2015-09-10 17:41:35

不定期連載【不動産業開業セミナー】人脈づくり編

テーマ:業界「あるある」

開業して早や10年目


たいした能力もないワタシにしては上出来です


これも優れた同業者の皆様に支え続けていただいた賜物


感謝のひとことに尽きます




このように


優秀な方々との良好な関係を築くことができれば


実力がなくとも なんとか職を失わずに済むものです




本日は そんな人脈づくりについてお話いたします




ワタシの経験上


同業間での人脈づくりの方法は 大きく分けて3つ




先ずは


「不動産取引を通じての関係構築」


同業者が売主である物件を売る


もしくは


同業者が売却依頼を受けている物件に


買主様をお連れし 共同仲介する


という知り合い方




取引を通じ


マジメで正直であれば たいていおぼえていただけます


そして コレが最も有効な手段です




しかしながら


ワタシが若かったころに比べると


業界全体の取引数が減少の一途をたどる今日


そうそう都合よく 知合いたい方と取引にはなりません


今の若い営業マンにとっては不遇の時代ともいえます




次に 若いころせっせと行ったのは


「とにかく訪問する」


用事の有る無しに関わらず


さらに相手の都合にも(あえて)鈍感になり


理由をつけては訪問する




そのうち


「おもろいヤッちゃ」と思ってもらえたり


小さくとも 仕事のひとつでも もらえたりすれば


第一関門突破です


あとはなんとか取引までこぎつけて


「間違いのない仕事」をこなせば おぼえてもらえます




ただし なかなか根気を必要とする


確率の低い方法ではあります


特に ワタシのように歳をくった人間が


相手の都合もかえりみず


「コンニチハ!」なんて来られても


「かわいいヤッちゃ」とはなるはずもなく


ただただ うっとうしい限りです




そして 最後の一手


それは 飲み会や食事会で知り合う方法


なかでも特に有効なのは 既に関係が構築できている方に


その知り合いを紹介してもらう方法




ここで注意が必要なのは


よくある名刺交換を目的とした集まりではないこと




ハッキリ言って


名刺交換会でもらった名刺は どれだけ眺めても


どんな相手からもらったのか ほとんどおぼえていません


個人的には時間の無駄と思っています




ワタシの場合


一回の集まりで 「一人」知合えれば上出来って感じ


ただし その方と今後もお付き合いが続くかどうかは別問題




なので


知合う際は 出来るだけ正直にお話します


内心 「嫌われるなら今日一日で判断してほしい」


くらいの勢いの正直さです




逆に


誰からも好かれようなんてスケベ根性で接していると


かえって 誰からも好かれませんし


(なにも 好かれなくてイイんですが)


誰にとっても


「居ても居なくてもイイひと」 になってしまいます




・・・ワタシ的には


3つ目の方法がイチバン性にあっているようです


しかも 既に開業から長い時間を経た 50オトコなど


その方法くらいしかありません




そして ワタシは今でも 当店の生命線である人脈づくりに


日夜 励んでおり


そのためなら 週に何回でも飲みに出かけます


そう!すべては「仕事のため」なのです




もし このブログを目にすることがあったなら


そこの ワタシの奥さん!


僕は飲みたくて飲んでるんじゃないんだョ


そこんところ 理解してほしいんだなぁ・・・








・・・というワケで


タイトルを見て ここまで真剣に読んでくださった皆様スミマセン


この記事はあくまで ワタシの奥さんに宛てたメッセージです




そんな事情なので 今日も遅くなります


戸締りヨロシクね
























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2015-06-01 19:37:29

不動産業者が語る物件調査の裏事情

テーマ:業界「あるある」

昨日の忙しさの余波


・・・というか 結果として契約準備等が発生するため


本日も そこそこの忙しさ




特に 日常の業務に加え


「契約予定の物件に関する調査」が幅をきかせます




その物件調査も多岐にわたっていて


東大阪市内の物件であれば


永和にある「法務局」で権利関係


(所有者や物件の債務関係)




荒本にある市役所本庁では


16階で「道路や埋蔵文化財」


15階で「建築基準法」関係


14階で「都市計画」等


13階で「下水の埋設状況」


さらに 離れた場所にある水道局で「給水」関係


物件の特殊事情に応じ「その他部署」




あと「ガス管の埋設状況」の調査なんてのも・・・






で、正直言うと(東大阪の場合ですが)


