2005-02-02

不動産ファンドの最終損失は不動産の譲渡損失か?

テーマ:不動産
不動産ファンド関係でいろいろ書いていますが、
最後に譲渡損失が発生する場合についての追加です。

前回は、みなし有価証券になるかどうかで、
税金の適用が異なるのではないかと指摘しました。
みなし有価証券であれば、
有価証券の譲渡損失になる可能性があります。
これであれば、損失を繰り越していけますよね。
しかし、みなし有価証券でない場合については、
組合損失として損金算入が危ないと書きました。

この後、いろいろな人と話していて、
みなし有価証券にならない場合については、
別の考え方もあるなと思うようになりました。

よくよく考えてみると、
不動産の信託受益権から不動産所得を得ていることから、
この場合の損失は不動産の譲渡損失になるのではないかなと。

となれば、前々回の税制改正が思い出されます。
・不動産売却損について給与等の他の所得との損益通算を認めない
・不動産売却損については繰越控除を認めない
他の所得との損益通算ができなくなり、
繰越控除がなくなったアレですね。
不動産の譲渡損失になるのであれば、
他の不動産の譲渡益とぶつけることができますが、
実際的に考えてみると難しいのではないでしょうか。

よって、組合損失または不動産の譲渡損失のいずれにせよ、
損失部分に対する税金の手当てで考えると、
現状は不利な印象を持ってしまいます。
まぁ、実際に不動産ファンドがクローズするのは、
まだまだ先のことでしょうから、
あくまで頭の体操の段階を抜けないのですけどね。
今後も研究していく予定です。
AD
いいね!した人  |  リブログ(0)
2005-01-30

みなし有価証券化と税制改正による組合損失の取扱いの関係を考えてみる

テーマ:不動産
今回は、以前予告していた
不動産ファンドのクローズ時の処理について、
しばらく空きましたが書いてみます。

ここで問題にしたいのは、
「ファンドをクローズするときに、
 物件の売却損が発生し、
 最終的に損失分配になるケース」
についてです。

今年度の税制改正により、
組合損失の取扱いが変更になることについては、
何度も書いてきました。
それに加えて、はてな時代のブログにて、
「みなし有価証券化される匿名組合出資持分」
についても書きました。
前者は税金で、後者は証券の話ですが、
まったく別に見える二つの事象が、
実は密接な関係を持っているのかもしれません。

ファンドにおいて損失が発生した場合、
組合方式によるものであれば、
組合損失として出資者(個人を想定)に跳ね返ってきます。
しかしながら、この損失については、
損金算入ができないように制度改正がされました。
レバレッジドリースを対象としたものでしたが、
結果的に私募ファンドにも影響がでそうです。
よって、変な不動産ファンドに出資してしまうと、
元本割れを起こした上に、損金算入が不可能になりかねません。

ところがここで、組合出資持分がみなし有価証券化されると??
最後の最後で発生する損失部分については、
譲渡損失になる可能性がでてきます。
となれば繰越損失として、他の譲渡損益と相殺がかけられそうです。

以上から導き出されるところとして、
みなし有価証券化されるような組合出資については、
・法定監査により外部の目が入ることから、
 わけのわからないスキームである可能性が低くなる
・最終的に最悪損失がでたとしても、
 税務上不利にならないような手当てがされる可能性が高い
・ただしその分、事務コストは高くなり分配がやや低くなる
こんなところになるのかもしれませんね。

一方で、みなし有価証券化されない組合出資については。。。
上記の逆になるといえるかもしれません。
外部の目が入っていない場合には、
以前のブログで指摘したリスクなども、
念頭においておく必要がでてくるのでしょう。
銀行の不良債権処理の一環として利用され、
結局大損するだけにならないようにはしたいものです。
AD
いいね!した人  |  リブログ(0)
2005-01-26

ノンリコと不動産ファンドの関係を考えてみる

テーマ:不動産
不動産ファンド系について、ちょっと考察のまとめです。
今日の題材は、
「不動産ファンド向けノンリコ利率低下」です。

以前のブログにて、出資者である投資家には、
決定権がほとんどないということについて書きました。

投資家は、不動産の取得原価はもちろんですが、
ノンリコの比率も決めることはできません。
このため、定期的な配当金額も、
不動産売却時のキャピタルロスも所与となり、
出資した以上、結果を受け入れるしかない、
そんな状態になっています。

では、誰が決めているのか?
それが今回のテーマと関係してきます。
なぜ、銀行は不動産ファンド向けのノンリコを、
低金利で行っているのか?

