最近は、
ご年配の方の相続に対する意識が高まってきている事もあり、
相続人が困らないように、「遺言」を遺しておこう・・・
と、お考えの方も増えてきています。
先日も不動産オーナーの方から遺言のご相談がありましたが、
アパートを３棟所有されていて、
相続人であるお子様３人に、
それぞれ１棟ずつ相続させたいとお考えでした。
とは言え、
□ Ａ棟・・・物件が古く入居率も良くない。借入なし。
□ Ｂ棟・・・築12年。借入あり。そろそろ大規模修繕の検討も必要。
□ Ｃ棟・・・新築したばかり。借入あり。
と、物件の状況はそれぞれ異なっていて、
評価額にもかなり開きがあります。
ご自分で相続財産の評価は出来ていなかったので、
固定資産税評価額では、なんとなく把握していたものの、
こんなに物件ごとの相続税評価額に開きがあるとは
思っていなかった様です。
ところが、お話を伺ってみると、もっと大変な事が 
問題は去年竣工したばかりのＣ棟です。
アパート専門の○社の物件で、
「ここにアパート建てたら相続税対策になりますよ～。」
と、営業マンから勧められたそうですが、
登記を確認してみると、
既に借入の返済が終わっていたＡ棟及びその敷地にも
新築されたＣ棟の抵当権が設定されているではありませんか 
そうすると、Ａ棟の相続人は、
自分の所有ではないＣ棟の建築時の借入金について、
自身もリスクを負うことになります。
これでは納得いかないですよね 
となると、Ａ棟及びその敷地への抵当権の設定を
銀行から外してもらわない限りは、遺言を遺しても
相続の時にもめてしまうでしょう 
ところが、この借入には、５年の固定金利設定期間があって、
途中で解約・変更等をすると、
かなり高額の違約金が発生してしまいます。
こうなると、まずこの問題を解消しないと、
相続にも大きく影響してくるため
遺言をつくることが出来ません。
そもそも、Ｃ建物及びその敷地の相続税評価額からしても、
それを大きく上回る、借入をしたことになり、
そのマイナスは、相続税の計算においては、
債務（借入）を引き継がない他の相続人から
控除できるわけではないので、
ムダに建築費をかけ過ぎた事になります。
まぁ、○社では良くきく話ですが、
相続税対策になるからと言われ、
借入すればするほど相続税が下がると、
建築費をアップしていったのでしょう。
これでは、相続税対策どころか
相続トラブルの原因となってしまいます 
不動産オーナーの場合、
必ず、遺言を準備されるべきだと思いますが、
それ以前に、不動産実務の面で、解決しておかなければ
ならないこともあります。
ただ、これは、なかなかご自身で気が付くのは
難しいでしょう。
このご相談者も、抵当権の設定について、
何が問題点なのか気が付いておられませんでした。
遺言を書く前に、一度、専門家へご相談される事を
お勧めします。
不動産オーナーの方に遺言が必ず必要な理由は、
こちらの記事をご参考下さい。
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