福岡 不動産(売買)比較と選び方
福岡の中古マンション・中古一戸建ての不動産売買に関する情報を掲載しています。福岡で自宅用に中古一戸建てを、事務所用に中古マンションを購入した筆者が、その体験を元に記載しています。

自宅の中古一戸建ては特に大きな問題はありませんでした。一方、事務所の中古マンションは、深刻なトラブルを抱えた問題物件でした。

物件選び・不動産屋選びの両方で「大失敗」を経験した筆者が、その理由を検証して、購入者の視点に立った福岡の不動産物件(中古マンション・中古一戸建て)の探し方・不動産売買の際の注意点とポイント・福岡の不動産会社の評判・口コミ情報・選び方などについて掲載していきます。(執筆中・未完)

土地・一戸建て・中古マンション・中古アパート・投資用マンション・投資用アパートなどを福岡で売買されようとご検討されている方の参考になれば幸いです。

[福岡不動産 選び方・比較・評判など]
福岡で不動産(売買)を探す方法
不動産ポータルサイトの比較(福岡編)
福岡の不動産屋選び(中古物件編)
福岡不動産会社ランキング
福岡不動産会社大手5社比較

[不動産と法律]
消費者契約法

[不動産選び・その他]
不動産屋に騙されない為の3つの方法
不動産仲介の両手取引が禁止に!?
「片手取引」をおすすめ出来ない7つの理由
リフォームを安くあげる方法
マンション アフターサービスランキング
福岡 不動産(町)ランキング
アウトレットマンション
中古マンション・中古一戸建てを扱う不動産屋さんのお仕事
不動産SEO
不動産屋さんは横の繋がりが大切?

 

※投稿記事は順番に並べる為に、投稿後に日時を変更しています。その為、RSSリーダーで受信頂いても新着記事が表示されませんのでご了承ください。

[更新情報]
←左サイドバーに「福岡の不動産」に関する口コミ情報・掲示板情報(評判など)と、「福岡不動産情報」「不動産ニュース」を掲載しています。
■「福岡の不動産」に関する掲示板情報(調整中)
大手掲示板の「福岡の不動産」に関するトピックスです。主に福岡の不動産屋さんの評判が掲載されています。適合度順なので情報が古い場合があります。(自動更新)
■「福岡不動産情報」
日本国内のニュースサイトで配信されているニュースのうち、「福岡 不動産」関連のニュースを自動的に取得して掲載しています。不動産業者の倒産情報などが配信されています。(自動更新)
■「不動産情報」
ブログやニュースサイトの不動産に関する記事で今ネットで話題になっているものを新着順に表示しています。(自動更新)

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リンク集

・2012年カレンダー
2012カレンダーについての紹介です。2012カレンダー は昨年と同様にAKB48のカレンダーが大人気となっています。その他、例年通り、アイドル・タレント・動物ペット・写真・絵画・スポーツなどの2012カレンダーが発売されていますのでカレンダー選びが楽しみです。

・hp インク
HP(ヒューレッドパッカード社)のインクジェットプリンターのインク(hp インク )をプリンターの機種別・インクの型番別に紹介しています。

・DSソフト
正式名称は、ニンテンドーDSソフト。任天堂の携帯用ゲーム機であるニンテンドーDSのゲームソフト、DSソフト にはRPGなどの従来型のゲームソフトの他、教育系ソフトなどもあり楽しめます。DSソフトのランキング上位にはそのようなソフトもよく登場します。

・家庭教師 福岡
福岡の家庭教師探しは家庭教師福岡 で。福岡の主な家庭教師センターの一覧と比較や、福岡の家庭教師アルバイト募集の情報などが掲載されています。家庭教師福岡の個人契約も見逃せません。

福岡の不動産屋選び(中古物件編)