投資家にとって、
利益を獲得できるチャンスは大きく二つです。
インカムゲインである定期的な配当と、
キャピタルゲインである売却損益の分配です。
その不動産ファンドの成績であるところの、
最終損益がどうであったかについては、
この両方の要因が関係してきます。
しかし、売却損益が登場するのは最後でしょうから、
当初はインカムゲインがいくらあるのかが、
そのファンド(もしくはシリーズ)
の評価の良し悪しにつながるでしょう。

であるならば、ファンド組成側にとって、
インカムゲインを生み出すことは、
必要最低限必要な条件となります。
裏を返せば、インカムゲインさえ十分にあるならば、
お金はあつまる可能性が高い??ということです。

この論理をさらに飛躍させると、
インカムゲインだけは十分にしておき、
キャピタルゲインについてはマイナスにする、
そんなことも可能であると考えられます。
つまり、最後の最後まで、損失を表面化させず、
騙し騙しやっていくということです。
損失が発生した原因については、地価の下落という、
一見すると運用側ではどうにもならない理由が登場しそうです。
投資家に「仕方がない」と諦めてもらうための、
納得できる言い訳が準備できればいいわけですから、
仕組みに気が付かなければ、危ないといえるでしょう。

不動産ファンドのインカムゲインについて考えると、
源泉は不動産収入ですから、
高い家賃で空室率を少なくする、
ということがまずは必要であるといえます。
しかしながら、最近の建設ラッシュから想像するに、
供給過剰による家賃低下や空室率向上は、
避けられないのではないでしょうか。
ここで、投資家へのインカムゲインは、
 不動産収入-支払利息
であることに気づくと。。。
ノンリコの利率が低いほど、
投資家へのインカムゲインが増加する、
そう考えることができます。

以前のブログにて、
不動産ファンドを利用した不良債権処理では、
実質的な決定権は銀行にあることを指摘しました。
インカムゲインをどうするか、
キャピタルゲインをどうするか、
これらの決定権を銀行が持っている可能性が有ります。
不動産価格をどうするか、
ノンリコの割合をどうするか、
ノンリコの利率をどうするか、
このあたりを操作することによって、
インカムゲインもキャピタルゲインも、
ある程度予測がつきます。

ノンリコの利率が低いのに、
運用利回りは平均並というケース。
ノンリコの比率が高いのに、
運用利回りは平均並というケース。
普通に考えるならば、
前者は高運用利回りが期待され、
後者は低運用利回りと予測されます。
それに反した結果になっていた場合は?
考えてみると怖い気がするのですが、
実際のところはどうなんでしょうね。

次は、ファンドのクローズの時に、
万が一でしょうが、損失が発生するケース、
これについて考えてみようと思います。
AD
いいね!した人  |  リブログ(0)
2005-01-17

不動産ファンドを利用した銀行の不良債権処理を考える

テーマ:不動産
今日は日経ビジネスの、2005年1月17日号を参考に、
不動産ファンド関連ネタです。
「不動産ファンド向け融資にメガバンクが奔走
 高騰の”真犯人”はここに」

内容としては、
・メガバンクの不動産ファンドへの融資が増加している
・不動産ファンドへの融資の金利競争が発生している
・ノンリコについては、高い金利が普通であった
・現状は企業向けよりも安い事例もある
・資金供給があるために不動産の取得競争も発生する
・不動産のバブル化?
こんな感じでしょうか。

この以前の記事で、「ファンドバブル」がありましたが、
それと関連付けて、今回の記事を眺めてみると、
ちょっと気づいた点があるので、それをまとめてみます。

いくつかの前提をまず挙げてみます。
・低金利により資金供給は潤沢
・銀行は不良債権処理をすすめたい
・不動産価格の上昇は不良債権処理にプラス
これらから考え付くこととして、
潤沢な資金供給により、不動産の売買が盛んになれば、
融資が増えて不良債権処理が進むという、
銀行にとっては望ましい展開になりそうだということです。

ここで、不動産ファンドへの銀行の貸付方法をみると、
プロジェクトファイナンスであるノンリコースローンです。
記事によると、不動産ファンドが物件を購入する際に、
購入資金の60%ぐらいがノンリコで調達されているようです。
例として、物件価格が100億円の場合を仮定すると、
ノンリコ60億円でファンドの投資マネーが40億円となります。

さて、ここで特に問題として考えたいのは、
不良債権処理の手段として、不動産ファンドが利用されるケースです。
以前のブログにて、
UFJ銀行が不動産鑑定評価額を操作していたことを書きました。
さっきの例を用いると、物件価格100億円が150億円になり、
ノンリコ90億円で投資マネー60億円となります。
これだけですと、銀行にとっては特に意味はありません。

