RC物件の出口はどう考えるのか? | 株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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RC物件の出口を考える

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日はRC物件の出口について考えてみたいと思います。
築年数の浅い物件であればともかく築25年~築35年頃のいわゆるバブル期物件は
出口の見極めが難しく、何年後にいくらで売れるのか?という収支計算が難しくなります。

大きく分けて売却出口で見る場合、
・資産性で売る
・収益性で売る
という2つでしかありえません。


例えば、

・売買金額15000万
・鉄筋コンクリート造
・築30年
・建物200坪(661.15㎡)
・土地150坪
・利回り8%(年収1200万)
・土地実勢価格50万/坪

この物件を10年後に売りたい場合、

・資産性で売る場合、
土地値  7500万
     (50万×150坪)
建物金額 約1970万
     (661.15㎡×20万×7/47年)

となり、
売買金額 9470万が資産評価での価格となります。


本物件の場合、かなり低く出てしまいますね。

では、収益性で売価を決めるとどうなるのか?

ですが、こちらは、ひとくくりに「収益性」といっても、

実は様々な角度があり全ての額の中からどれを単品で採用するという事ではなく、
基本的には全体のバランスをみて金額が決定づけられることになります。

たとえば、

1、利回り

2、利回り-調達金利

3、利回りー返済率

4、投下資金に対する回収率

など様々です。

例えば、現在築40年経った物件の場合、旧耐震の物件になりますが、
それでも利回り10%を超える物件は東京圏ではほぼ出てきません。

その為1、の収益性で考えた場合、12000万以上では売れるだろうという計算になります。

では、2、3、4、の観点から見たときにはどうでしょうか?

この辺りはまた次回の記事でご説明させて頂きます。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。



 

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