福岡で、土地・中古一戸建て・中古マンション・中古アパート・投資用マンション・投資用アパートなどを購入する際に仲介してもらう不動産会社の選び方についてです。

■不動産仲介の仕組み
戸建て・マンションなどの売主は、不動産業者に媒介を依頼します。依頼された業者を「元付業者」と呼ぶそうです。「元付業者」は、自社のホームページ・情報サイトなどに物件情報を掲載してお客さんを探します。不動産情報誌に掲載したり、折込みチラシなどでも告知します。時には「オープンハウス」を週末に行います。

広告などを見た買主が物件購入を決断し、成約となった場合は、「元付業者」は売主・買主の双方から仲介手数料を貰います。(両手と言うそうです)

買主が別の不動産会社(客付業者)に仲介をして貰って購入した場合は、買主の仲介手数料はその不動産屋さん(客付業者)に支払われ、売主の仲介手数料が「元付業者」に支払われます。(片手と言うそうです)

■不動産業者を選ぶ方法
広告などに「お問合せはこちらへ」などと記載されている不動産会社(元付業者)の仲介でなくても(両手でなくても)、情報サイトなどに掲載されている物件の殆どは購入することは可能です。

つまり、不動産業購入の際に業者と接触する方法は下記の2種類があります。

1.情報サイトなどに掲載されている仲介の不動産業者(媒介業者)に直接問い合わせる方法。この場合、複数物件を候補にする場合は、複数の不動産会社に問合せします。

2.仲介してくれる不動産会社を選び、条件などを提示して複数の不動産の内見などを依頼する方法。この場合、複数物件を候補にする場合でも一つの不動産会社担当者とのやりとりですみます。

個人的には前者(1番)がお奨めです。売主サイドと買主サイドの不動産会社が違うと、トラブルがおきた時に責任の所在がはっきりしなくなります。又、売主サイドの不動産会社は買主と直接コミュニケーションをとらない為、瑕疵をあえて教えてくれる様な「お人よしの不動産屋」はいないでしょう。買主サイドの業者が元付業者以上に長い時間「物件を精査し、売主と直接話をする」ということはあまりないでしょう。

あえて、後者を選ぶ場合は、「親身になって対応してくれる信頼できる業者を選ぶ」のは当然ですが、同時に「中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できるプロの担当者」を選ぶ必要があります。

時代の流れも、まさしくその方向に動いています。政権交代が現実味を帯びてきた民主党ですが、マニフェストの元になっている政策集「インデックス2009」において「両手取引の禁止」をうたっています。同時に

中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できる人(ホームインスペクター)を育成することで、中古住宅を安心して取引できるようにします。

としています。客付業者は、担当者自らが「ホームインスペクター」になるか「外注するか」がいずれ必須になると思われます。ちなみに日本ホームインスペクター協会のホームページによりますと、ホームインスペクターによる「住宅診断」は30坪程度でおよそ2~3時間かかるそうです。現在、客付業者で内見に2~3時間かけて、物件の瑕疵を探してくれる不動産会社は福岡にはほぼない(全くない?)でしょう。又、物件の購入を決めた買主に「第三者機関による精査」(有料・オプション)をお薦めするような不動産会社はあるのでしょうか?(本来はそうすべきだと思います。第三者機関に頼まないのであれば、担当者自らが構造などの勉強をして、物件を精査できる能力をもつべきだと思います。)この政策が実現されると私のような中古不動産購入の失敗は少なくなります。私の場合、ユニットバスの上の蓋を開けてをチェックするだけで問題は発覚していたわけですから。

これらの政策が実現すると、

<両手禁止>→<客付業者を探す>→<瑕疵が不安>→<瑕疵を見つけた実績などを各社がアピール>→<瑕疵を見つけられない売買担当者には仕事が来なくなる><瑕疵を見つけられなかった不動産業者に買主から訴訟が殺到>

という現象が起こりそうなんですが、ここまではいきませんでしょうか?不動産屋さんにこの話をすると恐らく「馬鹿だ」と言われてしまうかもしれませんが、私は「売買を仲介する不動産会社のお仕事は非常に重要で責任の重い仕事だ」と思います。「単なる交渉仲介人」の不動産会社はいずれ淘汰されると思います。