しかし、これに条件をもう一つ追加して、
担保としてくっついている銀行の不良債権額を考慮すると。。。
200億円の不良債権があるときに、
100億円の物件を150億円でファンドが買い取る、
そういったケースが想定できます。
このケースについて、銀行側の立場から考えてみると、
・不良債権の処理が少ない損失で可能になる
・物件売却時にキャピタルロスが発生したとしても、
 ファンドの投資マネーが40%までカバーしてくれる
・ノンリコの金額が大きくなれば大きくなるほど、
 期間中に受け取れる利息額が増加する
・不良債権処理と新規融資増加で健全化がすすむ
ということで、負けにくいスキームが見えてきます。
このスキームを支えている大きな条件としては、
やはり「低金利」があると考えます。
銀行にとっては、資金が調達しやすいわけですし、
投資家にとっても定期預金の0.05%の利息に比べ、
3%以上の配当が見込める不動産ファンドに目がいくわけです。
また、対象物件は自分のところで押さえてあり、
資金供給も自前で可能なわけですから、
組成しやすいスキームでもあるわけです。

さらに、よくよく見てみると、
200億円の不良債権が、90億円のファンドへの融資に化けています。
つまりは、不良債権を処理したように見せかけて、
ファンドを利用することで、一部については繰り延べている。。。
そんな図式も成り立つわけです。

さて、今度はこのスキームを投資家の立場から考えてみると、
・現時点では定期預金よりも有利な運用成績である
・物件売却時まで、キャピタルゲインかロスかはわからない
・キャピタルロスの場合に、
 ノンリコのリスクカバーに使われてしまう
・キャピタルロスが発生し、組合損失となった場合に、
 税務上損金算入が認められない可能性がある
 (現時点では税制改正未決定のための表現)
・配当の原資は、家賃収入-銀行利息であるため、
 銀行の利息が変動金利であると圧縮されていく
・物件の取得価額が操作されている場合は、
 銀行利息部分が大きくなり、結果として配当額が小さくなる
といったことになりそうです。
一言でいえば、毎回の配当も、売却時の損益も、
ノンリコ供給している銀行次第になっているわけで。。。
出資者であるにも関わらず、決定権がほとんどないわけです。
まぁ、ファンドですから当然といえば当然ですけども。

以上を踏まえると、
不動産ファンドが銀行の不良債権処理スキームになっていないか、
この点については留意が必要だと思われます。
通常の不動産ファンドに比べると、
リターンが小さくなる可能性が高くなるわけですから、
できることなら調べておきたいところです。
目論見書や、有価証券届出書(昨年12月の法改正を受けて)により、
ファンドのメインバンクがどこであるかぐらいは、
チェックしておいていいのではないでしょうか。
いいね!した人  |  リブログ(0)
2005-01-01

不動産の鑑定評価

テーマ:不動産
UFJの記事を振り返って、
「鑑定会社に資産の高値算定要請」
というのがあったみたいですね。
2004年11月10日の日経です。

不動産が会計と関係する場面は、
決して少なくありません。
減損会計の導入により、
最近では増えてきているといえます。

よって、「不動産鑑定評価額」
と接点を持つ機会も増えてきています。
会計士の立場からすると、
他の専門家の利用ということになりますが、
会社側から圧力かかっていたりすると、
その鑑定結果の信憑性は。。。

UFJの件に関しては、
融資先の不良債権化した資産を、
同行の関連不動産会社に買い取らせる
「飛ばし」のケースだったとのことです。
それに外部のお墨付きをもらうことで、
検査妨害を図っていたとのことでした。

以前のブログにて(確か旧ブログ)、
不動産鑑定士の選別が始まる、
とか書いた気がします。
やっぱり重要なんですよ、不動産鑑定士は。
会社が利用してる不動産鑑定士について、
その利害関係などには留意が必要でしょう。
異様に高い鑑定料かどうかも、
気をつけたい点にはなるでしょうね。

これは、不動産ファンドにもそのまま通用し、
物件の取得原価の算定について、
どのように行なわれているか気になります。
組合損失の損金算入がアウトになる以上、
最後に売却損失が発生するリスクは、
無視できないものとなってくるでしょう。
取得原価が高ければ高いほど、
損失発生リスクは高まりますから、
取得原価の妥当性のお墨付きについては、
気をつけておきたい点ではありそうです。
いいね!した人  |  リブログ(0)
2004-11-23

競売物件

テーマ:不動産
なんか面白そうなのでとりあえず参加(笑

今までは株式ばかりでしたが、
最近は他にも目を向けるようになりました。
脱ペーパーアセットを目指して、
リアルエステートに手を広げてみてます。

競売物件情報地域選択
見る人が見れば絶対安いんですけど、いわくつきの物件。

そういえば、現在新築のローンを組んでる人の中には、
金利が1%上昇すると相当まずい人が多いといわれてます。
競売予備軍は相当数いると個人的には思っているのですが。。。
今のうちから勉強勉強。。。

ちなみに、競売物件といえば、
やすらぎ<8919>という上場会社があります。
いいね!した人  |  リブログ(0)

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。