こんにちは、カピバラ好き行政書士の石井くるみですクマムシくん

 

先週はJ-WAVEラジオで、「民泊を巡るマンション管理規約の問題」をテーマにお話させていただきました。

 

次のリンクに記載のとおり、民泊を禁止したいマンション管理組合は、住宅宿泊事業の届出が開始する3月15日より前に管理規約を改正しないと、届出が有効となってしまいます。

 

●あなたのマンションは民泊OK? 想定されるトラブルは

http://www.j-wave.co.jp/blog/news/2018/02/ok-2.html

●マンションにおける民泊問題にフォーカス!

https://www.j-wave.co.jp/original/stepone/scene/1496.html

 

いったん届出が有効となると、その後に民泊を禁止する規約改正することが困難に歯

 

なぜなら、区分所有法31条の規定により、規約改正には、いったん民泊を営む権利を得た住人の承諾が必要となるからです!

 

(規約の設定、変更及び廃止) 

第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない

 

さて、ラジオでは時間の制約からお話できませんでしたが、実はマンションで民泊を認めるともう一つ大きな問題がハッ

 

それは・・・  

 

マンション全体で消防用設備の追加設置が必要となり、その設置コストを、住人全員が負担する可能性がある点です!!

 

多少専門的な内容となりますが、本ブログでは、マンションにおける民泊と消防法令の関係を解説しますダルマ

 

炎上するロンドンのグレンフェル・タワー(出典:Wikipedia)

 

マンションの消防法令上の用途

マンションのように一つの建物に複数の住戸が存在し、各住戸から共用の階段や廊下を通り道路まで行けるものは建築基準法上「共同住宅」と位置付けられ、その消防法令上の用途は、消防法施行令・別表第一5項ロに掲げる防火対象物となります。

 

他方、住宅宿泊事業法に基づく届出をした「届出住宅」の消防法令上の用途は、旅館・ホテルと同じ5項イ防火対象物となります。

 

そして、一つの建物に5項ロと5項イの用途が混在する建物全体の消防法令上の用途は、16項イ複合用途防火対象物となります。

 

消防法令では、建物の用途に応じ、5項ロ ⇒ 16項イ ⇒ 5項イ の順に、遵守すべき消防基準が徐々に厳しくなります。

 

もともと5項ロであるマンションの一部で民泊が営まれると、建物全体の消防法令上の用途は、より厳しい16項イとなります。

 

5項ロから16項イになると何が起きるか!?

マンション全体の用途が5項ロから16項イになると、次の表に示すとおり、様々な消防用設備の追加設置が必要となります。

 

 

例えば、共同住宅用自動火災報知設備を付けている11階建のマンションで民泊を認めた結果、延べ面積の10分の1を超える範囲で民泊が営まれた場合、次のような消防用設備の追加設置が要求されます。

 

①建物全部において、共同住宅用自動火災報知設備を、自動火災報知設備に取り替える

②建物の1階から10階において、誘導灯を追加設置する

③建物の1階から10階において、スプリンクラー装置を追加設置する

 

これらの追加工事をした場合、建物の状況によっては数千万円規模の設置コストが発生する可能性がありますアセアセ

 

消防用設備の設置コストは誰が負担するか!?

5項ロから16項イになったのは、一部の住人がマンションで民泊を開始したためであるため、関連する消防用設備の設置コストは民泊を営む住人が負担すると考えるのが自然であると考えられます。

 

しかし、標準管理規約では、火災警報設備等の消防用設備は「共用部分」に該当するとされています。

 

区分所有法では、共用部分の負担は、規約に別段の定めがない限り、マンションの各住人がその持分に応じて負担することとされているため、民泊を営まない住人にも消防用設備の設置コストの負担が求められる可能性は否定できませんタラー

 

(共用部分の負担及び利益収取)

第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

 

消防用設備の追加設置を回避できるか!?

