財産内容を確認していくと、ご実家は築43年となかなか古い物件で、お亡くなりになったお母様は、そこにお一人で住んでいらっしゃったとの事。
相続人はマイホームを所有されていますので、相続しても誰も住む人はいませんし、そもそも建物が古いため、賃貸に出すというのも難しく、ここはやはり売却する事になりました。
こういったケースで適用できる譲渡の特例があります
それが、
『被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例』
通常「空き家特例」と言ったりします。
この特例は、昭和56年５月31日以前に建築された家屋に被相続人が一人で住んでいて、相続後に空き家になってしまった居住用物件を売却して、その他一定の要件を満たす場合に、譲渡所得（譲渡益）から3,000万円を限度に控除する事が出来るというものです。
建物付きで売却する時は新耐震基準での改修工事が必要なため、通常は、建物を取壊しての「土地のみの売却」となるでしょう。
そして、この特例を受けるためのポイントが
『被相続人居住用家屋等確認書』
の取得です。
これは、税務署ではなく自治体へ申請するのですが、添付・確認資料が様々あるため、一般の方が、全ての書類をそろえて申請手続きをするのは、結構大変だと思います。
加えて、どの様な「遺産分割」をしたのかによっても、この特例の適用が出来たり、出来なかったりしますので、税務上の判断も必要になってきます。
また、確認書の申請に必要な、「売買契約書」の記載内容が適用要件を満たす内容になっているかもチェックしなければなりませんが、そのためには、売買契約の前にご相談して頂かないと、後からではどうしようもありません。
もっと言えば、その対象物件には実質的には被相続人がお一人で住んでいたが、他の方の住民票の住所がある場合など、イレギュラーなケースでは、相続前に対応しなければなりません。
ちなみに、今回は
【税理士業務として】
相続税申告所得税（譲渡所得）申告【行政書士業務として】
遺産分割協議書の作成不動産売買契約書のチェック被相続人居住用家屋等確認書の申請【不動産コンサルタントとして】
不動産取引のサポートなどのご依頼を受けて、アドバイスさせて頂きました。
特例の適用がなければ約430万円の所得税・住民税がかかったところ、これがゼロとなります。
当初、相続税申告のご依頼でしたが、譲渡の特例についても早い段階でアドバイス出来て良かったです。
税制改正により適用期限が延長されましたが、それでも、令和5（2023）年12月31日までに売却しないと、この特例は使えません。
『被相続人居住用家屋等確認書』の取得も少なくとも申請書提出から１～２週間はかかりますし、書類の不足があれば、もっと時間がかかってしまいます。
所得税の確定申告の時期だと、混み合う可能性もありますので、早めに対応された方が良いでしょう。
当事務所で行っている業務について
相続対策・終活 ＞＞ こちら土地活用・不動産賃貸経営 ＞＞ こちら不動産取引サポート ＞＞ こちら【業務案内】
■ 税務申告（相続、贈与、譲渡、不動産所得）
■ 相続概算評価（相続対策）
■ 相続税・贈与税節税対策
■ 資産税節税対策
（不動産所得・固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など）
■ 不動産賃貸経営コンサルティング
■ 土地活用プランニング（建築コンサル）
■ 遺言サポート
■ 遺言執行者の受任
■ 相続手続き・名義変更手続き（遺産整理）業務
■ 遺産分割協議書の作成
■ 不動産の売却サポート
■ 成年後見制度サポート
■ 保険コンサルティング（生命保険・損害保険）
■ マイホームの購入・建築のサポート
【事務所案内】
資産税に特化した税理士として不動産オーナー様の相続対策や土地活用、節税対策や遺言のプランニングなどコンサルティング業務を多く手掛けています。
プラス、行政書士及び不動産関連国家資格者としても、不動産実務に基づく様々なアドバイスにより、税務にとどまらない幅広いサポートを提供しています。
不動産に関わる税金は１4税目以上あり、これらを網羅的に検討しなければせっかくの相続対策や節税対策も本当にその効果が見込めるとは限りません。
対策の成否は計画段階で９割決まってしまいます。成功する為には、ぜひ事前にご相談下さい。
賃貸物件及びマイホームにおける建築コンサルティングも行っています。
～～～～～～～～ ＜モニター制度＞ ～～～～～～～
定期的に説明会を行っていますのでお気軽にご参加下さい
【不動産オーナー様向け】
◎ 賃貸物件を建設（新築・建て替え）予定の方が対象
◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所がお手伝いします
☆ 賃貸経営成功の9割は物件取得前に決まります！
☆ ご自身だけの判断で大丈夫ですか？
◎ 会員様向けに様々な特典がございます。
不動産ｵｰﾅｰ様向けﾓﾆﾀｰ制度 ＞＞ こちら
モニター制度説明会の日程は ＞＞ こちら
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＜お問い合わせ＞＝＝＝＝＝＝＝＝
相続・不動産コンサルサポート福岡
山本扶美子税理士事務所
山本扶美子行政書士事務所
【事務局】TEL：092－600－8594
住所：福岡市中央区天神4丁目８ー２ 天神ビルプラス（受付 3F）
HPから ＞＞ こちら