2014-12-08 14:15:39

【住まい探しの流儀】 見た目に騙されちゃ…

テーマ:住まい探しの流儀

先日 テレビを視ていたら


某不動産会社が


「アナタがご所有の不動産を売ってあげます」


な~んて感じで 近づいてきて


「そのために 先ず最初に○○費用が必要で・・・」


と 多くの方々から 金員を集めまくった


って事件を特集していました




そのターゲットになったのは


遠方の 「山林」 を投機目的で購入したり


やはり遠方の 「別荘用地」 所有し


かつ 今では その不動産を 「持て余し」


「売ろうにも売れず」 困っている方々が大半でした




そもそも


不動産の売却を依頼する際


(=媒介契約を締結する際)


「先にお金が要る」 なんて話はオカシイんですが


よほど 上手に説得されたんだろうと想像します




で、これまたビックリしたのは


皆さん 口々に


「ちゃんとした会社のように見えたので・・・」


と 受付の事務員さんがいたから とか


対応がキッチリしていたから とか


様々な理由を並べ立ててらっしゃいます




例えは悪いですが


結局 「モノ」 を見る目が無く


とりあえず ブランド品を買っとけば 間違いナイだろう


・・・的な 消費者の心理を利用された結果でしょう




ここで質問デス


以下の二択のうち 選ぶべき不動産業者はどっち?


①法人化されている業者 or 個人経営の業者


②従業員の多い業者 or 従業員の少ない業者


③長く営業している業者 or 最近開業した業者


④駅前に在る業者 or 裏通りに在る業者


⑤全国展開している業者 or 営業地域を限定している業者


⑥テレビCMしている業者 or そうでない業者


⑦自社ビルのような店舗の業者 or 小さな店舗の業者


⑧しっかりしたホームページの業者 or ホームページがない~






・・・解答は


全部 業者を選別する基準にはなりません




以前から申し上げているとおり


不動産取引は特別な行為ではなく


日常の消費行動の延長にあるものです


したがって 皆さんの常識に照らし判断可能なもの


受取るべき品物やサービスの保証なしに


代金を支払うようなマネ 普段ならなさいますか?




「今回のケースは遠隔地の別荘とか 山だから・・・」


などと 他人事のように思う方もいらっしゃるでしょうが


マイホームの売却でも


同じような事件を目の当たりにした事もあります


また まったく違う種類の事件も そこら中に 散見されます


おそろしいのは


「ソレが アナタの耳に入ってこないだけ」


という事実です




難しい知識や 特別な考え方など要りません


是非 アナタの 「常識」 で


業者や取引を選別するようになさってください




・・・どうしても 自信がないって方は


気軽に当店マデご相談ください


・・・ちなみに無償デス





















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2014-11-30 18:29:20

住まい探しの流儀~買い替え編

テーマ:住まい探しの流儀

これで何回目?


パート8?パート9?