ちなみにこれらの政策を民主党に提案したのは、日本ホームインスペクター協会理事長の長嶋修氏だといわれています。長嶋氏は同時に「宅建主任者資格の全員取得」「資格更新プロセスの厳格化」も提案していますので、今後の動きが注目されます。

ネットを見ていますと、上場している不動産会社の株価が急落したこともあり、「両手禁止」のことばかりが話題になっていますが、前述のとおり、「両手禁止」と「ホームインスペクターの育成及び義務化」はセットで行わないと大変なことになると思います。もっとも、不動産業界は古い体質の業界ですし、

・片手になる=儲からない(両手禁止と同時に仲介手数料の上限も見直される動きもあるようですし、広告宣伝費などの名目で売主負担が増える可能性も考えられます)
・ホームインスペクターの養成=金がかかる
・瑕疵の診断=法的リスクが増える(不動産屋にとって、現状の「あまり見てないから分かりません」の方が好都合)

ということで、必死に抵抗することでしょう。仮に政策が実現しなくても、「瑕疵を見つける事が客付業者の最も重要な仕事である」というように世論が流れ、「単なる物件案内」しか出来ない不動産会社が淘汰される日がくることを、「中古物件の購入」で大失敗した経験者として、望みます。

■結論:中古物件購入における「良い不動産会社」の条件
・売買担当者に瑕疵を見抜く力がある。(経験上、チェックポイントを知っている)
・売買担当者が法律をよく勉強している。(過去の判例などを研究し、「不実告知」になるか否かの判断ができる)
・会社が売買担当者に、構造など「物件の瑕疵を見抜く」為の勉強を義務付けている。(それらにかかる費用と時間は会社の負担で) もしくは 売買担当者個人が率先してそれらの勉強を行い、資格などを取得している。

福岡で不動産(売買)を探す方法

最近は、売買・賃貸ともにインターネットで調べてから不動産屋さんに連絡するという方法が主流になってきました。最も不動産検索に使われている検索エンジンは「ヤフー不動産 」などのポータルサイト系の不動産コーナーではないでしょうか。

これらのポータルサイトに掲載されている不動産情報は、「アットホーム 」や「ホームズ 」などの不動産専門の情報サイトの情報が掲載されています。不動産専門情報サイトは、自社でもサイトを運営していますが、アクセス数が多いポータルサイトにお金を払って情報を掲載してもらっているのです。

不動産業者さんは、仲介物件(売買物件・賃貸物件)を自社のホームページや店頭広告などに掲載すると同時に、広告費(お金)を払って不動産専門情報サイトに掲載します。

つまり、流れ的には以下のようになっています。
1.不動産業者が「アットホーム」などに有料掲載
2.「アットホーム」などのデータが「ヤフー不動産」などに有料掲載
3.物件を探している人が「ヤフー不動産」などで探す

「アットホーム」などの情報サイトや、「ヤフー不動産」などのポータルサイトは使い勝手が良く、「始めに見る」のに最適です。しかし、不動産業者は「○○件で○万円」と決められた広告料金を「アットホーム」などに支払っている訳ですから、全ての情報がこれらのサイトに掲載されているわけではないという問題点があります。

その問題点を解決してくれるサイトが「ふれんず 」です。「ふれんず」は、福岡県内の不動産会社のおよそ9割が加盟している社団法人「福岡県宅地建物取引業協会」が運営している不動産情報サイトです。知名度は低いですし、検索性もあまり良くありませんが、物件数の多さが魅力です。大手不動産情報サイトのように「○○件で○万円」という設定が無い為、ポータル系・専門系の不動産情報サイトに掲載されていない物件も多く見つかります。福岡の不動産のみが対象ですが、「ヤフー不動産」などと合わせてご使用されると良いでしょう。

福岡不動産会社ランキング

福岡の賃貸仲介件数の不動産会社ランキングです。九州に本社をおいている不動産会社に限定して掲載いたします。賃貸マンション・賃貸アパートの仲介した件数の年間ランキングです。