マンションの一部での民泊により消防用設備の追加設置が求められても、区分所有法17条に規定される、共用部分の変更に関する集会の決議において、消防用設備の追加設置を否決することが可能かもしれません。

 

(共用部分の変更)

第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

しかし、その場合においても、いったん民泊を営む権利を与えられた住人が営業を停止しなければ、マンション全体が消防法令に違反した状態が続いてしまい、マンション全体の価値が大きく損なわれてしまうでしょうガーン

 

また、マンション全体への消防用設備の追加設置を要求する民泊営業が、区分所有法6条1項に規定される「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するとして、同法57条~59条に基づき、民泊行為の停止等の請求等を行う余地もあるかもしれません。

 

(区分所有者の権利義務等)

第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

 

しかし、「共同の利益に反する行為」とは、通常、建物の構造を破壊したりする行為や、共用部分に違法に物品を備え付けたり放置したりする行為、あるいは、騒音、悪臭等を放つ行為をいいます。

 

マンション全体に消防用設備の追加設置が生じることを理由に、いったん適法に認められた民泊営業を行う行為が「共同の利益に反する行為」に該当するか否かの判断には、専門家を交えた検討が必要となるでしょうもやもや

 

消防法の影響なしに、マンションでの民泊を認める規約文言はあるか!?

それでは、民泊がマンション全体の消防用設備に与える影響を回避するには、3月15日より前に、管理規約で民泊を禁止する以外方法はないのでしょうか??

 

もし「家主同居型」の民泊だけは認めたい、というマンション管理組合の方がいらっしゃっる場合には、次のカピバラ好き行政書士オリジナルの規約文言を用いることで、マンション全体での消防用設備の追加設置のリスクを回避することができますウインク

 

カピバラ好き行政書士オリジナル規約文言

第12条第2項 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合であり、住宅宿泊事業者が不在とならない旨(住宅宿泊事業法施行規則第4項第3項第10号に規定する旨をいう。)の届出が行われ、かつ住宅宿泊事業法施行規則第4条第4項第1号チ(4)に規定する宿泊室の床面積の合計が50平方メートル以下になるときに限る。)に使用することができる。

 

この規約文言のポイントは、届出住宅のうち、①住宅宿泊事業者が不在とならないもの(いわゆる家主同居型)で、かつ②宿泊室(届出住宅の居室のうち宿泊者の就寝の用に供するもの)の床面積の合計が50㎡となるものは、届出住宅の消防法令上の用途が住宅扱い(5項ロ)になるという、消防予第330号「住宅宿泊事業法に基づく届出住宅等に係る消防法令上の取扱いについて(通知)」の緩和措置を活用している点ですキラキラ

 

①②の要件を満たす5項ロの届出住宅がいくら増えても、一つの共同住宅の中に5項イの用途が含まれない限りは、建物全体の消防法令上の用途は5項ロのままとなり、消防用設備の追加設置は義務付けられませんニコニコ

 

また、届出をした住人が①②の要件を満たさない、例えば「家主不在型」の住宅宿泊事業を営んだ場合には、マンション管理組合等は、管理規約等に基づき、管理規約違反行為に対する法的措置をとることができるでしょう。

 

とはいえ、この規約文言により、消防法令への適合を保ちつつ一定の家主同居型の民泊が可能となるものの、その効果はやはり限定的。

 

住宅宿泊事業法及び新・旅館業法の施行日を控え、マンションの一部で民泊が行われる環境と可能性が高まったいま、例えば一定のマンションにおいて消防用設備の緩和措置を認める総務省令第40号の適用範囲を、一定の民泊や旅館業に拡大する等の規制の見直しが急務であると考えられます!

 

いずれにせよ、マンション管理組合や管理会社の皆様は、民泊が住人の生活環境や建物全体の消防用設備に与える影響等を正確に把握したうえで、住人の声をしっかりと聞いて、管理規約の改正に早急に取組みましょうおねがいキラキラ

 

 

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