「中古物件」より「新築物件」のほうが調査はラク


近年 新築物件については まず「違反建築」は無いので


通り一遍の調査でOK


それに(新築の場合)たいていの内容は


「建築確認申請書類」に記載されています




ここで 驚かれた方もあると思いますが


前述の


「新築物件については まず『違反建築』は無い」との記述


もともと 建築に法律違反があること自体


「なんじゃそりゃ?」的ゆゆしき事態


しかしながら 過去における建築については


(殊に建売住宅は)多少の違反が在ることのほうがスタンダード




そのため 調査にも「物件ごとの特殊性」が加わるため


経験の浅い 新人の不動産営業マンには困難な場合も・・・




もちろん そういった物件の場合


長年の経験を持つベテラン営業マンであっても


調査時には「慎重さ」が求められます




その物件には どのような違反があり


そのために


購入される方に「現在」どのようなデメリットがあり


かつ「将来的」にはどのような影響が生じうるのか


こういったことを


過去の経験や知識に照らしたうえで


想像力も働かせながら 必要な調査を行う「慎重さ」です




そして


その事実を 「不動産の専門知識を有さない」お客様にも


じゅうぶん「ご理解していただける」言葉や表現に置き換え


ありのままに お伝えする




ワタシ的に 簡単に言うと 物件調査とはそういうこと




ここで大切なのは


その物件を「売りたい」がために


お客様に「事実(デメリット)を伝えない」だとか


「事実でないことを断定的に表現する


     (メリットを必要以上に強調する)」なんていうことは


もってのほか!


・・・未だに そういう営業マンや業者も存在するようですが






と、このように


物件調査には 結構な神経を使います


そして 「違反のない新築物件」よりも


「何らかの違反があるであろう既存(中古)物件」のほうが


相当のエネルギーを必要とします




ま、「裏事情」とは言いすぎかもしれませんが


記事の内容は 全くオーバーな表現ではありません




以前から しつこいくらい繰り返してますが


物件説明(調査結果の説明)時には


「わからない」ことには「ワカラナイ」と


「納得できない」ことには「ナットクデキナイ」と


ハッキリ言いましょう




専門用語を駆使して「けむに巻こう」とする業者や


やたら「調子のイイ」営業マンなんかに


負けてはいけませんョ
























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2015-05-22 18:45:30

テーマはズバリ「おとり広告」

テーマ:業界「あるある」

ワタシは 先日50歳になりましたので


人生の約半分を 不動産業界で過ごしていることになります


幸い 「いち」からこの仕事を教わった最初の会社が


業界内でも評判の厳しい業者でしたので


トラブルにも巻き込まれず 今に至るという感じです




そんな経歴ですので


「おとり広告」なんて もってのほか


ワタシ自身は 100%行わない営業手法です




だからといって


「おとり広告」をうつ業者さんを











とやかく言うつもりもありません


それは あくまで他社さんの経営方針ですから・・・




しかしながら たま~に


「もう えぇ加減にしてやぁ」と思っちゃうことも




というのも


当店に「購入物件の希望登録」をされているお客様から


「こんな物件が(他社から)広告されているんですけど・・・」


実在する物件なのか?または 当店で仲介可能なのか?


といった問い合わせが しばしば


しかも その他社物件 結構な割合で「おとり広告」なのです




そりゃ 当店に登録いただいているお客様のご希望については


ワタシだって 目を皿にして探していますから


「実在する物件」なら 既にご紹介しているはず


そのうえで 「こんなお得な物件見たことない!」ってことは


新規物件か 最近ネットを騒がせている「囲い込み物件」


そうでなければ 「おとり」であることは必然です




つい先日も


お客様のご要望に基づき とある物件を調べてみると


先ず 「完成済」との表記なのに 「自由設計」


次に 「掲載されてる間取」と「建物の床面積」が


どう計算しても 全く合わない


さらに 記載の床面積(建築面積)が


同じく記載されている土地面積では 「建築不可能」


・・・数えあげたら 不思議な点は他にも




そんなときは さすがに(他社さんの営業方針とはいえ)


「ちょっと お客さまとワタシの時間を返してくれ」


ってな気分になります


~もともと 他社さんの広告なので


 勝手に時間を割いているのはコッチのほうなんですけどネ~




でも 多くのお客様が その広告をご覧になって


在りもしない物件を基に「相場観を形成」されるとすれば


順調なマイホーム取得の障害となるのは必至


おとり広告なんてうたずに営業している業者さんにも


間接的影響が・・・




・・・って考えると


もうそろそろ 「おとり」なんてヤメてもらえるとイイんだけど・・・




















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