※件数は平成18年4月~19年3月のデータです。

福岡県内の不動産会社ランキングは
1位:三好不動産(4600件)
2位:不動産中央情報センター(4200件)
3位:ハッピーハウス(3941件)
4位:大央(3000件)
5位:東邦ハウジング(1756件)
6位:芳賀(1500件)
7位:不動産のデパートひろた(1400件)
8位:セイワ地研(766件)
9位:福住(697件)


福岡市内の不動産会社トップ5は
1位:三好不動産(4600件)
2位:ハッピーハウス(3941件)
3位:大央(3000件)
4位:東邦ハウジング(1756件)
5位:セイワ地研(766件)
となっています。
福岡不動産会社大手5社比較はこちら

[賃貸仲介件数ランキング-九州に本社がある不動産会社]
■1位:別大興産
・本社:大分県別府市
・賃貸仲介件数:5510件
・店舗数:6
・全国順位:24位

■2位:明和不動産
・本社:熊本県熊本市
・賃貸仲介件数:5000件
・店舗数:7
・全国順位:27位

■3位:三好不動産
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:4600件
・店舗数:10
・全国順位:30位
・コメント:予想通りの福岡ナンバー1です。ホームページも充実しています。

■4位:不動産中央情報センター
・本社:福岡県北九州市
・賃貸仲介件数:4200件
・店舗数:7
・全国順位:33位
・コメント:北九州市内トップの不動産会社です。

■5位:ハッピーハウス
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:3941件
・店舗数:7
・全国順位:37位
・コメント:上村建設グループの不動産会社で福岡~小郡エリアに強い不動産会社です。


■6位:MBC不動
・本社:鹿児島県鹿児島市
・賃貸仲介件数:3191件
・店舗数:5
・全国順位:51位

■7位:大央
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:3000件
・店舗数:1
・全国順位:54位
・コメント:店舗1店舗で7位です。素晴らしい!

■8位:コスギ不動産
・本社:熊本県熊本市
・賃貸仲介件数:2931件
・店舗数:5
・全国順位:57位

■9位:日経地所
・本社:熊本県熊本市
・賃貸仲介件数:1875件
・店舗数:4
・全国順位:87位

■10位:東邦ハウジング
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:1756件
・店舗数:6
・全国順位:93位

■11位:ユミホー開発
・本社:鹿児島県鹿児島市
・賃貸仲介件数:1502件
・店舗数:3
・全国順位:104位

■12位:芳賀
・本社:福岡県北九州市
・賃貸仲介件数:1500件
・店舗数:3
・全国順位:105位

■13位:不動産のデパートひろた
・本社:福岡県北九州市
・賃貸仲介件数:1400件
・店舗数:4
・全国順位:108位

■14位:沖創建設
・本社:沖縄県那覇市
・賃貸仲介件数:1128件
・店舗数:4
・全国順位:132位

■15位:琉信ハウジング
・本社:沖縄県那覇市
・賃貸仲介件数:1029件
・店舗数:3
・全国順位:138位

■16位:イリアス
・本社:鹿児島県鹿屋市
・賃貸仲介件数:950件
・店舗数:3
・全国順位:146位

■17位:セイワ地研
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:766件
・店舗数:1
・全国順位:167位

■18位:福住
・本社:福岡県福岡市
・賃貸仲介件数:697件
・店舗数:1
・全国順位:173位



※データ参照元:全国賃貸住宅新聞

不動産ポータルサイトの比較(福岡編)

福岡の不動産売買(中古マション売買・中古一戸建て売買)を行う際に利用される不動産情報サイトを比較してみました。以下は、福岡市中央区内の「中古マンション」「中古一戸建て」の各不動産サイトの掲載件数です。

■中古マンション(福岡市中央区)
ヤフー不動産:617件
ふれんず:608件
アットホーム:448件
ホームズ:218件
アドパーク:56件
住宅情報ナビ:40件

