サブリース物件にはご注意を | 株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

先日、某サブリース業者と「建物賃貸借契約(マスターリース契約)」を結んでいる物件の売却依頼がありました。

 

2棟一括でのご相談で、何れもサブリース業者との一括契約になっているという状況です。

 

↓物件スペックは以下の通りです↓

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エリア:神奈川県郊外、最寄り駅まで徒歩10分

間取り:1R(各部屋15㎡程)×計30戸(26戸入居中)

設備仕様:3点式UB、室外洗濯機、ロフト付き

築年数:約30年

満室想定賃料:約1,100万円

保証賃料:約850万円(▲22%)

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という、よく見かける典型的なバブル期物件に、新築時からのサブリース付きという物件です。

 

上記の物件スペック自体は、弊社でも売買・管理の取り扱いが多く何ら問題はないのですが、今回の問題は【サブリース業者】に一括で賃貸しているという点です。

 

解約に伴い‥

 

リスク①「空室ロス」

現況30戸中26戸入居→現入居者に近隣の自社管理物件への引っ越しを斡旋し解約までに全空の可能性有り

 

リスク②「修繕」

家具家電、ブロードバンド設備の買取費用

退去後の原状回復費用

 

リスク③「解約までの期間」

マスターリース契約の解除申告2ヵ月前

2か月後に解除合意書を締結しし、解除合意日から6ヵ月前後を目安に解除

 

3の解除までの期間については、解約の申し出から解約できるまでに「半年~1年」近くかかるケースも考えられます。

 

理由は「入居者の引継ぎ」でトラブルが無いように期間に余裕を持ちたいというサブリース業者の建前で(そもそも入居者の引っ越し斡旋も業者の都合)、本音は「入居者の引っ越しを斡旋する期間」を長くとりたいという「サブリース業者」の都合でしかない為、早く解除をしたい所有者と必ず利益相反が起こります。

 

1、2については、一定期間の空室ロスと想定される修繕費を織り込んで購入金額を調整すれば問題ないのですが、3に関してはサブリース業者と所有者が「協議」の上決定する事項になる為、折り合いがつかずトラブルにケースが多いです。

 

本来は、所有者の安定的な利益を保全する為に行う契約のはずですが、サブリース会社・管理会社によって物件の資産価値を下げてしまう事も多々ある為、要注意です。

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