不動産オーナーの遺言書作成には思わぬ落とし穴が! | 福岡の資産税(相続・不動産)専門税理士・行政書士のブログ

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 最近は、

ご年配の方の相続に対する意識が高まってきている事もあり、

相続人が困らないように、「遺言」を遺しておこう・・・

と、お考えの方も増えてきています。

 

 先日も不動産オーナーの方から遺言のご相談がありましたが、

アパートを3棟所有されていて、

相続人であるお子様3人に、

それぞれ1棟ずつ相続させたいとお考えでした。

 

とは言え、

 

□ A棟・・・物件が古く入居率も良くない。借入なし。

□ B棟・・・築12年。借入あり。そろそろ大規模修繕の検討も必要。

□ C棟・・・新築したばかり。借入あり。

 

と、物件の状況はそれぞれ異なっていて、

評価額にもかなり開きがあります。

 

 ご自分で相続財産の評価は出来ていなかったので、

固定資産税評価額では、なんとなく把握していたものの、

こんなに物件ごとの相続税評価額に開きがあるとは

思っていなかった様です。

 

 ところが、お話を伺ってみると、もっと大変な事が 爆弾

 

 問題は去年竣工したばかりのC棟です。

 

 アパート専門の○社の物件で、

「ここにアパート建てたら相続税対策になりますよ~。」

と、営業マンから勧められたそうですが、

 

 登記を確認してみると、

既に借入の返済が終わっていたA棟及びその敷地にも

新築されたC棟の抵当権が設定されているではありませんか ビックリマーク

 

 そうすると、A棟の相続人は、

自分の所有ではないC棟の建築時の借入金について、

自身もリスクを負うことになります。

 

 これでは納得いかないですよね むかっ

 

 となると、A棟及びその敷地への抵当権の設定を

銀行から外してもらわない限りは、遺言を遺しても

相続の時にもめてしまうでしょう ダウン

 

 ところが、この借入には、5年の固定金利設定期間があって、

途中で解約・変更等をすると、

かなり高額の違約金が発生してしまいます。

 

 こうなると、まずこの問題を解消しないと、

相続にも大きく影響してくるため

遺言をつくることが出来ません。

 

 そもそも、C建物及びその敷地の相続税評価額からしても、

それを大きく上回る、借入をしたことになり、

そのマイナスは、相続税の計算においては、

債務(借入)を引き継がない他の相続人から

控除できるわけではないので、

ムダに建築費をかけ過ぎた事になります。

 

 まぁ、○社では良くきく話ですが、

相続税対策になるからと言われ、

借入すればするほど相続税が下がると、

建築費をアップしていったのでしょう。

 

 これでは、相続税対策どころか

相続トラブルの原因となってしまいます ガーン

 

 不動産オーナーの場合、

必ず、遺言を準備されるべきだと思いますが、

それ以前に、不動産実務の面で、解決しておかなければ

ならないこともあります。

 

 ただ、これは、なかなかご自身で気が付くのは

難しいでしょう。

 

 このご相談者も、抵当権の設定について、

何が問題点なのか気が付いておられませんでした。

 

 遺言を書く前に、一度、専門家へご相談される事を

お勧めします。

 

不動産オーナーの方に遺言が必ず必要な理由は、

こちらの記事をご参考下さい。 

>> 相続があった場合の不動産所得は誰のもの?(その2)

 

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