書いてる本人もワカラナクなってきたので


「副題」をつけることにしました・・・




さて 今までの 「~流儀」は


初めてマイホームを買われる方を


想像しながら書いていましたが


本日は 既にマイホームをお持ちなんだけど


「新しいおウチに引っ越したい」って方


すなはち 「買い替え」の方に向けて




先ず


単に買い替えといっても いろんなケースがあります


なかでも 大きく分けて 次の2つ


1.今のおウチを売らないで 新しい家を買う方


  もしくは 売らなくても 「買える」方


2.今のおウチを売らなければ 新居を購入できない方


で、本日の主役は 「2番」


「今のおウチを売ったお金で 新居を買う方」 や


「今のおウチを売って一旦住宅ローンを返済しなければ


新居のためのローンが組めない方」 です




そういうお客様の買い替え 「方法」も様々で


「先ず 気に入った新居を見つけてから 自宅を売る」


ってパターン


また それとは逆に


「自宅が売れてから 行き先を(急いで)探す」パターン等々




結論から言うと


ワタシがオススメしているのは


前述したどちらのパターンでもなく


「先ず 自宅を売る」


    ↓


「すぐさま 理想的新居があれば購入


そうでなければ 一旦賃貸住宅や実家に仮住まい」


    ↓


「じっくり 気に入る物件を探し購入」


ってパターンです




「仮住まいなんて 二度手間だし 面倒くさい!」


って方が大半かと思いますが


面倒でも この方法が一番お得で安全なのです




なぜなら


先に行き先を購入した場合


その決済(残金支払)期日にあわせて


(当然ですが)残代金を用意しなければなりません


その時点で 自宅が売れていなければならず


なおかつ 自宅売却の契約上も


決済期日を迎えていなければ


新居のための残金を支払うことはできません


いまどき そんなに都合よく自宅の売却ができる確率は低く


新居購入の契約は アナタの契約違反で解約となります


当然 契約違反には罰金が科せられます




・・・と聞くと


「業者の下取りや即金買取~買取保証制度があるんじゃないの?」


と来たアナタはよくご存知


ですが、物件によっては業者の下取りなど無いケースもありますし


仮に 購入契約とは無関係の業者が買取ってくれるとしても


「普通に売却する」より かなり「叩かれます」


その「値切られかた」なんて


先ほどの「仮住まいのための費用」の数倍になります


みすみす その損失をご納得される方なら


「購入先行」 も問題ないでしょう




しかしながら


昨今 そんなに安く自宅を売った場合


既存の住宅ローンを完済できない方も多く


どだい 「購入先行はムリ」 ってケースも少なくありません




次に


「それじゃぁ(自宅を)売ってから 行き先を探すよ」 って方


契約条件っていうのは 自由ですから


売却契約上 自宅の引渡し期限を


かなり先に設定することも可能ですので


ゆっくり 行き先を探すこともできそうなものですが


逆に 「その自宅を購入する方」の立場から言うと


「買ってから 入居まで半年も1年もかかる物件」なんて


よっぽどの魅力がなければスルーです


だって その間に


もっと魅力的な物件が売出される可能性だってあるわけですから




そうなると


自宅が売れたはイイが


アナタに与えられた 新居探しの時間は


約1ヶ月から長くて3ヶ月


そんな短期間に 慌てて探すとろくなコトありません


そもそも 今の家だって 気に入って買ったはずなのに


結局 気に入らないから買い替えしようとしてるんでしょ?


同じような失敗は しないほうが・・・




となると


最も安全なのは


普通に自宅を売って その代金を持って


もしくは 既存の住宅ローンを完済し 仮住まいへ


そして 「時間制限のある資金調達に追われたり」


「たった今 目の前にある限られた物件を買わなければ」


なんていう制約から解放された ニュートラルな状態で


「次のマイホームこそが終の住みか」となるべく


慎重に物件探しをする ってコトなのではないでしょうか






以上 スペースが限られているので


相当 細かい部分は端折って説明しました


もっと詳しく知りたい方は 当店マデ


それでは パー





















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2014-11-25 19:37:35

【住まい探しの流儀】&【今週の一曲】合同企画

テーマ:住まい探しの流儀

結局 消費税増税は先送り


われわれ 不動産業界にも余波が・・・




聞けば


「じゃぁ そんなにあせらなくても いいんだ」


ってな感じで


契約予定をキャンセルした お客様もあったとか・・・


きっと そもそも


「ものすごく 気に入っている物件でもなかった」 けど


「消費税が10%になる前に 買わなきゃダネ」


的なお考えだったのでしょう




で またしても言いますけど


・・・イヤ、これからも何回でも言いますけど


消費税の増税は マイホームの購入と


ほぼ無関係です!


「不動産の駆け込み需要」 なんて


「(不動産を)売りたい側」 の


(半分くらい、もしかしたらソレ以上?)ウソっぱちです




そもそも 一般の方が所有されている物件は


非課税ですし


業者が売主である場合も 内税


つまり 消費税は表示価格に含まれています


なので


業者が 増税分を価格に転嫁しない限り


購入者の負担は増えないのです


現実的に 現在の需給バランスを鑑みれば


「増税になったから 物件価格も値上げします」


なんて業者はマレでしょう




また そもそも 土地は非課税なので


仮に増税分が負担増となる場合も


あくまで 建物価格にかかる消費税部分のみ


例えば 3000万円(税別と仮定)の物件のうち


土地が1500万円 建物が1500万円とすると


消費税8%の場合


1500万円 × 8% = 120万円


それが10%だと


1500万円 × 10% = 150万円


なので 20万円の差




これを わずかな差 と決め付けるワケにはいきませんが


マイホーム探しにおける 20万円の差は


(ワタシ個人の考えにおいては)間違いなく わずかです




確かに 増税前に


気に入った物件に出会うことができればラッキーですが


その20万円っていう差のために


さほど気にも入っていない物件を


(増税になる前に) あわてて購入し


(場合によっては) 一生住み続けるなんてナンセンス


ワタシなら 全く逆に考えます


・・・・・・


一生住み続けるかもしれないマイホームなのだから


購入可能な範囲で 気に入る物件を じっくり探し


「そのとき」 が増税前であればラッキーだけど


仮に 増税後であったとしても


大切なマイホーム選び全体から見れば


(増税部分なんて) 些細なコトだ


・・・・・・と




まして 前述のとおり


大部分の物件は 消費税の増税とは無縁


直接影響を受けるのは


住宅メーカーや工務店に


「(注文)建築を依頼する」 ような場合ぐらいです




したがって


「建売住宅」 も 「内税」 なので


(売主が増税分を価格に転嫁しない限り)


増税とは無縁




なかには 建売住宅を装い


「建築条件付土地」 として販売し


建物については 別途「建築請負契約」を締結する


なんて分譲現場もありますが


そんな現場(業者)には


あくまで「土地+建物の総額(もちろん税込)」で


説明させればイイんです


「ええっと 床面積が増えた分本体価格がこうで


そこに消費税がかかるので・・・」


なんて ねむたいこと言う業者には


「えっ?建売ですよね?(総額税込表示じゃないんですか?」


と 交渉してみましょう






・・・という具合に マイホーム探しは


消費税がいつ増税されるかなんてことより


純粋に 気に入る物件と いつ出会うか ってことのほうが大事


そんな意味をこめまして


今週の一曲はコレ


(約1年前にも紹介しましたが)


ウルフルズ ’95年の名曲


・・・・・・


「やはり 増税前に買ったほうがイイですョ」


なんて言う不動産屋がいたら こう言ってやりましょう


「それがドーシタ」


それではハリキッテどうぞ!




←クリック










・・・ホント この忙しい年末に選挙とは


どこの どんな公約を聞いても


心の中ではこの唄が鳴りっぱなしです・・・




















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