■中古一戸建て(福岡市中央区)
ヤフー不動産:34件
ふれんず:28件
アットホーム:27件
ホームズ:3件
アドパーク:0件
住宅情報ナビ:2件
※築半年以内の新築・新古物件は除外しています

「ヤフー不動産」がいずれも1位です。ヤフーは日本で最も集客力のあるポータルサイトですが、内部コンテンツの多くは、様々な情報ポータルサイトの情報をまとめて掲載しています。例外として、就職・転職系情報のみは、以前掲載していたエンジャパンなどの複数の情報サイトからの情報掲載をやめ、リクルートと合弁で「ヤフー・リクナビ」を立ち上げてリクルートの情報のみを掲載しています。

「ヤフー不動産」(売買)のコンテンツの中身は
・アットホーム株式会社
・社団法人不動産流通経営協会
・株式会社センチュリー21
が不動産情報サイトに掲載している情報を有料で掲載したものとなっています。つまり、不動産業者(不動産屋)さんが、アットホームに有料で掲載すると、日本で最も集客力のある「ヤフー不動産」にも掲載されるのです。

最も掲載数が多い「ヤフー不動産」ですが、福岡の不動産についていえば、内容の多くは「アットホーム」が情報元の不動産情報となっています。ただし、「アットホーム」が「ヤフー不動産」に提供している情報は「居住用賃貸物件(賃貸アパート・賃貸マンションなど)」・「事業用賃貸物件(賃貸オフィスなど)」・「居住用売買物件(マンション・一戸建てなど)」となっており、「事業用売買物件」が含まれていないことが注意点です。

「ヤフー不動産」だけで福岡不動産情報の殆どが入手できますが、一部の掲載されていない物件情報は「ふれんず」を合わせて利用されると良いと思います。「ふれんず」は、福岡県の不動産業者のおよそ9割が加盟している社団法人が運営している不動産情報サイトで、掲載件数に対する課金で無い為、アットホームなどにのせていない(お金を払っていない)情報が「ふれんず」で見つかる可能性もあります。「事業用売買物件」については「アットホーム」がヤフーに提供していない為、「ふれんず」がお奨めです。

情報量だけで見ると「ヤフー不動産」が一番ですが、コンテンツの充実・操作性などは「アットホーム」・「ホームズ」などの不動産専業ポータルの方が優れている為、「ヤフーで簡単に調べて、アットホームでじっくり見る」という方もいらっしゃるようです。

アットホームは、2009年7月7日に不動産売買特化の専門サイト「at home 不動産売買」を開設しましたので、中古マンション・中古一戸建ての売買については、ますます利便性の良いサイトとなりました。

ホームズは、2009年7月14日に、不動産売買専門の「HOME'S不動産売買」で、ユーザーの希望に合った不動産の提案が受けられる「探して!HOME'Sくん 不動産売買」を開始しました。無料登録したユーザーが「駅からの距離」「間取り」などの希望を登録すると、不動産会社から物件の提案があるというものです。未だ始まったばかりで未知数ですが、このシステムが上手くいくと、ユーザーはネット上で不動産会社の店頭にいるようなサービスを受けられることになります。

[価格コムの新サイト「スマイティ」について]
2009年7月1日に、家電などの比較・口コミサイトである「価格.com」が立ち上げた不動産サイト「スマイティ 」が、ネット上で大変話題になっています。このサイトの凄いところは、不動産屋さんが情報掲載する際の掲載料が無料という点です。「スマイティ」経由で問合せが不動産屋さんに入ったときのみ3000円の広告料が発生する仕組みです。その為、不動産屋さんが物件情報の出し惜しみをしないという事が考えられます。さらにこのサイトは操作性もよく、「間取り図」と「外観写真」を載せることが必須となっている為、間もなく福岡にもやってくる「グーグル」の「ストリートビュー」を合わせれば不動産屋さんにいかずして物件を絞り込めます。残念ながら、現在は賃貸物件のみですが、いずれ売買物件も始まるかもしれません。
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