大手ハウスメーカーに特化した最強の住宅専門家「オカモト企画」。住宅コンサルタントが教える本当の住まいづくりの方法がこれだ!

「オカモト企画」の代表岡本が誰も書かない注文住宅の話をブログにします。大手ハウスメーカーに特化し、より専門的な見地からのブログは、大手ハウスメーカーで注文住宅を建築する人必見です。注文住宅を成功させるためのバイブルなのです。


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先週の日曜日に、先日ハウスメーカー選別会でメーカーを決められた御客様の土地案内を行いました。

私は、不動産業者ではありませんので、業者と同行なしの土地案内はすることはありません。

しかし、今回は、ハウスメーカーの担当営業が日曜日ということも先約があり、御客様の土地の案内ができないという理由と日常的な営業エリアからかなり離れた場所ということもあり、土地勘もあまり無いということで、御客様と営業マンが打ち合わせをしている最中に、御客様の希望や状況から、私が希望に近いと思われる場所を選択して、御客様からの依頼で土地案内を行うことになりました。

私は、不動産業者でもハウスメーカーの営業でもありませんので、販売という行為には、まったく興味がありません

それゆえに、御客様に最もメリットのある土地の選び方を実現しています。

御客様の状況によりけりですが、基本的には、土地に無駄なお金をかける必要はないと考えています。

新規分譲が不可能なすでに出来上がった街でないと住むことができないような御客様で無い限り、新規に分譲されている場所をお勧めしています。

その理由はいろいろありますが、街として出来上がっている場所は、衰退する方向に向かうケースが多いです。建替えが頻繁に行われているような場所でも無い限り、住人の平均年齢が上がり、また、閉鎖的な慣習も存在している場合が多々あります。そのような場所に一軒だけ、新築を計画することは、御客様にとって大きなリスクを伴います。近所付き合いにも気を使いますし、建築時期が違うことで価値感にもずれが生じている場合も多々あります。

また、不動産業者への仲介手数料も必要になります。

今回は、御客様の状況を分析して、子育ても必要な時期の御客様なので、大きく開発された分譲地で街としても機能している開拓中の場所を選択しました。

勤め先から考えて、候補地は、西宮市、神戸市、三田市の3つに絞りました。

私は、予算内に占める土地の金額は、低くあるべきだと考えています。

土地に予算を取られてしまって、住まい建築にかける予算が少なくなり、性能の低い低次元な住まいを建築することは、本末転倒だと思っています。

マイホームとは、家族生活充実させる住まい部分が重要なのです。

確かに、立地条件というエリアのことも大切だと思いますが、人が住みたい場所を選ぶ権利があるのと同様に、街側にも住めるべき人たちを選ぶ権利があります。

この両方が一致したときのみに、生活に対して充実感が生まれるわけです。

また、土地のケースは、「住めば都」という言葉があるように、人が住める場所である限り、多くの方々は、その環境に順応するものなのです。

さて、3つのエリアですが、西宮市の選択したエリアは、この御客様たちが住むのに適した場所ではありませんでした。そうそうに選択エリアから排除します。

神戸市なのですが、六甲山を挟んで北側にある神戸市北区が予算的にもマッチする場所でした。しかし、神戸市のイメージを海側と考えるのであれば、北区はどうしても不便さが目立つ場所になります。大阪市内に通勤を考えると最寄駅までの交通手段に大きな不安のある場所でした。こちらも選択エリアから排除することになりました。

さて、三田市ですが、三田市というとウッディータウンを思い出すぐらい有名な分譲地エリアがあります。バブル時には、分譲宅地の競争倍率が優に100倍を超えたことがあるぐらい人気のある場所です。その当時は、1億円予算の住まいづくりなどもざらにあった超高級住宅地エリアも存在する場所です。

未だに開発が進んでおり、大手ハウスメーカーが条件のよくない土地に建築条件をつけて販売を開始している状況から考えても、まだまだ開拓・販売されてゆくことなのでしょう。

そのような場所で、昨年開発されて発売されたもともとはUR都市機構が開発した場所を大手ハウスメーカー数社が街作りプロジェクトで買取った場所に数戸、販売中の土地がありました。

当然、ハウスメーカーの建築条件付きの土地です。

今回選択されたハウスメーカーもそちらに残り地があったので、そちらを見ることにしました。

北東ですが角地で60坪のサイズでした。

お客様の条件に最もあうと私は判断していましたので、御客様に現地を見ていただいた瞬間に決まりました

近隣には、すでに沢山のお家が建っていることもあり、同じような土地にどのような住まいを建築することができるかというサンプルも沢山あります。このような場所では、御客様は住まいの大きさや日の入り方、街並みや住人たちの雰囲気まで体感することができ、非常にわかりやすいのです。また、現地に行かないとわからない音や臭い、雰囲気や風や日の感じ、温度等も体感することでよくわかります。

早速、この場所を押さえるために、販売元のハウスメーカーに連絡しました。

担当営業のエリアを越えていますが、私がお話をしているハウスメーカーの営業トップはこのようなときに大変役に立ちます。

私にとれば、ハウスメーカー内の社内の事情などは関係のないことです。

御客様は、そのハウスメーカーの御客様になるということの方が、ハウスメーカー自体とすれば大変ありがたいことなのです。他のメーカーに御客様が取られることになるわけではありませんし、土地も建物も販売することができるとなれば、しかも、自力ではなく他力ですから、この上もないありがたいことなのです。

すぐに土地説明と申し込みの準備をしてもらい、近くにある住宅展示場で土地の販売担当者(責任者)から土地の説明を行ってもらいました。御客様はその後、土地の申し込み書にサインをされました。

御客様も土地が決まり、ほっとした表情です。

この後は、ハウスメーカーと後日打ち合わせをして、融資計画を実行して、融資の承諾を得てから、建物の間取り計画に進んで行きます。

状況を担当営業に連絡をして、その後の打ち合わせを御客様とするようにと伝えて、帰路につきました。

このように、私の関与した住まいづくりの土地から計画されたすべての御客様は、私が土地の案内に同行して、土地を決めていただいています。

住宅営業や不動産業者だけでは、御客様が土地を決めるようなことは、過去にはありませんでした(過去に数件、御客様が買いたいと言っている土地の確認でも、同様のことが言えます)。

住宅営業マンも不動産業者も本当の土地の見方も進め方も、よく理解していないことが大変多いです。共に業者として、売買目的で御客様を案内しているので、必ず邪心がそこには存在しています。ハウスメーカーの営業は、土地が決まらないと建物計画が進まないので、何とかして土地を決めてもらいたいという本音があります。また、不動産業者は、売買目的で案内していますので、早く売りたい、売れるならできるだけ高い物件を買ってもらいたいという本音があります。そのために本質を見抜くことができないし、薦めるべき部分がずれてしまうことが多々あります。

私は、御客様にとってどの土地も決して悪い土地でないといつも思っています。土地にはそれぞれの条件があります。その条件をしっかりと御客様に説明することで、御客様が自ら土地を選ぶという行為が可能になります。

自分で決めることができた土地の場合、お客様側に気持ちのずれが生じません。

これが重要なことなのですね。

土地から住まいづくりを計画されている方は、単独で不動産業者やハウスメーカーに行かれても期待通りの結果が得られることは、まれなことだと思いましょう。

その理由は、私の御客様が最もよく理解されていることだと思います。




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