターの管理には月額2万~15万ぐらい、大きな開きがあります。この値段の違い、なにかというとメンテナンスの際にパーツ交換が有料か無料かっていう違いです。もちろん高いほど、メンテナンスフリーです。

 

変更できない契約内容

 でのこの月額管理契約も結構制約が多く、購入時に管理の契約形態を決めるとその後変更できません。

 厳密にいえば、高額から低額に変更できても低額から高額に管理には変更できないんです。所有者が変わってもこの契約内容の変更はできません。ですから、皆さん最初に契約する時にはほとんどのかたが一番高いプランを選びます。エレベータ1台につき一部屋分の家賃がかかるといわれるのはこのためです。

 

 で、この契約、私がやられちゃってるなーと思うのが、最長契約期間20年までなんです。前のブログで書いたとおり、エレベーターの故障が頻発するのは、エレベータの寿命30年のうちの最後の10年です。20年までは事故の報告等はほとんどないのです。ですからまさに安全な期間だけ保証してくれるって感じです。

 

 さらに、パーツの無料交換ですけど、はっきりいって初期中期の20年以内で高額パーツが交換が必要になることなんてそうそうありません。せいぜい巻き上げ機のロープを一回交換するぐらいです。 エレベーターで高額な部分というのは種類にもよりますが最も一般的なロープ式の場合、一つが制御盤といわれるエレベーターの頭脳の部分、もう一つが巻き上げ機といわれる心臓部の二つです。どちらも単品交換に700万ぐらいします。

 ですが、これってまさに、エレベーターの本体に等しいので、10~20年以内に交換を要するってそもそも最初から欠陥品だったんじゃないの?って疑われてもしかたないくらいの出来事です。

 

"万が一、700万円のパーツ交換が必要になったら困るからやっぱりメンテナスフリーの方が”って思われたあなた!

 

計算してみてください。

 

月10万のエレベーター管理は年額120万、

10年間で1200万です。

 

もし月顎2万円の最低契約だった場合、

年額24万、10年間で240万、その差960万です。 

 

はっきり言って安いエレベーターならまるごと交換できてしまうぐらいの差が生まれます。最長の20年間なら2400万円、

安心安全の名のもとにどれだけボラれているかわかりますか?

 

ちなみに、そんなにぼられるなら、販売系は止めて、管理専門の業者にと思われるかもしれません。事実管理専門業者のほうが管理費はだいぶ割安なのですが、その契約変更は段々できなくなっています。

 

なぜか?

 

変更できないエレベーター管理業者

 

基本エレベーターは24時間管理であるのはご存知かと思います。

なんかあったらボタンおすとオペレーターにつながりますよね。

 ところが現在はそれだけでなく、エレベーターの制御盤という頭脳部分は全て管理会社のPCと直結しており動作確認がリアルタイムに可能です。 これは災害時や事故などが起きた時にとてもありがたいですし、月々エレベーターが何回作動したとか、どの階に一番多く停まったとか管理も容易です。

 

問題はこの制御盤、販売業者でしかアクセスできません。ですから、制御盤の機器が決まると必然的にそのエレベーターはその販売業者の管理会社でしか管理できない。。っていうほぼ独占企業になりつつあるってことなんですね。

 単なるエレベーターですが、見方を変えれば所有者すら手がだせない、ちょっとした治外法権領域が誕生するようなものです。

 

20年でパーツの製造中止

 

とどめが、エレベーターのパーツですが、だいたい20年で製造中止にしています。ですから、必然的に20年後には新機種への交換を進められるわけですね。

 
 ちなみにうちが新しいオーナーになって半年後、エレベーターの営業君が突然電話かけてきました。

 

ぷるりんこ~電話

 

"こんにちは~〇〇エレベーターの山田です。本日はご提案を~

今ご使用のエレベータの巻き上げ機(心臓部)のパーツが製造中止になります。なにかあってもすぐに対応できなくなるので、交換してください。”

 

と言ってきました。更に

 

"実は新しい巻き上げ機は、今お使いの制御盤とはリンクできないので、制御盤も一緒に交換してください。800万~900万ぐらいです。”

 

と言ってきました。 結構晴天の霹靂でした。いきなり1000万はらえと言われたようなもんですから。

 

でも、私もちろん知ってたんです。 ヾ(▼ヘ▼;)

 

6年前にこの営業君、前オーナーさんに500万だか700万かけて制御盤を交換させていたのを。

 

そんなんで山田君に、日を改めて説明にきてもらいました。

 

私"製造中止ということは、在庫はないんですか?”

 

”え? ちょっとわかりません。”

 

”別に劣化するものでないなら、パーツだけ買っておくって手もありますよね。いくらですか?”

 

山田"え、ちょっとわかりません。ですが、エレベーター自体既存不適格ですから、、色々事故があって、、安全性が、うんちゃらかんちゃら、、、”

 

”そうですか、ちなみに現在のエレベーターの新体制基準になったのっていつですか”

 

山田"え?えーと確か10年前ぐらいだったと、、”

 

”前のオーナーさん、6年前に500万以上かけて制御盤交換してますよね、もちろん御社で (-_-メ

 

山田"え?ええ(ノ_・。)(>_<)”

 

”私が前オーナーだったら6年で交換しなければならないものに500万支払わされたら、結構発狂しますけど、本当にそこまで緊急性があるものなんですか?(-_-メ

 

山田"え~(ノ_・。)(>_<)”

 

”さらに、既存不適格でいうなら、6年前の交換ですでに既存不適格ですよね、その辺どうお考えですか?”

 

山田 ”シ~ン (x_x;)”

 

”とりあえず、在庫の有無と値段確認して、また危険性があるというならどの程度危険か、再度調べて報告してください。”

 

 

山田 ”ハイ (x_x;)"

 

2週間ほどして、システムエンジニアから電話あり、

”現在お使いのエレベーターは確かに既存不適格ですが動作環境等も問題ありません、在庫も生産中止ですが、まだありますから早急な購入は必要ありません、”といわれました。

 

それ以来、山田さんは二度と私には連絡してくれなくなりました。用があると夫に連絡するようになってしまいました。

 

ちょっとさびしい。o(;△;)o

 

 そんなんで不動産投資家の皆さん、

業者さんの言いなりに契約していると、1000万円で買ったエレベーターを20年間で2400万の管理費を払い、21年目で1000万かけてまた新機種に交換する。っていう、

 

20年間で

合計4400万をエレベーター会社に貢ぐって計算になるんです。

 

30年一括契約、大〇建託やレ〇パ〇スどころじゃない養分っぷりなわけですね。

 

 まー悪いことばかり書いてしまいましたエレベーターですが、賢い管理をすれば、それほど負担にならず、効率的で大きな利益をもたらしてくれる文明の機器でもあります。ある一定以上の不動産投資の拡大を狙うならさけて通れない問題です。

 

 管理会社もエンジニアの方たちは日々本当に良く対応してくださると思いますし、人命にかかわることですので、契約料金にかかわらず使命をもって仕事をしていると感じます。

 

ただ、知らないということが、不動産投資において最も危険なことである、というのはエレベーター管理についても例外ではありません。

 

そんなわけで、不動産投資家の皆様、

エレベーターは賢く上手に使いましょう!

 

 

ポチッとすると上にまいりまーす!ヾ(@°▽°@)ノ

っていうかポチらないとリアルタイムで監視します。

いいね!した人  |  コメント(2)  |  リブログ(0)

歯並び大家さんの読者になろう

ブログの更新情報が受け取れて、アクセスが簡単になります

最近の画像つき記事  もっと見る >>