歯並び大家の不動産投資ブログ

旧借地権好きの現役歯科医です。自分の専門分野に邁進しながら、都心でビル一棟をフルローンで購入し、賃貸経営を自主管理で行っています。


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少し間があいてしまいました。

 

親戚に3歳になるあみちゃん(仮名)って子がいます。地方在住なんで、なかなかあえないんですけど、おかあさまが時々近況報告をくださいます。

 

マンション住まいだそうですが、先日、幼稚園に行く準備が済んだあみちゃん、靴をはいているおかーさんを置いて、とっととエレベーターの方に走っていってしまったそうです。

 

そんなんで、おかーさんが

 

「あみ~、エレベーター呼んどいて~」 って言ったら

 

少しして

オーイ えれべーた~(ノ゚ο゚)ノ」

 

って声が聞こえてきたそうです。 

 

 「エレベーター ...」の画像検索結果

(おかーさん、かわいすぎて悶絶したらしい)

 

状況によっては微笑ましいエレベーターですが、大家にとってエレベーターって天敵なんじゃないでしょうか。

 

そんなんで今日はエレベーターのお話(`・ω・´)

 

不動産投資家によってはエレベーターがあるってだけで、その物件買わない人結構いるって聞きます。どっかの藤〇塾とかでも、エレベーター付き築古ビルは買っちゃいけないって教えてたりしますよね。

 

交換となったら一台1000万近くかかりますので、それまで含み益まるごと持ってかれるぐらいの経費です。 かといってケチって安全性を怠っては水漏れぐらいじゃすまない、確実に人身事故につながりますから大家業を営む人にはやっかいな存在かもしれません。

 

それは確かにそうなんですけど、でも、そこまでエレベーターって大変かっていうと知らないゆえの過剰な警戒って気がしなくもありません。

 

ちょっと前ですが、エレベーターの管理会社の営業から電話がありました。

 

ぷるりんこ~電話

 

(業者)「歯並びさん、こんにちは~エレベーターの方ですが、そろそろ交換をご検討されませんか~」

 

(私)「毎月の点検で特に不具合の報告もあがってきてませんが」

 

(業者)「いえ、今の機種お使いになられて20年ぐらいになられますので、そろそろご検討いただいた方が、とくにですねご使用の巻き上げ機(ロープを巻くエンジン部分)が生産中止ですので、、だいぶ古いタイプのエレベーターですから新しい機種のご紹介を~」

 

(私)「在庫がないってことですか?」

 

(業者)「いえ~それはわかりませんが、すぐに対応できない場合がございますので」

 

(私)「生産中止ならその部分だけ今のうちに購入しましょうか? 劣化するものではないし、めったに変えるものではないですよね」

 

(業者)「はーまーですが、今のエレベーターは既存不適格で~」

 

(私)「とりあえず在庫あるか確認して、あわせて見積もりもって、そのうえで新機種の紹介したいならアポとってください。ガチャ(`・ω・´)」

 

正直びっくりしました。なぜって今回提案のあった物件のエレベーター、数年前、購入直前で前オーナーが中身をほぼほぼ全とっかえしてたからです。そのことも購入理由としては大きかったんです。 

 

で、その電話を機にエレベーターについて学び直しました。そうするといろいろ見えてきました。あんまりエレベーターと不動産管理についてくわしく書いてるブログとかみかけないので参考になれば。。。

 

 まず、たまにいる、エレベーターは10年に一回ぐらい交換しなきゃいけないと思ってる人。

 

「はっきりいって嘘です!(`×´)

 

次に20年ごとに交換話。

 

「これも嘘です、っていうか必要ありません!」  ただ、エレベーター管理会社は20年をすぎると機器の交換を言い出すんです。

 

なぜでしょうか?

 

新しい機種を売って儲けたいって気持ちはもちろんあるんですが、それだけではありません。

 

実は国土交通省の報告では

エレベーターの設置年数を初期、中期、後期の10年ごとのスパンで見た場合、事故やトラブル事例が圧倒的に多いのが後期の2030年です。初期から中期の20年目までは統計上はめったに事故等の報告はないようです。

ですから、管理会社からすると、20年で交換するのが最高のリスク回避です。現にエレベーターの管理契約期間は最大で20年までしか設定していないところがほとんどなんですね。しかも管理費用に含まれる無料パーツ交換で、高価なパーツは20年以内ならまず取り換える必要がありません。

 

これって新築たてて、家賃保証30年ってやつよりひどいです。つまり安全で安価な期間だけしか管理しないっていう露骨な話です。

 

じゃー実際のエレベーターの寿命ってどれくらいかってことなんですけど。国土交通省ではエレベーターの修繕周期を補修15年、取り換え30年で推奨しています。

 

国土交通省の推奨どおりにすると60年で2回の交換、エレベータ会社の推奨どおりにすると3回の交換になりますので、

 

1回1000万とすると、60年で2000万か3000万 その差1000万。経費として年数で割ると、年間33万と50万の違いになり、毎年17万経費に差がでるわけです。 大家側からしたら安全性確保のために別途定期的なメンテナンス契約をしてるのですから、その17万の経費はエレベーター会社のリスク回避のために費やされるわけです。 

 

さらにほんとに30年がエレベーターの寿命かというと、日ごろからメンテナンスをきちんとしていれば、パーツはどんどん交換しますので、30年ごとに安全性のためにすべて交換するっていう必要もない気がします。じゃーなんで交換するかっていうと、一番の理由は寿命というよりも、30年ごとに既存のパーツを製造中止にすることで、どんどん新機種への買い替えを促進する企業戦略のためですね。

 

他の経費にはうるさい大家さんも、エレベータに関しては弱い人多いきがします。

管理会社が安全性に疑問を呈することで"ロープが切れたらどうしよう”と、かってに恐怖を感じやすいですから。

 

エレベーターが設置してある物件をお持ちの大家さん、業者からの提案については鵜呑みにせず、ホントに必要なことはなんなのか。是非確認されることをお勧めします。

 

で、60年で2000万のエレベーター交換経費。年間33万として、月に換算すると2万8千円弱ですが、そもそもエレベーターついているような物件は規模も大きいので、予め計算していればさほどのびっくりする負担でもない気がするのですが、皆様いかがでしょうか。

 

そんなんで次回はエレベーターの定期管理と料金など書いてみようと思います。

 

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